Самый значимый итог прошедшего года – рост цен на недвижимость. На этом фоне рекорды ипотеки и рекорды ввода жилья уходят на второй план. При этом продажи снижаются, а доходы застройщиков растут.
Год 2021-й запомнится бесконечным ростом цен на жилье, подорожанием стройматериалов, ростом ставки по ипотеке и фактической отменой госипотеки на недвижимость в Москве и Петербурге. В общем ничем хорошим.
Как дорожали новостройки: занимательная арифметика
Наверное, уже ни для кого не секрет, что цены на недвижимость в прошлом году выросли. Выросли больше, чем прогнозировали аналитики и девелоперы. Обычно говорят о средних цифрах. Novostroy.su изучил прайсы новичков прошлого года, поглядим на рост цен на конкретных примерах.
В основном все новички 2021 года выходили уже с ценником выше 3 млн рублей. Несколько проектов не дотянули до такой цены, но впоследствии нагнали ее и даже перегнали. В декабре 2020 года за 2,8 млн рублей можно было приобрести 23-метровую квартиру с вводом в эксплуатацию в III квартале 2023 года в ЖК «Полис Приморский». Сейчас на сайте фигурирует цена от 4,5 млн рублей (+1,7 млн).
Интересно получилось с проектом ЖК FRIENDS, который собиралась реализовать компания «Красная стрела». Под конец 2020 года компания запустила бронирование в этом комплексе по цене 2,8 млн рублей, но позже продала весь проект компании «ПСК». Компания «ПСК» запустила свои продажи в августе по цене от 3,7 млн рублей (+900 тыс. рублей). Сейчас на сайте фигурирует цена от 4,5 млн рублей. Вуаля!
Рост цен в течение прошлого года прекрасно иллюстрирует таблица. В ней все самые доступные (=дешевые) новые проекты, которые вышли в продажу с декабря 2020 года по декабрь 2021 года, с ценами как на старте продаж, так и на текущий момент. Реальные суммы сделок могут быть иные, но вряд ли сильно ниже. По крайней мере, можно увидеть, как застройщики представляют себе ценовую реальность, как они оценивают свои предложения на протяжении нескольких месяцев. Как итог – в 2022 год застройщики входят с прайсами, минимальные цены в которых приблизились к 4 млн рублей, а в Петербурге превзошли 4 млн рублей.
Рост цен в течение года впечатляет. Как минимум +1 млн рублей почти по всем самым дешевым новинкам 2021 года. Только «ПИК» со своими «парками» и «лесами» несколько выделяется из общего строя компаний, которые повышали цены – «ПИК» по-московски сразу же заряжал по максимуму
| Название ЖК | Начало продаж | Минимальная цена на старте, руб. | Мин. цена на январь 2022, руб. | Ввод в эксплуатацию | Район |
| ЖК «Полис Приморский» | декабрь 2020 | 2,8 млн | 4,5 млн | III квартал 2023 года | Приморский р-он, Каменка |
| ЖК FRIENDS |
декабрь 2020/август 2021 |
2,8 млн
3,7 млн
|
4,5 млн | I квартал 2024 года | Приморский р-он |
| ЦДС «Новосаратовка» | декабрь 2020 | 2,6 млн | 3,78 | III квартал 2023 года | Всеволожский р-он, пос. им. Свердлова |
| ЖК «Графика» | январь 21 | 3,1 млн | 4,14 млн | III квартал 2023 года | Всеволожский р-он, Мурино |
| ЖК Parkolovo | январь 21 | 3,1 млн | 4,3 млн | III квартал 2023 года | Выборгский р-он Петербурга |
| ЖК «Заречный парк» | Март 21 | 3,1 млн | 3,3 млн | II квартал 2023 года | Всеволожский р-он, Новое Девяткино |
| ЖК «Браун Хаус» | Апрель 21 | 2,7 млн | 3,7 млн | IV квартал 2022 года | Всеволожский р-он, Новое Девяткино |
| ЖК «Аквилон Stories» | Май 21 | 2,9 млн | 3,9 млн | IV квартал 2023 года | Всеволожский р-он, Кудрово |
| ЖК «Таллинский парк» | Май 21 | 3,5 млн | 3,4 млн | II квартал 2023 года | Ломоносовский район Ленобласти, Новоселье |
| ЖК «Югтаун. Олимпийские кварталы» | июнь | 3,38 млн | 4 млн | IV квартал 2023 года | Пушкинский район Петербурга |
| ЖК «Янинский лес» | июль | 3,5 млн | 3,1 млн | IV квартал 2023 года | Всеволожский р-он, Янино |
| ЖК Chkalov | август | 2,9 млн | 3,8 млн | IV квартал 2023 года | Пушкинский район Петербурга, Шушары |
| ЖК Simple | сентябрь | 2,74 млн | Нет в продаже 22-метровых квартир | III квартал 2023 года | Пушкинский район Петербурга, Шушары |
| ЖК «Мурино Space» | октябрь | 3,55 млн | 3,89 млн | II квартал 2024 года | Всеволожский р-он, Мурино |
| ЖК «Полис Приморский 2» | Ноябрь 2021 | 3,6 млн | 4,14 млн | II квартал 2024 года |
Приморский р-он, Каменка
|
Источник: пресс-релизы компаний, данные сайтов застройщиков, без учета скидок и акций
Застройщики не отрицают продолжающийся рост цен, который, по их мнению, не закончится и в этом году. Судя по высказываниям аналитиков, четкого понимания, почему так происходит, нет, то есть рост цен можно объяснить, к примеру, ростом себестоимости, отсутствием альтернатив для сохранения средств, а вот почему спрос остается на высоком уровне, даже после повышения ставок по ипотечным кредитам – вот в чем вопрос. И самый важный вопрос отсюда – не закончится ли этот спрос вдруг, неожиданно, непредсказуемо.
«Прошлый год запомнился ростом цен на все основные стройматериалы, что не могло не сказаться на стоимости жилья, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – В среднем по городу она выросла почти на 27%. В нашей компании рост составил около 1,5% в месяц. Правда, в нашем случае цена увеличивалась еще и за счет повышения степени готовности объектов. В декабре мы ввели в эксплуатацию сразу два комплекса – ЖК «Шекспир» у метро «Проспект Просвещения» и ЖК «Классика» на Петроградской.
Парадокс-2021: лучше меньше, да больше
В начале прошлого года, после ажиотажного спроса во второй половине 2020 года, застройщики ожидали охлаждения рынка, «корректировки» цен, как они аккуратно называли возможное снижение стоимости квартир для стимулирования спроса. Никакого охлаждения не произошло (см. таблицу выше), никакого стимулирования не потребовалось. Снижение спроса, конечно, имеет место, хотя не у всех. А растущие цены с лихвой справились с этой проблемой – застройщики фиксируют исключительный рост выручки и прибыли даже при снижении объемов продаж.
Вот читаем. По данным Росреестра, в Петербурге и Ленобласти в прошлом году было зарегистрировано на 30% меньше ДДУ – по сравнению с доковидным 2019 года. Если бы цены не выросли, такое снижение можно было бы назвать существенным и опасным, обвалом рынка и кричать «Караул!». Но ничего подобного кричать не хочется – некому. Впрочем, не все застройщики зафиксировали спад – наоборот, ряд застройщиков увеличили продажи.
«В прошлом году основной спрос пришелся на объекты комфорт-класса, их доля в общем объеме реализации составила 70%. При этом вдвое вырос и объем продаж элитного жилья. В целом уровень продаж в 2021 году на 20% превысил даже показатели 2020 года, очень успешного для нашей компании», – рассказывает Надежда Калашникова.
ПИК тоже, к примеру, увеличила продажи в прошлом году – в деньгах на 33%, до 451 млрд рублей (2 537 тыс. кв. м) с 341 млрд рублей (2 355 тыс. кв. м) в 2020 году, а в метрах менее чем на 10%, следует из отчета крупнейшего девелопера России. Группа «Эталон» продала 446,48 тыс. кв. м – на 16% меньше, чем в 2020 году. В то же время продажи в денежном выражении выросли на 6%, до рекордных 84,38 млрд рублей, а средняя цена подросла на 36%! ГК «Ленстройтрест» увеличила объем продаж квартир и коммерческих помещений на 11% – до 62 729 кв. м. Выручка девелопера увеличилась на 37% – с 5,4 млрд рублей в 2020 году до 7,5 млрд рублей в 2021-м. Средняя цена реализованного жилья – около 130 тыс. рублей за квадратный метр, по сравнению с 2020 годом она увеличилась на 35%. В общем результаты продаж застройщиков могут быть разными, но выручка у всех существенно выросла.
С одной стороны, для застройщиков такой итог года можно считать успешным. А с другой – выросли цены на все, в том числе продолжает расти себестоимость строительства, стоимость земельных участков под застройку. Безумная ценовая гонка ни к чему хорошему не приводит и может неожиданно дать сбой с непредсказуемыми последствиями.
Минус долгострои
Важный итог прошлого года – в Петербурге стало на 22 долгостроя меньше. Тема эта все меньше и меньше волнует участников рынка новостроек, все реже муссируется на страницах СМИ. Эскроу-счета победили. С удивлением обнаружил в списке проблемных объектов Светлый мир «Жизнь...» от компании Seven Suns Development. Итак, по данным Комитета по строительству Петербурга, за прошедший год в городе введено в эксплуатацию 22 многоквартирных дома на 6 804 квартиры из числа проблемных объектов долевого строительства. Это 12 жилых комплексов общей жилой площадью 295 773 кв. м: ЖК «Славянский-2», ЖК Светлый мир «Жизнь...», ЖК «Панорамы залива», ЖК «Три Апельсина», ЖК «Парголово», ЖК «Парнас», ЖК «На Заречной», ЖК «Вариант», ЖК «Аист», ЖК «Знание», ЖК «Ломоносов», ЖК «Новая Скандинавия». Поздравляем собственников квартир в этих комплексах.
Комментарии