Повторное освоение земель бывших промышленных предприятий нарастает в обоих мегаполисах России. Для Петербурга эта тенденция не менее актуальна, чем для Москвы, ведь около 13% Северной столицы — это промзоны, при том, что свободных площадей в границах КАДа для застройки остаётся всё меньше. Мы составили рейтинг наиболее лакомых для застройщиков промышленных зон, проанализировали примеры редевелопмента в Петербурге, и разобрались насколько безопасно жить там, где ещё недавно работали станки и складировались промтовары.
Весной в Госдуме РФ рассматривался законопроект о комплексном развитии заброшенных промзон. Необходимость редевелопмента этих территорий давно назрела, но достаточной правовой базы для начала масштабной работы по развитию подобных земель до сих пор нет. Предложенный проект предполагал, что промзоны можно будет использовать под редевелопмент, если не менее половины капитальных объектов на их территории повреждены более чем на 30%, или же если использование не менее 50% подобных земельных участков не отвечает нормам сегодняшнего законодательства.
Промзоны Петербурга ждут редевелопмента
Так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга занимает около 13,6 % городской земли. По оценкам экспертов сегодня только на территории исторического центра Северной столицы порядка 2,2 тысяч гектаров земли (почти половина площади центра) заняты промышленными предприятиями, износ которых составляет порядка 70%. Причем этот процент только увеличивается.
По информации агентства NAI Bekar в Санкт-Петербурге насчитывается 32 крупные промышленные зоны, которые в той или иной степени могут рассматриваться как площадки для потенциального редевелопмента. При этом они по разным причинам остаются неиспользованными, либо редевелопмент затронул их лишь частично. Наибольшие по площади из них, это:
- Шушары - 2 376Га;
- Ижорские заводы - 1 303,9Га;
- Предпортовая-3 - 970Га;
- Металлострой - 789,9Га;
- Кaменкa — 760Га.
«К сожалению, текущая ситуация такова, что из всех видов недвижимости девелоперы заинтересованы только в реализации проектов жилья комфорт-класса и транспортно-пересадочных узлов, имеющих большую коммерческую составляющую, — отметила управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина. - Кроме того, я считаю, что немногочисленные действующие производства необходимо сохранить, сделав их современными и качественными».
Конечно, далеко не все промышленные зоны города в ближайшее время могли бы быть перестроены. Однако ряд весьма выгодных локаций до сих пор не переосваивается в тех объемах, в каких могли бы.
Производственная зона Коломяги (231,2 Га, Приморский район) - считается одной из самых перспективных территорий для градостроительного развития Санкт-Петербурга. Приморский район развивается, а в непосредственной близости к данной локации находятся Нoвooрлoвский лесопарк и система Суздальских озер. Правда наличие поблизости озер палка о двух концах, так как они серьезно осложняют гидрогеологическую ситуацию в локации и влияют на возможную застройку. Добавят сложностей потенциальным проектировщикам и застройщикам, которые возьмутся здесь за работу, непростой рельеф и историко-культурные факторы.
Выгодным географическим положением обладает производственная зона «Предпортовая-2» (155Га, Московский район). Она граничит с другой промзоной (Предпортовая-1), территориями аэропорта Пулково, Пулковским шоссе и балтийским направлением Октябрьской железной дороги. Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.
Несмотря на удаленность от центра Петербурга, высокую инвестиционную привлекательность специалисты отмечают у промзоны Ижорские заводы (1 303,9Га, Колпинский район). Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.
Частичный редевелопмент промзоны Кaменкa (760Га, Выборгский район) уже осуществляется, однако территории для потенциального переосвовения здесь еще хватает. Каменка-Парголово — единственная промзона города, в границах которой пересекаются КАД и ЗСД. Во многом поэтому проект по освоению данной локации признан стратегическим инвестиционным проектом.
Промзона Юго-Западная (776,8Га, Красносельский район) на сегодня уже активно застраивается. Здесь идет как жилищное строительство, так и возведение объектов социальной инфраструктуры, магазинов, торговых и парковочных комплексов. Однако территория зоны достаточно велика и на ней по-прежнему остается множество серых пятен, которые могли бы быть интересны девелоперам.
Новостройки вместо фабрик и заводов
Редевелопмент промышленных территорий в городе, безусловно, происходит. Однако его темпы высокими назвать нельзя.
Наиболее востребованные проекты, построенные или строящиеся на территориях бывших промзон:
| Жилой комплекс | Застройщик | Бывшая территория | Район | Класс | Площадь участка | Общая площадь квартир |
| «Две эпохи» | EKE-Yhtiöt | завода «Эскалатор» | Василеостровский | комфорт | 10 098 кв. м | 25937,53 кв.м |
| Lake House | Setl City | прядильной фабрики | Выборгский | комфорт | 5 968.7 кв. м | 7 356.4 кв. м |
| «Атланта» | Setl City | завода «Aвaнгард» | Калининский | комфорт | 15 584 кв.м. | 24 114,2 кв.м |
| «Атланта 2» | Setl City | завода «Aвaнгард» | Калининский | комфорт | 15 669 кв. м. | 35 900,87 кв.м |
| Stockholm | Setl City | завода «Редан» | Приморский | элита | 19 268 кв.м. | 24 114,2 кв.м |
| Riverside (2 очередь) | Setl City | «Ленинградского Северного завода» | Приморский | элита | 68 404 кв. м. | 51 021,09 кв.м |
| «Времена года» | «Меридиан Девелопмент» | завода «Петмол» | Адмирaлтейский | комфорт | 54 996 кв.м. | 26349,9 кв. м. |
| «Смольный проспект» | «ЮИТ Санкт-Петербург» | фабрики «Мягкая мебель» | Цeнтрaльный | элита | 26 085 кв. м. | 41 603,0 кв. м. |
| «Европа Сити» (3 очередь) | «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» | завода «Электрик» | Петроградский | бизнес | 73 576 кв.м | 27 021,06 кв. м. |
| «Московский квартал» | «СМ-Девелопмент» | завода «Электросила» | Московский | бизнес | 21 686 кв.м | 46 084,89 кв.м |
| «София» | «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» | кирпичного завода «Керамика» | Фрунзенский | комфорт | 48 282 кв.м | 235 911,28 кв.м |
| «Леонтьевский Мыс» | «Леонтьевский Мыс» | завода «Вулкан» | Петроградский | элита | 27 254 кв.м | 57 226 кв.м |
| «Царская столица» | «Эталон» | станции Московская-Товарная | Центрaльный | комфорт | 27 139 кв. м | 206 000 кв.м. |
Промышленная зона Парнас — на сегодня наиболее подверженная редевелопменту и популярная у застройщиков территория Санкт-Петербурга. Она является лидером по количеству квадратных метров жилья, которые здесь уже возведены или будут возводиться в обозримом будущем. Такие данные привела руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мaринa Чижкова.
В полном виде статистика по наиболее активно осваиваемым промзонам выглядит следующим образом (данные предоставлены ГК «Бюллетень Недвижимости»):
| Промзона | Район | Примеры ЖК | Застройщики | Кол-во квартир | Общая площадь квартир |
| «Пaрнaс» | Выборгский | «Северная долина», «Бумеранг», «Миллениум», «Моя стихия», «На Заречной», «Паркола», «Прагма City», «Три Апельсина», «Шуваловский дуэт» | «Главстрой-СПб», «Трест-36», «O2 Development», «Normann», «Патриот-Нева», «Прагма», «Прок» | 36400 | 1 705 000 кв.м. |
| Завод «Авaнгaрд», Артиллерийский ремонтный завод | Калининский | «Атланта», «Атланта 2», «Панорама», «Кантемировский», «Иван-да-Марья», «Калина-Парк 2», «Калина-парк», «Утренняя звезда», «Медалист», «Город мастеров», «Cinema», «Ландыши», «Маршал», «Пифагор», «Фламинго» | «Setl City», «Строительный трест», «ЦДС», «КВС», «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», «РосСтройИнвест», «Лидер Групп», «Эталон», «Л1», «Графит», «КапСтрой» | 18000 | 806 400 кв.м. |
| Завод «Керамика» | Фрунзенский | «София» | «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» | 5300 | 275 000 кв.м. |
| Завод «Петмол» | Адмирaлтейский | «Времена года», Новомосковский, Тапиола, Дом на Фрунзенской | «Меридиан Девелопмент», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Лемминкяйнен Рус», «AAG» | 4200 | 235 000 кв.м. |
| Станция Московская-Товарная | Центральный | «Царская столица» | «Эталон» | 3200 | 206 000 кв.м. |
| «Ленинградский Северный завод» | Приморский | Riverside | «Setl City» | 1400 | 110 000 кв.м. |
| «Электросила» | Московский | «Московский квартал» | «СМ-Девелопмент» | 1600 | 107 000 кв.м. |
| Завод «Электрик» | Петроградский | «Европа Сити» | «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» | 1600 | 104 000 кв.м. |
| Территории завода им. Калинина | Василеостровский | «Самоцветы» | «Эталон» | 1300 | 86 000 кв.м. |
| НПО «Пигмент» | Московский | «Граф Орлов» | «Л1» | 1000 | 72 000 кв.м. |
| Завод «Красное знамя» | Петроградский | «Леонтьевский Мыс» | «Леонтьевский Мыс» | 400 | 57 000 кв.м. |
| Завод «Редан» | Приморский | «Stockholm» | «Setl City» | 300 | 24 000 кв.м. |
Сейчас процесс редевелопмента промышленных территорий замедлился в связи с текущей экономической ситуацией, вынуждающей девелоперов занять выжидательную позицию, — считает Ольга Шарыгина. - Примеры ярких проектов, имеющих разработанный план, концепцию и архитектурные решения, отсутствуют: в настоящий момент завершаются те проекты, работы над которыми начались несколько лет назад Данные объекты преимущественно относятся к рынку жилой недвижимости».
Неблагоприятная экономическая обстановка далеко не единственная причина замедления темпа редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге. Как уже говорилось выше, отсутствие полноценной нормативно-правовой базы зачастую вынуждает девелоперов отказываться от борьбы за перестройку промышленных территорий и подталкивает делать выбор в пользу более удаленных, но при этом свободных площадок.
Территория «Ленинградского Северного завода», где сейчас располагается ЖК Riverside
«Реализации проектов редевелопмента препятствует и принципиальная позиция губернатора Петербурга, установившего чёткий курс на сохранение имеющихся промышленных площадок, — продолжает Ольга Шарыгина. - Успешно пройти этап административных согласований в последнее время стало гораздо сложнее. Я считаю, что действующее производство должно быть идеальным (иметь современный вид, быть загруженным и т.д.), а сохранять неиспользуемые промышленные территории в их сегодняшнем состоянии нерационально. Следует предоставить возможность переделать их под что-то нужное и экономически эффективное для инвесторов и города».
Сложности для застройщика, безопасность для жильцов
Проживание на месте где раньше располагался завод или фабрика, кому-то может показаться не слишком благоприятным. И действительно, неизвестно какое производство здесь велось, какие вредные вещества впитала почва, что сливалось в водоемы.
Рассуждая в таком ключе, не стоит забывать, что требования к редевелопменту промзон довольно строгие. Застройщик не сможет получить разрешение на строительство без должной обработки территории, которая обеспечит ее экологическую безопасность.
«При строительстве жилого объекта на территории бывшего промышленного участка необходимо провести экологическую экспертизу и определить санитарные зоны, так как рядом могут находится другие производственные объекты, — рассказал региональный директор EKE-Yhtiöt в России Андрей Хитров, чья компания возводит ЖК «Две эпохи» на бывшей территории завода «Эскалатор». - В обязательном порядке проводится рекультивация земли. Почва на территории некогда производственного назначения может быть загрязнена дизельным топливом, машинным маслом, химикатами. Чтобы устранить эту проблему вывозится 2-3 метра грунта. Самый глубокий слой грунта при редевелопменте вывезла компания «ВТБ Девелопмент» в рамках проекта «Набережная Европы».
В портфеле проектов компании Setl City есть ряд как уже реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий, введённых в эксплуатацию в 2009-2014 годах, так и строящихся в данный момент.
«Главная особенность реализации проектов редевелопмента – это длительная проектная стадия, — подчеркнула начальник отдела подготовки проектов Setl City Ирина Тимофеева. - Необходимо перевести земли из одной категории в другую, получить дополнительные согласования и экспертизы в КГИОП, провести испытания фундаментов близкорасположенных зданий. Всё это требует гораздо больше времени по сравнению с проектами «в поле». Важно учитывать, что проект редевелопмента редко бывает небольшим. Как следствие, у застройщика появляются обременения в виде строительства социальных объектов».
«Закономерно, что дополнительных расходов также требует демонтаж (полный или частичный) существующих зданий и вынос сетей из-под пятна застройки — продолжает Ирина Тимофеева. - Кроме того, иногда есть необходимость рекультивации. В портфеле нашей компании есть только один проект, когда была необходима рекультивация - Riverside на Ушаковской набережной. Однако мы приступили к реализации этого проекта, когда она уже была проведена предыдущими собственниками участка. Помимо этого, зачастую такие участки расположены в обжитых и центральных зонах города, вдали от КАД. Это затрудняет поставку стройматериалов, накладывает ограничения на размещение строительного городка, что в конечном итоге сказывается на сроках и стоимости строительно-монтажных работ».
Комментарии