Борьба с долгостроями начинает напоминать расселение коммуналок. Власти вроде и борются с этим некрасивым явлением, тратят деньги, расселяют каждый год три-четыре тысячи таких квартир – но каждый год в городе появляются новые коммуналки. Потому что жизнь идет, люди разводятся, делят имущество…
Аналогия, конечно, неточная. Потому что, в отличие от коммуналок, за проблему «обманутых дольщиков» - в рамках реформы строительной отрасли – всерьез взялись не только местные, но и федеральные власти. На ее решение выделяют солидные средства из бюджета. Фонд защиты прав дольщиков вступает в банкротные процессы, ДОМ.РФ (АИЖК) берется за финансирование и выплату компенсаций. Но, во-первых, федеральная поддержка «светит» далеко не всем объектам. Во-вторых (как и в случае с коммуналками) проблемы возникают по другим адресам, в том числе – из-за той же самой реформы.
«Сидящие» застройщики проблему не решили
Рынок, к которому мы привыкли, меняется на глазах. Привычные критерии, позволявшие относить объект к потенциально проблемным, уже не работают или наполняются новыми значениями. Например, почтенный возраст фирмы, список прошлых регалий и успешно завершенных объектов мало что значит, если застройщик не сумел договориться с банком о кредитовании проекта.
Перестал быть хоть сколько-нибудь эффективным такой рычаг, как возбуждение уголовного дела в отношении руководителей компании-застройщик. Генеральный директор компании Normann Владимир Смирнов – сидит, руководитель фирмы Constanta Development Group Константин Крюков – тоже; гендиректор фирмы «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев посидел и вышел; владелец компании «ГлавСтройКомплекс» Николай Пасяда – на свободе. Но положение дел на объектах, как оказалось, не зависит от процессуального статуса бывшего начальника: обвиняемый, подозреваемый или свидетель. Потому что правоохранители могут посадить застройщика. Но найти, куда делись деньги дольщиков, как правило, не могут. Тем более – вернуть. А моральное удовлетворение от того, что порок наказан – неважная замена жилью.
В Петербурге ситуация с незавершенными объектами выглядит более благополучной (если это слово применимо в данном контексте), чем в области.
В начале прошлого года в городе насчитывалось 29 проблемных домов. Около 9000 квартир). 20 из них (6320 квартир) за год сдали. Однако сейчас проблемными числятся 22 дома (11 ЖК). За год чиновники рассчитывают «решить вопросы» по 22 домам, в ближайшие три года Смольный надеется закрыть эту тему.
В области в список «проблемных адресов» входят 165 проектов. (Не всегда понятно, как считать, например, таунхаусы). В перечне есть как большие многоквартирные дома, так и локальные проекты на несколько десятков квартир. За 2019 год в регионе ввели 22 проблемных дома (около 4000 квартир). И регулярно появляются новые «опасные адреса».
Как решить проблему долгостроев
Собственно, история долгостроев интересна и важна с разных сторон. Для непосредственных участников – то есть дольщиков – важно, какую стратегию выбрать. Надеяться ли на внешнего инвестора (донора)? По такой схеме, например, будут достраивать ЖК «Аннинский парк». Проект начинала компания «Квартал» (входит в группу «УНИСТО Петросталь»; сейчас структуры УНИСТО одна за другой банкротятся). В августе 2019-го проект (вместе с обязательствами) купила строительная компания «Монолит» из Дагестана. Чиновники и дольщики пока осторожно оценивают перспективы достройки объекта.
Бывает, что инвестор остается за кадром – по такому варианту достраивается один из четырех корпусов ЖК «Силы природы» в Мурино. Уже год известно, что инвестор в проекте есть, но неизвестно – кто. В трех других корпусах используется другая схема, с участием ОблАИЖК и выкупом части квартир по «минстроевской» цене. В феврале банк «Россия» подтвердил выдачу кредита в размере 226 млн рублей на достройку этого комплекса. Деньги пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. (В ЖК «Силы природы» около 2000 дольщиков четыре года ждут квартиры).
«Донорский» проект – достройка ЖК «Галактика» (Новое Девяткино) московской группой «ПИК». Здесь продано 383 квартиры из 526. Готовность комплекса – 30%; предыдущий застройщик («ГлавСтройКомплекс») банкротится. Инвестору переходят права на непроданное жилье; кроме того, власти обещают помочь с подключением объекта к сетям и выкупить «социалку». Еще одно условие: ПИК получает в аренду участки общей площадью около 12,2 га в Новом Девяткино, под реализацию нового проекта на 230 000 кв.м.
Нетривиально развивается ситуация в ЖК «Воронцов» в Мурино. Объект был брошен застройщиком еще в 2016 году. Эксперты долго выясняли, что делать дальше: достраивать или сносить? Решили все же снести, потому что старый проект совсем никуда не годится. Теперь на этом месте строят новый ЖК, более 300 квартир (11 500 «квадратов») получат пайщики кооператива; около 50 000 кв.м достанутся ЛенОблАИЖК для передачи очередникам и льготникам. Но надо еще внести поправки в местные ПЗЗ, а это дело не быстрое.
С середины прошлого года ключевую роль на многих проблемных объектах начинают играть «ДОМ.РФ» и Фонд защиты прав дольщиков. Между потерпевшими разворачивается форменная конкурентная борьба за право претендовать на федеральное финансирование.
В декабре 2019-го был обнародован перечень областных объектов, которые будут достраиваться за счет Фонда. (По некоторым – будут выплачены компенсации). В список вошли: ЖК «Морошкино» в Буграх, более 1500 квартир («Normann Запад»); пять пятиэтажек ЖК «Азбука» в Щеглово («Constanta Development Group»); пять домов комплекса Yolkki Village в Агалатово («Гранд-Строй»); ЖК «Шотландия», также в Агалатово (застройщик - компания «СК «Навис»); ЖК «Кирккоярви» в посёлке Поляны (компания «Мегаполис - Развитие»); ЖК «Город Детства» в посёлке Коммунар («СНВ») и т.д. Всего – почти полтора десятка объектов. Из областного бюджета на завершение этих строек выделено 2 млрд рублей, из федерального добавят еще 2,8 млрд.
Принцип софинансирования ограничивает включение других объектов в заветный перечень: в федеральном бюджете деньги есть, возможности региона более скромны. Например, дольщики ЖК «Десяткино 2.0» (здесь продано 1640 квартир) испытали, кажется, все средства из гражданского арсенала: заявления в суд, «тихий» бунт у недостроя в Мурино, пикеты, обращения к властям, переговоры, поездки в Москву... Под Новый год дольщики устроили акцию протеста на Дворцовой, у главной ёлки города. Граждане опасаются, что по формальным причинам объект не попадет в заветные списки. А в ходе банкротства и продажи с торгов вряд ли удастся выручить серьезные средства. Совсем драматичной и запутанной выглядит ситуация в ЖК «Ванино» на Ропшинском шоссе. На объекте введено конкурсное производство; строительство остановлено в 2018-м; застройщик в бегах. На объекте пересекаются интересы первого инвестора (холдинг «Тасмо»), нескольких групп дольщиков и конкурсного управляющего. «Внешнего» инвестора нет, активы – частью под арестом, частью – в судебных спорах. Несколько почти построенных домов разрушаются… Пока дело идет к торгам. Дольщики, не получившие квартиры, опасаются, что в этом случае достраивать дома будет не на что…
Как не стоит решать проблему долгостроев
Кстати, положение дел дополнительно осложняется из-за того, что власти ведут себя достаточно непоследовательно. Сначала федеральные чиновники объявили, что пострадавшие дольщики смогут выбирать: ждать квартиру или получить ее стоимость (то есть денежную компенсацию). Потом оказалось: если на объекте создан ЖСК (а их нередко создавали дольщики именно по настоянию чиновников), то компенсации не положены. Почему – так никто и не объяснил.
В марте портал Novostroy.su опубликует рейтинг долгостроев региона. И в процессе работы над рейтингом эксперты оценивали десятки (без преувеличений) проблемных объектов, о которым практически не пишут СМИ, о которых в интернете практически нет информации.
Вне фокуса общественного интереса остаются ЖК «Пузатино» и Rosbery, «Петровская мельница» и «Румболово-Сити», «Барская усадьба» и «84 высота», «O'Range» и ЖК «Август» … Объекты, как правило, небольшие. Но их много. И они создают негативный фон, сдерживающий продажи в новостройках региона.
В этих недостроях, как правило, тоже есть дольщики (или пайщики), но нет возможности привлечь хоть какое-то бюджетное финансирование. И продажи в них или уже запрещены (если задержка сдачи более полугода – власти обязаны наложить запрет) или вот-вот будут закрыты.
Еще года полтора-два назад частные инвесторы могли, аккуратно взвесив шансы, попробовать вложить средства в покупку квартир в проблемных объектах. (Например, приобретали пул квартир на торгах по распродаже имущества банкрота).
Сейчас такая стратегия становится предельно рискованной – в том числе, в силу высокой неопределенности и переменчивости позиции власти.
К сожалению, сейчас сложно и предсказать судьбу проектов, угодивших в банкротство (по крайней мере, указать сроки), и определить, кто следующий окажется в зоне риска.
В самом общем виде – всего пара рецептов. Наличие в схеме завершения проблемной новостройки федералов («ДОМ.РФ» или Фонд защиты дольщиков) позволяет надеяться, что рано или поздно ситуация разрешится. Крупные компании (уровня «ПИК», Группы ЛСР или Setl City) более устойчивы к кризисным факторам. Для средних и мелких фирм критически важными становятся договоренности с банками о проектном финансировании. Рынок лихорадит. И до стабильности еще далеко.
| Показатель | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
| Объем предложения, млн кв.м, на конец года | 5,17 | 4,74 | 5,4 | 4,6 | 4,43 |
| Объем спроса (оценка), млн кв.м | 3,8 | 4,1 | 4,15 | 5,0 | 4,3 |
| Вывод новых объектов, млн кв.м | 4,57 | 4,03 | 4,52 | 4,91 | 4,1 |
|
Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах СПб), тыс. руб./кв.м*, на конец года |
91,4 | 98,9 | 97,9 | 110,39 | 118,4 |
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость»
*Данные ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга
| Регион | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
| Петербург | 57518 | 62959 | 89 320 | 99 589 |
| Ленобласть | 40249 | 35689 | 30 099 | 27 619 |
| Петербургский регион | 97757 | 98648 | 119419 | 126 688 |
Данные Росреестра
| кв.м | квартир | |
| Всего | 9 215 900 | 225365,7292 |
| В т.ч. малоэтажка | 614 850 | 10891 |
| Приостановлено | 120 916 | 2102 |
Данные правительства ЛО и Комитета по госстройнадзору
| Регион |
2017
|
2018 | 2019 |
| Петербург | 3536 | 3950 | 3470 |
| Ленобласть | 2621 | 2643 | 2900 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Комментарии