Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга

https://www.novostroy.su/articles/market/dokhodnost-do-18-vkhod-ot-300-tysyach-chto-obeshchayut-investoram-apart-oteli-peterburga/
Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга
Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга
Что на рынке
2021-06-04 18:02:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/60ba46e7a3a5b.jpg
Novostroy.su
211
21
Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.

Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.

Апарт-отель VALO Апарт-отель VALO

Что это ещё за апарты такие?

Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.

Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.

Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.

Доходность апартаментов

На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду.

Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание. А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис».

Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.

Объект Девелопер УК Стоимость, млн рублей Прогнозируемая доходность,% годовых
Avenue-Apart на Дыбенко Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) МТЛ от 3,39  14,23-17,56
Avenue-Apart на Малом БестЪ МТЛ от 5,9 8,29-10,35
Best Western Zoom Hotel ГК «ФСК»  Best Western Zoom Hotel от 3,4  до 16
Acqualina Apartments Acqualina Development Acqualina Management от 6,678 до 12,5
IZZZI у Владимирской Orange Life IZZZI Hotels от 3,42 10,07-14
ARTSTUDIO MOSKOVSKY ГК «RBI» RBI PМ от 5,9 10
VALO ГАЛС Вало Сервис от 4,3 7,56 - 12,11
Start ГК «ПСК» PSK Invest от 2,8 до 9,9
Status Союз-строй Инвест AccorHotels от 6,5 8,1
IN2IT и ПРО.Молодость Plaza Lotus Group Plaza Lotus Group от 4.7 до 12
Начало Петрополь Начало.Сервис от 2,8 7,4-10
cOASIS VERTICAL Becar Asset Management Group WYNDHAM от 4,3 до 11,5
Одоевский апарт Quasar Development МТЛ от 4,8 8,4-11

Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д.

На фото — доходность апартов

Но важно учесть несколько нюансов:

  • Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
  • Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
  • Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.

Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.

На фото — изменение цен в VALO

За сколько можно купить

Упомянутые организации
Петербургская строительная компания
Компания
Рейтинг B+/17 объектов
Plaza Lotus Group
Компания
7 объектов

Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.

Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК».

Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group. На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.

Где покупать

Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?

В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:

  • В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
  • В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».

Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.

Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.

Риски и перспективы

Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?

В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.

Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.

«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК»).

Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.

Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir. Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine. Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.

Статья по данной теме1 августа 2020

Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.

Похожие статьи по данной теме

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии 3

Последний написан 1 год назад
Отменить
Александр
#
7 июня 2021 в 00:28

Неправда. По облигациям можно получить заметно больше, чем указано в статье. Те же 9-10% вполне. ОФЗ вообще не стоит рассматривать.

Руслан
#
7 июня 2021 в 17:32

Фантазер вы да только.

ФрэнкГаллагер
#
9 июня 2021 в 16:44

На начало прошлого года (первый квартал) в продаже было 18 проектов сервисных апарт-отелей (про сто уж явный перебор). Если верить Найт Франку. Первым, предложившим долевой вход, был Интуит (по-моему от 300 тыс. рублей).
У ПСК в Старте сейчас вряд ли есть такое предложение, да и было на пике паники весной прошлого года. Парнас вообще история особая, на мой взгляд - гиблая. К тому же там часть апартов в сервис УК не берет. А покупают для жилья и перепродать. То, что туда рванут туристы, - это смешно.
Доходность, когда 18%, - это вранье. Считают (прибавляют) еще доходность, которая получается от разницы покупки на котловане и после сдачи. Это манипуляция. Доходность от сдачи - это риск. Даже гарантированная доходность - фикция. Вообще противозаконно "гарантировать доходность" в апартаментах. VALO в прошлом году по гарантийной доходности платил лишь часть. Да и то за счет инвестора строительства, который уже неплохо заработал на продаже. Ну и прочие нюансы.

Самое читаемое за месяц