Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.
Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад. Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано. Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.
Тарифный беспредел в комплексах апартаментов
Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы. Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер. В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.
Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2018 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются). Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей. Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза. Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко», стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.
Тарифы в жилых (квартира) и нежилых (апартаментах) помещениях
Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей. Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было. К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами. Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).
По ее словам, разница на тарифах 20-30%. «Но стоит учитывать, что в апарт-отелях иные цены на обслуживание. К примеру, у нас влажная уборка холлов, лестницы проводится не раз-два в месяц, как в жилом доме, а каждый час», – добавляет она.
Разница стоимости услуг по управлению и содержанию дома и апартаментов (МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»)
Спорная доходность апартаментов
При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать. В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать. Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.
По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.
Пример из МФК Like. Почти половина суммы от аренды «ушла» на недоходную часть апартаментов
Подытожим
Формат апартаментов только начинает свой путь в большую жизнь. В этом и следующим году ожидается массовая сдача новых номеров. И проблем, конечно, не избежать. Покупатель в любом случае должен знать все нюансы этого формата недвижимости, а не только, что это лучший продукт для инвестирования, в котором ЕДИНСТВЕННЫЙ минус – нельзя прописаться. Не единственный. Как минимум он не очень выгоден для постоянного проживания.
Комментарии 2
Схема апартоментов изначально основана на обмане. Причём всех - и покупателей и государства. Яркий пример wings.
Жалко людей, надурили и теперь ещё и ощипывать будут как кур...