Апарт-комплекс «Avenue-Apart на Дыбенко» (Авеню-Апарт на Дыбенко)

Дата обновления 18 марта 2022

В мнениях нашего портала за прошлые годы мы уже отмечали, что компания, которая ведет строительство, является новичком, поэтому изначально говорить о надежности проекта было преждевременно. Требовалось посмотреть, как пойдет стройка. Тем более, что «Avenue-Apart на Дыбенко» строится еще по старой схеме — без привлечения проектного финансирования и без размещения денег дольщиков на банковских счетах эскроу. Таким образом, те, кто покупал тут апартаменты, шли на определенный риск, как всегда бывает, когда речь идет о пилотных проектах новичков рынка.

Сейчас можно сказать, что дело постепенно идет к благополучному завершению, хотя пессимистические прогнозы в известной степени оправдались. С первого квартала 2020-го срок сдачи уже отодвинут на третий квартал нынешнего года. Судя по последнему на сегодня, февральскому фотоотчету, степень готовности здания достаточно высокая, но еще не полностью завершены фасадные работы, не выполнено витражное остекление балконов, первый этаж здания не выглядит готовым, ведутся разного рода внутренние работы. Хватит ли для завершения работ оставшихся шести месяцев сказать сложно. Пока не  будем исключать еще одного переноса сроков сдачи. Но в принципе до конца года ввести объект в эксплуатацию реально. Если, конечно, изменившаяся экономическая реальность не создаст для застройщика непредвиденные сложности (по стоимости стройматериалов, оттоку рабочей силы и т.п.). Пока работы не останавливаются.

Обо всех достоинствах и недостатках данного проекта мы подробно рассказали в предыдущих мнениях портала. Повторяться смысла нет. За минувший год ситуация в локации не изменилась. Ну разве что появилось больше конкретики по проекту «Группы ЛСР», который она собирается реализовать рядом с «Avenue-Apart на Дыбенко». Сообщается, что это будет комплекс высотой до 25 этажей с наземным паркингом и детским садом. Правда, последний будет рассчитан всего на 65 воспитанников, так что не факт, что кто-то из проживающих в апарт-отеле сможет определить туда детей. Впрочем, это все дело отдаленного будущего. Наверняка можно сказать только одно: некоторое время новоселам апарт-отеля, придется жить рядом со стройкой и определенные неудобства в связи с этим, видимо, будут.

Изначально проект привлекал покупателей очень демократичными ценами. Все-таки не будем забывать, что это не соседнее Кудрово, а Петербург и локация пусть на отшибе от жилых кварталов, но все же неподалеку от метро. В общем тут есть свои плюсы для покупателя — особенно молодого и не слишком требовательного. Поэтому высокий спрос на здешние апартаменты не удивляет. На вторую половину марта реализовано более 90% лотов.

Цены в данный момент стартуют примерно от 4,1 млн за студию площадью немногим более 21 кв. м. В настоящее время в зоне притяжения станции метро «Ул. Дыбенко» есть еще два комплекса апартаментов, где цены примерно на таком же уровне. Это апарт-отели «ПРО.Молодость», который возводит Plaza Lotus Group (отмечен перенос сроков) и «WINGS апартаменты на Крыленко» от «СК «Монолит», ООО». В обоих апарт-отелях есть варианты немного дешевле, чем в «Avenue-Apart на Дыбенко», но эти новостройки находятся все же дальше от метро. Есть еще ряд новостроек по Дальневосточному проспекту. Но это жилые комплексы, квартиры в которых стоят дороже апартаментов в «Avenue-Apart на Дыбенко».

Дата обновления 12 февраля 2021

Стройка постепенно набрала ход. Согласно последнему на данный момент фотоотчету, монолитные работы по дому идут на уровне 12-го этажа, а кладка внешних стен — на десятом. Все это было сделано за период с июля прошлого года, когда дом еще находился на стадии цоколя. Результат за шесть месяцев хороший, но все же не стоит забывать, что дом 18-этажный. Такими темпами его за ближайшие месяца три могут подвести под крышу, но это полдела. Внешние и внутренние отделочные работы, монтаж инженерных сетей, благоустройство — все это потребует немало времени, а его в целом до сдачи МФК осталось меньше пяти месяцев. Поэтому новый перенос срока сдачи не исключен. Впрочем пока «Р-Фикс» имеет шанс уложиться в тот период что отведен на передачу ключей (до конца текущего года). Лишь бы не возникло проблем с деньгами. Дело в том, что строительство ведется без привлечения проектного финансирования. А также в данном случае не предусмотрено такой уже привычной сегодня меры, как размещение денег покупателей на эскроу-счетах в банке. Одним словом надежность проекта пониже, чем у многих других новостроек, но обнадеживает хотя бы, что в сравнении с прошлым годом стройка ощутимо продвинулась.

Для всех покупателей апартаментов по-прежнему актуальным остается вопрос перевода приобретаемых ими помещений в статус жилой недвижимости. Напомним, что вопрос этот обсуждается уже несколько лет. Ранее Минстрой анонсировал до конца 2020 года законодательное приравнивание к квартирам тех апартаментов, которые отвечают всем необходимым для постоянного проживания требованиям. Однако не вышло. Согласно последней информации соответствующий закон Дума планирует рассмотреть и принять только в декабре уже нынешнего года.

Достоинства и недостатки проекта уже рассмотрены в более ранних мнениях портала. Стоит упомянуть о двух вещах. Во-первых, в СМИ прошла информация о том, что рядом с «Avenue-Apart на Дыбенко» запланировано строительство новых домов. В частности, два участка отошли таким мощным застройщикам как «Группа ЛСР» и RBI. Значит данная территория будет развиваться и обустраиваться, что в общем-то неплохо. Второй момент из тех, что имеют значение на перспективу. Власти Ленобласти озвучили проект продления правобережной ветки метро не только до Кудрово, но вплоть до Новосаратовки. Не факт, что так оно и будет, потому что для этого требуется много денег и получить их можно разве что из федерального бюджета. Но если предположить, что все сложится именно так, значит через энное количество лет поезда метро будут приходить на станцию «Ул. Дыбенко», предварительно забрав пассажиров из двух крупных городов-спутников (Кудрово и Новосаратовка), в которых в сумме будут жить сотни тысяч людей. При таком раскладе перегруженность данной линии метро просто вопрос времени.

Главный козырь «Avenue-Apart на Дыбенко» ценовая доступность. Девелопер не озвучивает количество проданных апартаментов. Но судя по наиболее свежей на сегодня версии проектной декларации, реализовано не менее 80% от общего их числа. Так что продажи подходят к концу. В зоне притяжения станции метро «Ул. Дыбенко» есть еще два близких по параметрам проекта, где можно приобрести апартаменты примерно по таким же ценам. Это «ПРО.Молодость» от Plaza Lotus Group и «WINGS апартаменты на Крыленко» от «СК «Монолит», ООО». Что до ближайших жилых комплексов, то в них цены выше. Если рассматривать именно квартиры, то сопоставимые по стоимости варианты можно найти в близлежащем Кудрово. В частности в проектах компании «Инвестторг» (балл «В-» в рейтинге застройщиков): «Геометрия» (Кудрово) и «Европейский парк». Но сроки сдачи обоих этих жилых комплексов перенесены.

Дата обновления 23 января 2020

Продажи апартаментов в комплексе идут уже больше года. Цены можно назвать экстремально низкими — цены с отделкой стартуют от 2,2 млн рублей. Конечно, это маленькие студии (от 22 кв. м) под сдачу, но всё же. К слову, порог входа для инвесторов низкий — за 400 тыс. рублей первого взноса доходность обещают от 8,4 до 11,5% годовых. При покупке можно воспользоваться рассрочкой и ипотекой.

В ноябре 2019 года фасады МФК «Avenue-Apart на Дыбенко» были обновлены. Теперь они имеют единое цветовое решение с комплексами всей сети — с МФК Avenue-Apart и МФК «Avenue-Apart на Малом».

Если название застройщика «Р-Фикс» даже профессионалам мало что говорит (это номинальная структура), то генподорядчик обладает более сложившейся репутацией. Компания BPS-Development занимается управлением строительством объектов различного назначения с 2007 года. Причём делает это на федеральном уровне — от Иркутска до Москвы.

Как бы то ни было, но завершить строительство МФК «Avenue-Apart на Дыбенко» вовремя не успели: вместо I квартала 2020 года теперь сроком сдачи обозначен II квартал 2021 года. Откровенно говоря, есть сомнения и в новом сроке. Динамика строительства не впечатляет: от запуска проекта прошло больше года, а на площадке всё так же идёт обустройство свайного поля. Рабочие есть, но кто сказал, что они работают каждый день? 

Пока инвестиция в проект не выглядит надёжной, ведь много месяцев наблюдаются низкие темпы строительства. Поэтому мы бы предложили заинтересованной публике подождать достижения более высокой стадии готовности.

Имеет смысл рассмотреть более надёжные проекты по соседству. Без опасений можно выбирать сданные ЖК ЦДС «Весна-2» («ЦДС», рейтинг В+) и ЖК «Гольфстрим» («Арсенал-Недвижимость», рейтинг А). Из строящихся доверия заслуживает ЖК «ПаркЛэнд» от «Полис Групп» (рейтинг А). С ЖК «КудроВО!» стоит быть аккуратными: он входит в список долгостроев. Студии в сданных домах стоят от 3,6 млн рублей, в строящихся — от 2,6 млн рублей.

Дата обновления 12 декабря 2018

Проект «Спарта», больше года находившийся в подвешенном состоянии, обретает вторую жизнь. Только теперь это не «Спарта», а «Avenue-Apart на Дыбенко», и застройщик — не Normann, а «Р-Фикс», входящий в состав E3 Group. Normann находится на грани банкротства, а потому распродаёт активы.

ГК E3 Group пока не заслужила оценку в рейтинге застройщиков Novostroy.su. Она известна профессионалам в контексте летнего скандала. Компания страстно желала дебютировать на рынке апарт-комплексов с проектом Gatchina Residence. Она в красках расписывала большие проценты доходных программ для инвесторов и заманивала низкой стоимостью апартаментов. Не сложилось — на ситуацию обратил внимание лично Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти, и выданное разрешение на строительство было отозвано. История вышла громкая, но не со знаком «плюс», а со знаком «минус».

Застройщику придётся поработать, чтобы нивелировать негатив и восстановить репутацию своей головной организации. Ясно, что в случае с «Avenue-Apart на Дыбенко» и мы, и потенциальные покупатели будем настроены скептически, ведь сам собой появляется страх повторения ситуации. Подождём официального начала работ, а там и более высокой стадии готовности, чтобы, возможно, изменить мнение.

Формально говоря, официально продажи не начались. На момент написания этих строк открыто бронирование апартаментов. Минимальный лот площадью 22 «квадрата» стоит 1,7 млн рублей. Сравнительно низкая стоимость обусловлена и удалённостью от центра (последняя станция «оранжевой» ветки), и небольшими площадями, и нежилым статусом помещений. В релизе мелькает уже знакомая цифра: ставка по программе доходности составляет 15% годовых. Более того, порог входа для инвесторов небывало низок — всего 75 тыс. рублей! Заманчиво, но рискованно.

На официальном сайте МФК «Avenue-Apart на Дыбенко» не представлен. Ничего не можем сказать про планировки, количество помещений на этаже и другие особенности. Разрабатывалась ли концепция спешно, сразу после первой неудачной попытки, или вынашивалась долгое время — нам никто не ответит. Во всяком случае про привлечение архитекторов с громкими именами не сообщается.

Определённое доверие формирует участие в проекте небезызвестного оператора гостиничной недвижимости «МТЛ. Управление Недвижимостью». На его счету успешное ведение двух других «авеню-апартов» в Петербурге — МФК Avenue-Apart и МФК «Avenue-Apart на Малом». Застройщиком обоих выступила ГК «БестЪ», имеющая в рейтинге Novostroy.su хорошую, твёрдую «четвёрку». Эх, если бы успех мог передаваться через партнёрство…

Около станции метро «Улица Дыбенко» (но не в границах Кудрово) конкурентов у МФК «Avenue-Apart на Дыбенко» пока нет. О планах по строительству жилья пока не сообщал ни один другой застройщик. Это связано с тем, что огромная территория, ограниченная проспектом Большевиков, улицей Дыбенко и железной дорогой, зарезервирована под технопарк «Ингpия». Впрочем, движений по нему не было с 2010 года. МФК «Avenue-Apart на Дыбенко» должен стать первой ласточкой.

Тем, кто ищет бюджетное жильё примерно в этой локации, советуем обратить внимание на бурно развивающееся Кудрово, ставшее не так давно городом. По нашим данным, в Кудрово находятся свыше 40 объектов разной стадии готовности. К примеру, «Полис Групп» (рейтинг А) предлагает в ЖК «ПаркЛэнд» студии от 1,8 млн рублей. В ЖК «Европейский парк» на студии установлены ещё более низкие цены — от 1,6 млн рублей. Та же компания, «Инвесторг» (рейтинг В) строит и ЖК «Геометрия» (Кудрово). Студии стоят также от 1,6 млн рублей.

Дата обновления 27 октября 2017

Выбор для апарт-отеля названия «СПАРТА» - с самого начала дает повод для интернет-остряков. Уже пишут, что «Normann» построит «спартанский» дом. А если учесть, что номеров в апарт-отеле будет больше трехсот, но меньше четырехсот, то и шутка про триста «спартанцев» также вполне объяснима. Конечно, выбор названия – право застройщика. Раз компания решила поименовать так не один только МФК на Товарищеском проспекте, но целую сеть апарт-отелей, которую планирует создать в городе, значит над названием думали серьезно. Может быть, возможный «троллинг» в соцсетях изначально рассматривался как элемент рекламной кампании?

Проект в Невском районе - пилотный. По нему можно будет судить, насколько успешно «Normann» справится с новым для себя делом. Никто не будет спорить, что в жилищном строительстве опыт у компании большой. За годы работы построено много домов, в рейтинге петербургских застройщиков у «Норманна» средний балл «В». До более высокой оценки компания при всем желании не дотягивает. Переносы сроков по ходу строительства за последние годы вошли у застройщика в систему. Применительно к апарт-отелю «СПАРТА» это означает лишь одно: заявленные сроки сдачи (ориентировочно конец 2019 года) также могут быть пересмотрены. Тем потенциальным покупателям, кто решит приобрести здесь апартаменты, стоит принять это во внимание и на всякий случай строить для себя планы по вселению в новый дом с учетом погрешности на возможные задержки.

По состоянию на конец октября информации по МФК «СПАРТА» мало. Строительство его планируется начать в текущем году, но более точными сведениями застройщик не делится, на официальном сайте компании объект пока отсутствует. Известно, что в «СПАРТЕ» предусматривается гостиничный сервис, а отвечать за управление апарт-отелем будет оператор, обладающий опытом в этом деле. Называются такие игроки рынка как «Бекар», «МТЛ», «Пионер», с которыми ведутся переговоры. Но более точной информации пока нет. Потенциальных покупателей застройщик привлекает, анонсируя программы доходности, по которым, инвестируя сейчас в апартаменты, в дальнейшем можно будет сдавать их и получать гарантированный доход.

Поскольку детали проекта еще не обнародованы, параметры предлагаемых апартаментов будем обсуждать после выхода «СПАРТЫ» на рынок. Сейчас же отметим только, что местоположение апарт-отеля не самое удачное (на территории технопарка «Ингрия»; рядом с железной дорогой; довольно сложно добираться на машине в центр города из-за регулярных пробок на пр. Большевиков и Народной ул.), но свои плюсы в нем тоже есть. Во-первых, пешком можно дойти до станции метро «Ул. Дыбенко»; во-вторых, недалеко парк Есенина; в-третьих, наличие всех необходимых соцобъектов в соседних обитых кварталах; в-четвертых, близость развязки КАД и ТРК «Мега Дыбенко».

Иных новостроек рядом со станцией метро «Ул. Дыбенко» в настоящее время нет. Альтернативный вариант проще всего найти в локации Кудрово, где новостроек очень много. Среди них уже сданные в эксплуатацию ЖК «Весна» и «Весна-2» от «ЦДС» (рейтинг застройщика «B+») и «Семь столиц», квартал Вена от «Setl City» (рейтинг «A+»). Еще один объект этой же компании — состоящий в Белом списке новостроек ЖК «Семь столиц», квартал Лондон. Также включены в Белый список строящиеся ЖК «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости» (рейтинг «A+») и ЖК «Прогресс» от компании «МАВИС» (рейтинг «B+»); кроме того, строится ЖК «КудроВО!» (возводит «ПАТРИОТ-НЕВА», рейтинг «A») и др.