Апарт-отель «Start» (Старт)

Дата обновления 13 ноября 2020

За минувший год эксперты повысили балл «Петербургской строительной компании» в рейтинге застройщиков Северной столицы до «В+». Это оценка выше средней и она вполне заслуженна. Среди проектов, которые в данный момент реализует компания, нет таких, по которым бы нарушались сроки сдачи. Что касается МФК Start, то здесь сроки ввода в эксплуатацию отличаются от изначальных, но они были скорректированы именно в тот момент когда проект переходил от прежнего девелопера к «ПСК». Так что не могут быть поставлены в вину нынешнему застройщику. Напомним, что согласно проектной декларации комплекс должны сдать в четвертом квартале 2022-го. Не позднее 31 декабря того же года (согласно ДДУ) покупателям апартаментов должны передать ключи. В настоящий момент реальность этих сроков сомнений не вызывает. По состоянию на начало ноября монолитный каркас дома монтируют на уровне от 13 до 17 этажа в зависимости от секции. Местами уже готов вентилируемый фасад и установлены стеклопакеты. Ведутся внутренние работы. Если сравнивать с совсем недавними фотоотчетами от начала нынешнего лета, то изменения весьма заметные. Видно, что строители набрали хорошую скорость и есть ощущение, что они даже немного опережают график строительства, обнародованный на официальном сайте. Теперь главное, чтобы у компании не возникло нехватки собственных средств для строительства, поскольку информации о получении под Start проектного финансирования в каком-либо банке нет.
Активные работы на стройке — фактор для покупателей принципиальный. Дело в том, что продажи в Start идут без широко распространенной ныне формы, когда уплаченные деньги размещаются на счетах эскроу в банке и хранятся там, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Без такой подстраховки собственных инвестиций только быстрое строительство становится успокаивающим фактором.

В предыдущих мнениях портала детально проанализированы достоинства и недостатки МФК. Конечно, и сам проект, и место, где он реализуется, все это на любителя. Но главным в данном случае остается фактор цены. Она здесь очень доступная для проектов в черте КАД и рядом с метро. Поэтому не удивительно, что по данным Росреестра в 2020 году комплекс оказался среди лидеров продаж на рынке апартаментов. Но поскольку в Start'е количество номеров превышает три тысячи, то даже несмотря на хороший спрос, выбор на ноябрь текущего года остается весьма широким.

Эксперты включили Start в пятерку лучших в рейтинге новостроек Парнас-Парголово. Все остальные новостройки данной локации это жилые комплексы, то есть в них предлагают не апартаменты, а квартиры. Близкие по цене варианты можно найти в ЖК «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» (рейтинг застройщика «А»), сданном ЖК «Жили-Были» от «КВС» (рейтинг «А») и ЖК «Парнас» от «П1» ( рейтинг «С-»), правда в последнем случае есть серьезные нарушения сроков сдачи. В остальных здешних комплексах сопоставимых по цене вариантов нет. Но те, кого интересуют не компактные апартаменты, а полноценные просторные квартиры, могут рассмотреть ЖК «Континенты» от «КВС», ЖК «Шуваловский дуэт» от «Прок» (рейтинг «В-») и ЖК «Прагма City» компании «Прагма» (рейтинг «В»).

Дата обновления 25 октября 2019

В плане надежности проект с момента публикации прошлогоднего мнения портала прибавил. Все-таки «Петербургская строительная компания» в отличие от своего предшественника куда более известный игрок рынка Северной столицы. Порой допускает отклонения от заявленных сроков сдачи (из последнего можно вспомнить ЖК Look club house и ЖК «Дипломат»), но не слишком серьезные. В рейтинге петербургских застройщиков эксперты выставили ей средний балл «В», что говорит о стабильной работе на рынке. Что касается МФК Start, то за него «ПСК» по-настоящему взялась только нынешней весной. Работы стартовали летом, а сейчас, во второй половине октября, строители завершают нулевой цикл. К концу года в компании обещают поднять проект до четвертого этажа. В «ПСК» утверждают, что строительство идет строго по графику, однако на этот счет возникают вопросы. Уж слишком часто застройщик меняет свои планы. Еще в апреле этого года в проектной декларации в качестве даты ввода в эксплуатацию значился первый квартал 2021-го. В сентябре срок приблизили до четвертого квартала 2020 года, а уже в октябре вновь отдалили. На сей раз аж на четвертый квартал 2022-го. Понятно, что это вызвано оценкой ситуации и возможностями компании, но как быть с тем, что все это время шли продажи? Получается, кто-то из покупателей мог быть введен в заблуждение?

Если исходить из этой последней даты, то в запасе у строителей еще три года. За это время построить данный апарт-отель, безусловно, реально. При этом на официальном сайте компании в разных местах можно встретить и другие сроки сдачи. Где называется второй квартал 2022-го, где четвертый квартал 2021-го. Создается ощущение, что в последней проектной декларации застройщик серьезно подстраховался, указав столь отдаленный срок.

На наш взгляд, нет особых оснований сомневаться в надежности «Старта». Дело в том, что тут с самого начала запрограммирован хороший спрос. Да, место далеко от идеала, да лоты специфические. Обо всех сильных и слабых сторонах данного комплекса мы подробно сказали в предыдущем мнении портала и оценки наши с тех пор не поменялись. Но это все не определяющие факторы. Проект берет ценой. В черте КАД столь дешевые предложения в относительной близости от метро найти трудно. Даже учитывая малый метраж студий и то, что речь идет об апартаментах, а не о квартирах. Как нам представляется, проблем с реализацией тут не будет. Start рассчитан в основном на две категории покупателей: на молодежь, выбирающую первое место для самостоятельного проживания, а также на инвесторов, вкладывающих в недорогие апартаменты, чтобы потом получать доход от аренды, либо продать их подороже после ввода объекта в эксплуатацию.

В настоящее время количество свободных апартаментов в «Старте» достаточно велико. Соседние новостройки это поголовно жилые комплексы. Квартиры в них стоят дороже. Среди достаточно надежных вариантов на Парнасе можно рассмотреть в первую очередь «Северную долину», которую строит «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (рейтинг компании «A»); ЖК «Прагма City» от компании «Прагма» (рейтинг «B»), а также ЖК «Жили-Были» и ЖК «Континенты» - это проекты компании «КВС» (рейтинг «A-»). Добавить к ним можно ЖК «Шуваловский дуэт» компании «Прок» (рейтинг «B-»), но по нему допущены переносы сроков сдачи. Есть еще ряд новостроек, но у них также проблемы со сроками, так что они выглядят менее предпочтительными.

Дата обновления 21 сентября 2018

Проект из серии тех, о надежности которых на старте сказать совершенно нечего. «Компания СОЛ» - новичок на строительном рынке, в рейтинге петербургских застройщиков не представлена. Но это было бы обычным делом (многие фирмы-застройщики создаются непосредственно под один проект), если бы за «Компанией СОЛ» стояла другая — более известная бизнес-структура. Однако, таких нет. Единственный учредитель компании-застройщика — Александр Черепинский — бизнесмен, который владеет еще рядом компаний, работающих в сфере управления недвижимостью, в торговле и др. Какой-то негативной информации о его деятельности в открытом доступе нет. Это плюс. Однако о его опыте в строительстве также ничего не сообщается. Это минус. Получается, ход реализации пилотного проекта и станет тем единственным критерием, по которому можно будет судить о состоятельности застройщика.

На первую половину сентября стройка находится на начальной стадии. Пока на стройплощадке идут земельные работы и, честно говоря, возникает вопрос: успеет ли застройщик за оставшиеся шесть с половиной месяцев возвести первую секцию ЖК и сдать ее в эксплуатацию? Все-таки дом 20-этажный, а времени до конца марта будущего года совсем немного. Вопросы, вопросы — ответить на них сможет только сам застройщик. Посмотрим, с какими результатами проект встретит новый год, тогда будет больше ясности не только с первой секцией, но и с реальностью сдачи двух других секций ЖК в 2020 году.

Местоположение комплекса «iPart» далеко от идеального. Нежилая территория, пустырь рядом с автостоянкой «Главстроя» (застройщика «Северной долины»). Подъездные пути к стройке в неважном состоянии: что Толубеевский проезд, что 4-й Верхний переулок — просто разбитые грунтовки. Вряд ли у того, кто решит познакомиться с этим местом до принятия решения о покупке апартаментов, возникнет много приятных ассоциаций. Из плюсов новостройки назовем возможность дойти пешком до станции метро «Парнас» (расстояние менее километра), близкий выезд на пр. Энгельса и на развязку КАД, соседство крупного торгового комплекса и близость ранее построенных жилых кварталов «Северной долины», где есть ряд социальных объектов, магазинов и др. Собственно и все. К минусам отнесем отсутствие рядом зеленой зоны. На незастроенных соседних участках есть деревья и кустарники, но многое из этого пойдет под топор, когда придет время для очередного строительства. К слову сказать примерно в 120 метрах от апарт-отеля проходит линия ЛЭП — не лучшее соседство в плане экологии. Другой недостаток: социальная инфраструктура. Она на Парнасе развита пока недостаточно, в сравнении с количеством здешних жителей. Третий минус — пробки на проспекте Энгельса. В часы пик проехать по нему в город или на КАД бывает непросто.

В общем и целом недостатков в расположении апарт-отеля больше, чем достоинств. Для семей с детьми место малоподходящее. Впрочем, на них «iPart» и не рассчитан. В продаже только студии разной площади, но по большей части компактные. На лестничных площадках их очень много (от 49 до 60 номеров). При этом в каждой из трех секций по пять лифтов. При таком количестве апартаментов и высоте дома (20 этажей) нагрузка на лифты ожидается очень большой. А перед автовладельцами, судя по всему, встанет еще вопрос парковки. На придомовой территории запланировано 153 парковочных места, плюс еще 99 мест будет в подземном паркинге. При общем количестве апартаментов свыше 2700 шт. этого крайне мало. Одним словом, хотя застройщик и обещает гостиничный сервис, а также ряд коммерческих объектов на первых этажах, но это не отменяет тех недостатков в плане комфорта, о которых сказано выше. Значит, расчет на тех, кого все это устроит. В первую очередь речь, конечно, о молодежи. Вероятно, здешние студии должны привлечь тех, кого интересует жилье первого выбора по самой доступной цене. Отметим также, что поскольку речь об апартаментах, а не о квартирах, то хорошо, что по документам они проходят как гостиничные номера. Это гарантирует минимальную для нежилой недвижимости налоговую ставку.

Новостроек на Парнасе хватает и конкуренция тут весьма высока. Причем квартиры везде довольно доступные. «iPart» в настоящее время демпингует — цены на старте тут очень заманчивые. Сопоставимые разве что в ЖК «Парнас» компании «П1» (рейтинг застройщика «C-») и ЖК «На Заречной» от Normann (рейтинг «B-»). Но в обоих случаях сроки сдачи серьезно нарушены. Что касается остальных жилых комплексов, то там цены немного выше. Первый альтернативный вариант это, конечно, соседняя «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» (рейтинг  «А»). Также можно рассмотреть объекты «Треста-36» (рейтинг «B») - сданный ЖК «Бумеранг» и строящийся ЖК «Миллениум». Кроме того, продажи идут в ЖК «Прагма City» компании «Прагма» (рейтинг «B»), ЖК «Шуваловский дуэт» от «Прока» (рейтинг «B-», есть переносы сроков), в ЖК «Три Апельсина» компании Normann (рейтинг «B-», сроки перенесены) и в жилых комплексах «Жили-Были» и «Континенты» от «КВС» (рейтинг «A»).