В Ленобласти по состоянию на начало лета 2020 года признано проблемными 180 многоквартирных домов — это почти 17 тыс. обманутых дольщиков. Если ориентироваться на данные Единого реестра проблемных объектов от «ДОМ.РФ», то регион занимает второе место по количеству домов-долгостроев. На первом — Московская область и порядка 450 проблемных объектов, на третьем месте Москва — 111 долгостроев. Novostroy.su обсудил с Михаилом Москвиным, заместителем председателя правительства Ленинградской области по строительству, почему ситуация приобрела такие масштабы; кто виноват в появлении долгостроев; как решается какой проблемный объект будет завершен в первую очередь; а также, стоит ли ждать новых обманутых дольщиков в регионе.
Novostroy.su: Как появились долгострои в Ленобласти?
Михаил Москвин: Ленинградская область не является единственным регионом, где есть обманутые дольщики: застройщики-банкроты и просрочки сдачи домов есть в 71 регионе страны, всего более 1,1 тыс. таких компаний. Это говорит о системных особенностях ФЗ-214 в его прежней редакции, из-за которой появлялись обманутые покупатели первичного жилья. Поэтому механизм появления долгостроев примерно одинаковый во всех регионах: это или злой умысел, или управленческие ошибки. Есть категория бизнесменов, которые изначально не планировали строить, а только собрать деньги с дольщиков или пайщиков и раствориться — речь идет о мошенниках. Есть застройщики, которые по-настоящему хотели построить дома, но они сделали плохую экономическую модель: продавали слишком дешево, не учли конкурентов, особенности рынка, бездумно тратили деньги и так далее. В какой-то момент у них закончились средства на стройку, работы встали, а дальше ситуация развивалась, как снежный ком — появились сообщения об остановке строительства, люди перестали покупать квартиры, объект стал проблемным. Отсутствие злого умысла их не извиняет, застройщики должны нести ответственность за свои действия. Это вопрос правоохранительных органов и суда.
Novostroy.su: Понесли ли наказание люди «на местах» причастные к этому: дольщики жалуются, что чиновники не ответственны за долгострои, так ли это?
М.М.: Вы спрашиваете, почему Госстройнадзор не наказывают за ошибки в бизнес-планах застройщиков? Почему тогда не стоит такой же вопрос о наказании человека, разрешившего торговать сети «Спар»? Знаете, сколько там поставщиков пострадало? У них тоже семьи, дети, как и у дольщиков. Почему не наказывают инспекторов, выдающих водительские права участникам ДТП?
Когда у человека болит зуб, он идет к дантисту, а не к гастроэнтерологу, давайте и мы разделим ситуацию на составляющие. Региональные органы власти выдают разрешение на строительство дома. Это документ, который свидетельствует, что с технической точки зрения застройщик имеет права на земельный участок, его проект соответствует строительным нормам, прошел экспертизу, у него в порядке градостроительные документы. До 2015 года застройщики средне- и многоэтажек получали разрешения на строительство в муниципалитетах, с 2015 года — в администрации области. С этим документом застройщик может начинать стройку, за это разрешение Госстройнадзор несет ответственность. Это техническая, нормативная составляющая.
Вторая составляющая — рыночная, коммерческая — это вопрос финансирования строительства, он регулируется ФЗ-214 и другими федеральными актами, а не работой «людей на местах». Застройщик может строить на свои средства, на кредитные, на деньги дольщиков. Если он строит по ФЗ-214, заключает ДДУ, то это отношения между ним и дольщиком, который сам принял решение взять квартиру именно у этого застройщика, эти отношения существуют в рамках федерального законодательства, а не волеизъявления, как вы говорите «людей на местах». За что наказывать региональных или муниципальных чиновников, если они не имеют отношения к привлечению средств?
ФЗ-214 был очень прогрессивен 15 лет назад, когда его приняли, тогда была введена государственная регистрация ДДУ, это практически свело на нет практику двойных продаж. Миллионы людей смогли приобрести квартиры по схеме ДДУ. Но в середине 2010-х закон уже морально устарел, поэтому федеральное Правительство пошло на его изменение: в 2019 году была введена максимально защищенная схема с эскроу-счетами. К слову сказать, с тех пор цена метра по причине эскроу выросла на 20-25%. Это понятно: чем лучше защита, тем больше стоимость.
Еще раз повторюсь, ФЗ-214 — рыночный механизм, он предполагает определенное невмешательство государства в дела коммерческих компаний, действие норм о защите предпринимательской деятельности. Дольщики при просрочках сдачи домов часто говорят: «отберите, заставьте, возьмите под контроль». Так можно было в нашей стране раньше, но совсем в другой системе. В той системе гражданину давали квартиру, там, где хочет государство, а не он сам. Давайте определимся, чего мы хотим: есть свободный рынок и право выбирать квартиры или тотальный контроль государства и распределение жилья без учета мнения людей? Чего-то среднего не бывает.
Novostroy.su: Какие различия в обязанностях у Госстройнадзора и строительного блока администрации Ленобласти?
М.М.: Комитет Госстройнадзора — это часть строительно-коммунального блока. В его работе есть два крупных направления — строительный надзор и долевой отдел. Давайте я перечислю, за что отвечает комитет. Дом должен быть построен по проекту в тех параметрах, о которых застройщик заявил при начале строительства. Он должен быть подключен ко всем сетям, дорогам, должен быть обеспечен инженерными и социальными объектами, должен быть безопасен. Все это — строительный надзор. Он не имеет никакого отношения к срокам сдачи, они определяются ДДУ. Во втором блоке стройнадзора — долевом отделе — сотрудники занимаются аудитом отношений дольщик-застройщик и финансовой отчетностью компании. Они могут дать заключение — нарушен ли ФЗ-214 в той или иной ситуации, ушли ли деньги от дольщика на стройку или «на сторону», есть ли нарушение сроков или нет. Эту информацию Госстройнадзор обязан передать в Фонд защиты прав дольщиков, в МВД, в прокуратуру. Все без исключения уголовные дела против проблемных застройщиков в Ленинградской области возникли на нашем материале. Но самостоятельно Госстройнадзор проблемных застройщиков не наказывает, в тюрьму не сажает. И еще раз повторяю — Госстройнадзор не несет ответственность за срыв сроков сдачи домов. Ни в одном ДДУ не стоит подписи председателя комитета. Это в чистом виде ответственность застройщика.
Novostroy.su: Как происходит достройка проблемных объектов? Почему какие-то долгострои завершает инвестор, а какие-то фонд защиты прав дольщиков.
М.М.: Долгое время регионы РФ были один на один с проблемными объектами. Не существовало какой-то федеральной системы помощи. Более того, не существовало какого-то единого принципа достройки, кроме как через ЖСК в процедуре банкротства. При этом нельзя было тратить бюджетные средства напрямую на помощь коммерческим компаниям — за это полагался тюремный срок.
Помните, что ФЗ-214 — это не социальный, а рыночный механизм? Несмотря на это Ленинградская область первой в стране приняла закон о выделении компенсационных земельных участков для достройки проблемных домов. Суть в том, что застройщик получает бесплатно землю для возведения жилья, стоимость которой равна затратам на завершение долгостроя. Так, например, был закончен проблемный объект в Гатчине. Сейчас «ПИК» завершает благодаря этому механизму ЖК «Галактика» в Новодевяткино.
Два года назад губернатор предложил программу привлечения инвесторов-доноров для достройки домов. Это связано с тем, что в то время земля перестала быть самым ценным активом в Ленинградской области, застройщики больше концентрировались на компенсациях затрат в своих проектах и увеличении их маржинальности. Программа преференций включает в себя выкуп социальных объектов в ЖК доноров, строительство дорог, инженерной подготовки, увеличение этажности, перевод земель и так далее. У каждого застройщика свои интересы, свои собственные «хотелки». Они формулируют их и приходят к нам. Я не помню, чтобы мы кому-то отказали. В результате у нас было заключено 14 соглашений с инвесторами по завершению долгостроев, 4 из них уже выполнены — дома достроены, по 10 соглашениям идет завершение домов.
Наконец, в прошлом году федеральные органы власти признали масштаб проблемы и был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства — федеральная структура, которая должна решить вопрос с обманутыми дольщиками в масштабах всей страны за средства налогоплательщиков. Фонд достраивает или выплачивает компенсации в тех случаях, когда инвестора не привлечь — объем средств очень большой. Вот наши «три кита» достройки — компенсационные участки, преференции донорам и работа вместе с фондом.
Novostroy.su: Как определяется очередность достройки?
М.М.: У меня на столе лежит список долгостроев региона. Каждый раз, когда ко мне в кабинет приходят люди с новыми проектами, я обсуждаю с ними этот список — кто за что возьмется. Очередности как таковой нет, так как у нас нет двух одинаковых объектов и нет двух одинаковых инвесторов. Очень много факторов, которые должны сойтись, чтобы мы ударили по рукам: это и способ, схема достройки, и готовность объекта, и возможности инвестора, сумма достройки, наличие свободных квартир, отношение конкурсного управляющего и так далее. Немаловажную роль играет позиция дольщиков. Обычно маркетологи солидных застройщиков категорически против любой публичности вхождения компании в проблемный объект — любые такие ассоциации хорошего застройщика с плохим объектом могут повлиять на продажи. А вдруг что-то пойдет не так? И дольщики выйдут с плакатами к офису донора. Зачем ему это нужно?
Novostroy.su: А как Ленобласть выстроила работу с фондом?
М.М.: Мы общаемся в рабочем порядке. Мы с пониманием и уважением относимся к их работе и полностью осознаем объем и величину задач, которые стоят перед ними. Конечно, очень много негатива вокруг работы фонда, регион постоянно пытаются затянуть в какой-то конфликт с ними: говорят, что они не работают, мы не работаем или мы все вместе не работаем. Но давайте посмотрим на факты: Ленобласть третья по количеству объектов, рассмотренных на наблюдательных советах среди всех регионов РФ. Мы одними из первых создали свой региональный фонд, одними из первых заключили соглашение с фондом о софинансировании проблемных объектов, выделили деньги для этих целей, одними из первых получили одобрение достройки нескольких ЖК — еще в декабре прошлого года. Каждый понедельник мы участвуем в заседаниях рабочей группы. Кроме того, в августе мы направили в фонд двух сотрудниц ГКУ «Управление долевого строительства Ленинградской области» для помощи в обработке документов. Мы благодарны фонду, что они предоставили нам такую возможность. У нас деловые конструктивные отношения.
Novostroy.su: Какие долгострои Ленобласть предлагала рассмотреть на набсовете до середины сентября? Все ли предложенные ЖК получится рассмотреть? Почему на Ваш взгляд все так затянуто?
М.М.: Уже приняты решения по объектам ИК «Строительное управление» — это два жилых комплекса, ООО «Шлиссельбург»(ЖК «Моя крепость»), ЖК «Десяткино» (вторая очередь), ЖК «Десяткино 2.0», дома ЖК «Ванино». «На выходе»:, ЖК «Яркий», ЖК «Солнце», идет работа с документами по второй части ЖК «Город Детства», объектам «УНИСТО Петросталь», ГК «Мегаполис», ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Демидовский парк» и другими. Схематично путь объекта такой: по понедельникам в режиме видеоконференции фонд проводит заседание рабочей группы по проверке готовности объектов. Если документы в порядке, то дома направляются на утверждение правлением фонда. Последняя ступень — наблюдательный совет. Почему все так долго? Речь идет об огромных суммах денег налогоплательщиков, выделяемых на достройку или компенсации. Не секрет, что как застройщики, так и конкурсные управляющие раздували реестры, включая в них неоплаченные квартиры. Председатель набсовета вице-премьер Марат Хуснуллин дал четкое указание перепроверять документы и чистоту реестров. Кроме того, недопустимы ошибки в данных кредиторов — именно из системы фонда выгружается информация по выплате компенсаций. Представляете, что будет, если в банк поступят неверные данные? Правильно — люди не получат деньги.
Novostroy.su: Нужен ли Ленобласти дополнительный бюджет на решение проблемы обманутых дольщиков? Удастся ли, как планирует Минстрой, уладить ситуацию с долгостроями в регионе до 2023 года?
М.М.: В прошлом году регион выделил 2,8 млрд рублей в рамках трехлетнего бюджета на решение проблем дольщиков. Примерно столько же выделяет федеральный бюджет, сопоставимая сумма приходит от компенсационного фонда. Итого первоначально выделенная сумма — около 9 млрд рублей. Сейчас мы уточняем с фондом бюджет на достройку: сколько мы уже потратили, сколько уйдет на обязательства по уже одобренным объектам, сколько потребуется ещё. Корректировки неизбежны, но конкретные цифры можно будет назвать ближе к середине осени. До конца этого года у нас должны быть приняты решения по большинству проблемных объектов вообще и по всем объектам, которые мы планируем завершить с помощью механизмов фонда. Поставленные федеральным руководством сроки по решению проблем дольщиков будем выполнять.
Novostroy.su: Есть проблемные объекты, застройщик которых не банкрот и не отказывается от завершения строительства, но сдача домов затягивается на годы (к примеру, «Лидер Групп» или ЖК «Сокол»), может ли правительство региона как-то влиять на таких девелоперов? Когда может вмешиваться и как? Какие санкции накладываются?
М.М.: Мы опять возвращаемся к правовому регулированию ФЗ-214. Там написано, что в случае задержки сдачи дольщик имеет право расторгнуть договор, получить деньги обратно. Мне неизвестны случаи отказа от выплаты со стороны, например, «Лидер Групп». В случае невыплаты дольщик может подать в суд на банкротство компании и получить свои деньги в ходе процедуры. Банкротство застройщика — водораздел, когда мы можем брать объект под контроль. В случае успешного ввода домов без банкротства дольщики имеют возможность подать на взыскание пеней и штрафов. Неустойки за просрочку иногда достигают стоимости квартиры. Это все существующие правовые варианты решения вопроса с просрочкой.
Всегда вариантов два: застройщик или достраивает сам или начинается процедура банкротства. Какого-то внешнего управления со стороны органов власти при юридически полноправном застройщике не предусмотрено. Конечно, мы помогаем, консультируем, объясняем, в некоторых случаях мы привлекаем других застройщиков для помощи. Но такая ситуация развращает — некоторые застройщики видят это и иногда после сбора денег вовсе перестают функционировать: «Москвин с Горбуновым за нас все сделают». Нет, работать за застройщиков мы не должны и не будем. Перед нами стоят другие задачи. Застройщик начал стройку, ему заплатили, он должен закончить.
Novostroy.su: По последним данным «ДОМ.РФ (АИЖК)», в России из-за пандемии шестая часть от всех строящихся домов не сдастся в эксплуатацию в первоначально обещанные сроки. Есть ли такие объекты в Ленобласти?
М.М.: У нас есть объекты «в серой зоне», но я не буду вам их называть. В противном случае меня обвинят еще и в антирекламе и обрушении продаж у этих компаний. Но эти объекты не являются какой-то тайной. Они все на слуху. Я глубоко убежден, что перед вложением в ДДУ человек должен оценить все риски, изучить объект со всех сторон, понять репутацию компании, практику их сдачи домов, посидеть на форумах и в группах. И конечно, брать те объекты, которые строятся по эскроу-счетам. Пока в РФ не было зафиксировано ни одного обманутого дольщика, который приобрел бы эскроу-ДДУ. Мы надеемся, что так и не будет.
Комментарии 12
Хочу от лица всех дольщиков ЖК "ЧЕРНИЧНАЯ ПОЛЯНА" (2 очередь) сказать: ДОСТРОЙТЕ НАШИ КВАРТИРЫ. Более сотни человек купили квартиры за немалые деньги в надежде на то, что ключи дадут, как и обещали, лет 8 назад. За эти годы ничего не изменилось, строительство замерло на этапе "коробочек" без окон, без дверей. Лбди ждут свои квартиры очень долго! А никто даже и не думает о том, что пайщики отдали свои может быть даже и последние деньги в надежде получить крышу над головой!
Дольщик (новичок)
Лично присутствовала на собрании членов правления ЖК Черничная поляна 2 в кабинете Москвина в 2017 году. Где мы получили список требований, которые нужно выполнить для достойки нашего комплеса. Михаил Москвин убеждал нас в том , что после выполнения поставленых задач, проблем с выделением земльного участка и предоставлением инвестора не будет. Как говорится "Как только - Так сразу!".
Мы все необходимое сделали и даже Больше. Обещания М.Москвина остались обещаниями.
И наверняка есть протокол этого собрания. Михаил Иванович, когда наконец будут выполнены Ваши обещания? Мы все сделали со своей стороны!
Требуем достроить наши квартиры, а не «кормить» нас обещаниями! Пока вы нас просите очередной год подождать -наши дома разрушаются!!!!
Михаил Иванович, Вы так гордитесь Лен. областью, Лен.область такая молодец, везде первая. Это достойно уважения конечно. Но у меня вопрос: а три кита, о которых тут написано, работают на людей в каких случаях?! Когда люди на голодовку выходят? Тогда только им киты ваши помогают? Кто поможет пайщикам ЖК «Черничная поляна 2»?#черничнаяполяна2
8 лет слышим одни обещания по «Черничная Поляна-2». А также участвуем в квестах от наших властей... Реальной помощи нет, всем наплевать! Позор!
С Черничной поляной 2 ничего в итоге не решено. Уже 8 лет ждем какого-то движения, но движения нет. ЧП 2 выполнила все указания администрации, несколько лет слушаем обещания. Сделано ровно НОЛЬ. Закон 107 ЛО НЕ РАБОТАЕТ, так как инвестора земли нет.
Посоветовали ДОМ РФ.. Сейчас Дом РФ , говорит, что не получал ходатайство о нас, а комитет говорит, что отправлял. Сплошные обещания и ни каких действий.
Черничная Поляна 2 выполнила все предписания администрации, несколько лет слушаем обещания ... ничего не выполнено, привели 2х инвесторов , те , после общения с М. И. М ..... убежали без оглядки
Коммитет позвал на совещание с их потенциальным инвестором, оказалось просто строитель хотел ввести свой дом, а они ему навешивают нас , тот был очень испуган и ошарашен таким предложением ... конечно же отказался тоже. Сейчас Дом РФ , говорит, что не получал ходатайство о нас, а комитет говорит, что отправлял ...
А пайщики -бомжи уже 8 лет.
ГСУ вообще пофиг...
ЖК Барская Усадьба 1очередь.срок сдачи декабрь 2017.стройка стоит 3года.наши призывы о соблюдении ФЗ-214 остаются без ответа.дом не отапливается.идет разрушение конструкций
Жк сокол это позор всего Мурино или Ленинградской области. Чиновники и учредители Сти25 (Склярова) стоят как бараны., кто кого перебодает. Дом по факту готов около 3 х лет. Стоит как памятник на консервации. А дольщики только ждут. Вот такой дом подсунили по государственной программе молодёже доступное жилье. От властей и правоохранительных органов ничего не дождаться., будем обращаться в сми на 1ый канал и поедем на приём к Бастрыкину.
Согласна полностью с предыдущим комментатором.
Позор чиновникам области
14 октября 2020 года в Москве наконец то будет заседание по банкротству Сти25. Наконец то придёт конец этим мошенникам. Скоро Вы все узнаёте и фейковых дольщиках которые защищали застройщика.