Как самостоятельно проверить надежность застройщика? Переводим с юридического на русский. Часть 1

Novostroy.su: Как проверить застройщика, строящего свой первый объект? На какие критерии (в том числе юридические) обратить внимание?

Денис Гулаков, генеральный директор ГК «Меридиан»:

Какие документы застройщика нужно проверить:

• устав компании (в уставе компании прописаны полномочия подписанта (в том числе ограничения на право подписи договора той или иной суммы);
• свидетельство о регистрации (факт существования и дата образования организации);
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• выписка ЕГРЮЛ;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию (наш.дом.рф);
• проект ДДУ, где обязательно должны быть указаны дата сдачи новостройки, адрес и кадастровый номер объекта, этаж, планировка и площадь квартиры, ее предварительный номер.

Новостройки от надежных застройщиков, как правило, аккредитованы ведущими банками региона — Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Росбанк и т.д.

Инна Красовская, руководителя управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный»:

С одной стороны, проверить «нового» застройщика сложнее, ведь у него нет истории строительства. С другой, нужно понимать, что абсолютно новые застройщики сейчас появляются редко: строительство — это слишком сложная сфера. Чтобы узнать историю компании, нужно проверить директоров и учредителей. Часто вновь созданное юрлицо входит в группу компаний, и тогда проверять нужно не отдельного застройщика, а всю группу.

Что нужно для проверки:

1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте egrul.nalog.ru, указав ИНН или ОГРН застройщика.

Из документа можно узнать много полезной информации: о генеральном директоре и учредителях, уставном капитале компании. Информацию о директоре можно поискать в интернете по ФИО. По компаниям-учредителям — также можно заказать выписку ЕГРЮЛ и проверить всех по тому же алгоритму.

Что должно насторожить: маленький уставный капитал, связи учредителей и директора с застройщиками-банкротами или долгостроями, частые смены директоров и учредителей.

2. Проверить, входит ли застройщик в Единый реестр застройщиков.

Это является гарантией надёжности компании и означает, что она соответствует жёстким законодательным требованиям.

3. Проверить документы застройщика на сайте наш.дом.рф.

Там должны размещаться:

• разрешение на строительство,
• проектная документация,
• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям,
• сведения об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд.

Если у застройщика нет хотя бы одного из этих документов, он не вправе заключать ДДУ.

4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.

Участок должен быть в собственности или аренде, располагаться на землях, предназначенных для размещения многоквартирного дома (а не для ИЖС или сельскохозяйственного назначения).

Обратите внимание, как давно участок находится в собственности или аренде: чем дольше, тем лучше. В таком случае риск споров о праве собственности на землю заметно снижается.

Насторожить должны очень короткие сроки приобретения земли и получения документов, например, в пределах нескольких месяцев. Обычно такие процессы занимают более продолжительное время.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп»:

Упомянутые организации

Компания

ГК Полис

Рейтинг A/20 объектов

Обратите внимание, какая форма договора: если это ДДУ, то объект возводится в рамках 214- ФЗ и с использованием эскроу-счетов, а значит все проверки (от юридической до проверки финансовой модели на стресс-тесты) уже проведены банком, и более качественно, чем банк, самостоятельно данную проверку не сделать. Если проектное финансирование осуществляет крупный банк, то сильно беспокоиться не стоит. В худшем случае всегда можно получить свои деньги обратно.

Алёна Талаш, управляющий партнер компании «РосКо»:

Необходимо зайти на сайт самого застройщика. В разделе «О нас» или подобном разделе приводится информация о застройщике, история развития, возможные награды, дипломы. Покупатель может узнать, с какого времени действует на рынке застройщик. На сайте выкладывается финансовая отчетность застройщика отдельно по годам, сведения о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, аудиторское заключение. На сайте можно увидеть информацию о существенных фактах, которые обязаны раскрывать компании. Например, о погашении облигаций.

Novostroy.su: Какие существуют сервисы и услуги, бесплатные и платные, для проверки данных о застройщике? Что и где можно проверить?

И. Красовская («Метр квадратный»):

Основной бесплатный ресурс — сайт наш.дом.рф. На нем можно проверить и застройщика, и новостройку. Однако сведения в него поступают от самих застройщиков и из данных государственных систем, поэтому их актуальность лучше проверять и на других ресурсах.

Судебные базы — картотека арбитражных судов и судов общей юрисдикции. В них можно проверить, не идут ли судебные разбирательства, которые влияют на бизнес застройщика.

Сервис ФНС Прозрачный бизнес: здесь можно проверить, не дисквалифицирован ли директор (не запрещено ли ему быть директором любых юрлиц), насколько крупный бизнес у застройщика, не находится ли он по адресу массовой регистрации. Если по адресу зарегистрировано более 5-10 юридических лиц, ФНС может признать регистрацию недействительной.

Увидеть задолженности застройщика можно на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Чтобы проверить участок, на котором строится дом, можно заказать выписку ЕГРН об основных характеристиках и о переходе права собственности на сайте Росреестра. Также участок нужно проверить в базах судебных дел: возможно, на него претендует не только застройщик.

Платно услуги проверки застройщика и новостройки оказывают системы проверки контрагента, юристы и риелторы, которые работают на рынке строящегося жилья, а также крупные платформы недвижимости. Например, на сайте экосистемы недвижимости «Метр квадратный» в рамках сервиса «Юридическая проверка» можно проверить новое жилье.

Как правило, платные услуги действительно окупаются. У профессиональных участников рынка есть доступы к различным платным системам, которые, например, расшифровывают данные о прибыли компании. Самостоятельно найти эту информацию можно только в массиве данных о всей компании, например, на сайте ФНС в разделе «Сведения о суммах доходов и расходов по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности организации за год, предшествующий году размещения таких сведений на сайте ФНС России». Однако для этого необходимы особые знания и технические программы, поэтому лучше доверить эту задачу экспертам.

Д. Макаров («Полис Групп»):

Вся информация располагается на бесплатном сайте наш.дом.рф. Помимо проектной документации, хода строительства, там можно посмотреть, сколько продано квартир, среднюю стоимость реализации, и, исходя из этого, сделать вывод. Если продажи идут хорошо по рыночной цене и с хорошими темпами строительства, то с высокой долей вероятности можно говорить на текущий момент, что объект будет сдан в срок и заявленного качества.

Василиса Фролкова, юрист, соавтор телеграмм-канала «ЮристыPROнедвижимость»:

К базовому набору бесплатных сервисов относится также сервис проверки банкротств Федресурс. Очень удобны платные сервисы проверки контрагентов, такие как КонтурФокус и аналогичные.

А. Талаш («РосКо»):

Для потенциального покупателя важна информация о фактически сданных в эксплуатацию проектах и соблюдения сроков сдачи. Например, на сайте «Наш дом» собрана полная и актуальная информация о рынке жилищного строительства. Данный сайт создан при поддержке Минстроя РФ, и покупатель может воспользоваться следующими сервисами:

• каталог новостроек (это карта строящегося жилья по договорам долевого строительства);
• единый реестр застройщиков (здесь приведена полная информация о застройщиках);
• единый реестр проблемных объектов (можно по адресу дома либо по названию застройщика увидеть его статус. Например, в отношении застройщика может быть: открыто конкурсное производство, введена процедура банкротства, нарушены сроки завершения строительства и сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев);
• проверка новостроек (здесь можно почерпнуть информацию о том, как идет строительство дома, сколько реализовано квартир, надежность застройщика);
• сравнение новостроек;
• единый реестр ЖКХ.

Также на этом сайте можно воспользоваться цифровой платформой для проведения дистанционных сделок с недвижимостью.

Рейтинг застройщиков можно посмотреть на сайте «Единый ресурс застройщиков». Там же есть подразделы «Топ застройщиков» и «Топ новостроек». Покупатель должен насторожиться, если у застройщика низкий рейтинг, например, 1,5. В этом случае стоит почитать отзывы о застройщике, посмотреть сведения о нем на других сайтах.

Не лишним будет получить информацию о судебных тяжбах застройщика. Это можно сделать на сайте картотеки арбитражных дел: часто фигурирует в судебных разбирательствах как ответчик, то к нему есть претензии в отношении соблюдения сроков либо качества сданного жилья.

На уровне субъектов РФ тоже формируются белые и черные списки застройщиков. Например, с такими списками можно ознакомиться на сайте Москомстройинвеста в г. Москве.

Novostroy.su: Каковы признаки вероятного банкротства застройщика?

И. Красовская («Метр квадратный»):

• Значительные задержки на этапах строительства (они есть в проектной декларации);
• неработающие долгое время камеры на площадке;
• скидки (более 10%) на большое число квартир (например, один застройщик перед банкротством продавал квартиры на 30% ниже рынка. Как говорится, бесплатный сыр обычно только в мышеловке);
• суды о взыскании различных сумм с застройщика: от подрядчиков, работников;
• суды в отношении других компаний в группе.

Д. Макаров («Полис Групп»):

Банк проверит застройщика перед выдачей кредита и будет контролировать деятельность застройщика и подрядчиков, т.к. банк отслеживает расходы основных подрядчиков и оплаты. В большинстве своем банк может прекратить финансирование по кредитному договору, в случае если он увидит юридический риск, поэтому застройщик максимально настроен на то, чтобы никаких судебных дел у него не было.

В. Фролкова («ЮристыPROнедвижимость»):

Признаки вероятного банкротства:

• остановка стройки (это хорошо видно по фотографиям строительства или их отсутствию);
• увеличение количества исков от других участников долевого строительства;
• появление маячка «Проблемный объект» на странице объекта в ЕИСЖС. Такие объекты к покупке не рекомендованы.

Во второй части материала вы узнаете, как «расшифровать» данные проектной декларации, каковы признаки будущего долгостроя, покупать ли квартиру, если застройщик ранее срывал сроки сдачи, верить ли интернет-отзывам и не только.