На юге Санкт-Петербурга растёт целый новый жилой массив. Причём состоит он исключительно из малоэтажных домов. Novostroy.su решил оценить освоение территории на «Царскосельских холмах».
Если и строить, то КОТы
Комплексное освоение территории (КОТ) подразумевает застройку новых микрорайонов «с нуля». При этом возводятся не только жилые дома, но и здания для социальной и коммерческой инфраструктуры. А также дорожная сеть, инженерные системы и т. п. Чтобы новосёлы смогли найти всё необходимое для комфортной жизни в шаговой доступности.
Увы, частенько девелоперы с этой задачей не справляются. Про строительство социальных объектов и благоустройство забывают или оставляют напоследок. В результате чего новосёлы получают дома в чистом поле и вынуждены годами ждать, когда появятся обещанные объекты. Таких примеров в наших городах множество. Яркая иллюстрация такой застройки — Мурино.
Конечно, можно подумать, что это проблема только жителей таких микрорайонов, но это не так. Новосёлы, которым нужно выбираться в освоенную часть города не только для работы, но и чтобы отвезти детей в садик, или сходить в кино, создают серьёзную нагрузку на транспортную систему.
А это приводит к пробкам. В Москве с такой проблемой столкнулись уже давно и поняли, что единственным решением может быть комплексное освоение новых территорий. Именно этим и продиктовано присоединение Новой Москвы. Хотя и этот проект вызывает вопросы.
Но есть и достойные примеры комплексного освоения территории. Можно даже сказать образцовые. Во всяком случае, на первый взгляд. Именно о таком мы сегодня и поговорим.
Здесь будет город-сад
Проект «На Царскосельских холмах» был анонсирован ещё в 2008 году. По задумке его создателей, планировалось застроить пустырь площадью 316 Га недалеко от пересечения Петербургского и Пулковского шоссе. При этом предполагалось не только возведение жилья, но и объектов социальной инфраструктуры и общественно-деловых кварталов.
Подробнее о планах по освоению этой территории можно узнать из видео презентации ниже.
Ещё на этом этапе было понятно, что у данного проекта есть множество преимуществ, которые оценят будущие покупатели жилья:
- Малоэтажная застройка. Большую часть территории — 203 Га предполагалось застроить домами высотой в 3-4 этажа.
- Близость к выставочному центру «Экспофорум». Сейчас это главный конгресс-центр Санкт-Петербурга. Здесь проходит ПМЭФ и многие другие мероприятия.
- Хорошая транспортная доступность. Удобный выезд на Витебский проспект, Пулковское и Петербургское шоссе.
И это лишь основные из плюсов проекта. Завершить его реализацию планировалось в 2035 году. Но уже сейчас там есть на что посмотреть.
Новостройки: образцовые и не очень
На сегодня здесь построено уже более 20 жилых комплексов, которые обычно состоят из 3-4 домов. И что особенно радует, они соответствуют изначальной концепции.
Как менялась территория «На Царскосельских холмах»
Основную часть территории Царскосельских холмов осваивает компания «Терминал-Ресурс». Хотя некоторые участки она уступила другим застройщикам. За последние годы здесь поработали такие девелоперы как:
- «Лидер Групп» (ЖК «Царский двор»),
- «ПАТРИОТ-НЕВА» (ЖК «Пушгород»),
- «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика» и «Неоклассика-2»),
- «Группа «Аквилон» (ЖК «СолнцеPark»).
То, что в этой локации работало столько строительных компаний, с одной стороны, хорошо. Для покупателя это простор для выбора. С другой, не все строительные компании справились со своей задачей.
Все вышеперечисленные застройщики успешно завершили строительство и уже распродали квартиры. Чего не скажешь о компании «Петротрест», которая должна была сдать к 2014 году три дома в ЖК «Трио». Но из-за финансовых трудностей застройщик заморозил строительство, а в 2015 году обанкротился.
Подробнее об этой истории можно узнать из нашего обзора новостроек в этой локации от 2017 года.
ЖК не сдан до сих пор. Хотя в этом году для дольщиков всё же забрезжил свет. Губернатор пообещал, что ключи от своих квартир они получат до конца 2023 года. Хотя верится в это с трудом. Судя по фотоотчётам с сайта дом.рф работа не движется.
Ход строительства ЖК «Трио», корпус №1
Что вряд ли устраивает как многострадальных дольщиков ЖК «Трио», так и жителей соседних домов. Зато с остальными ЖК всё в порядке.
Сейчас в этой локаций работают два застройщика. Это компания «Вита», которая реализует проекты под общим названием «ЭкспоГрадов». Первые три ЖК уже сданы, сейчас достраивается «ЭкспоГрад 4». Кстати, для последнего у нас есть 3D-панорама окрестностей с воздуха. Её можно увидеть в карточке ЖК.
Панорама ЖК «ЭкспоГрад 4», февраль 2022
Ещё больше домов здесь построила компания «Терминал-Ресурс». Её жилые комплексы названы «Образцовыми кварталами». Первые восемь объектов уже сданы и ещё три строятся. В начале мая застройщик объявил о начале продаж в ЖК «Образцовый квартал 12».
Концептуально «Образцовые кварталы» почти не отличаются друг от друга. По сути это один жилой комплекс, который поделён на 12 очередей. Кто-то может сказать, что названия комплексов звучат чересчур самонадеянно. Но компания «Терминал-Ресурс» действительно держит марку.
Её дома получают высокие оценки как от экспертов рынка, так и от дольщиков. И тому есть несколько причин. Во-первых, у компании есть пунктик — сдавать объекты раньше срока. Получать РВЭ на полгода раньше, чем в проектной декларации для «Терминал-Ресурса» — обычное дело.
Во-вторых, жильё здесь полностью соответствует заявленному комфорт-классу (или даже комфорт+). Среди квартир преобладают просторные «однушки» от 38 до 42 кв. м. Жильё передаётся с предчистовой отделкой, остеклёнными балконами и тёплыми полами. Несмотря на то, что это МЖК, все дома оборудуются лифтами.
Во дворах располагаются детские и спортивные площадки. Открытые стоянки для автомобилей оборудованы по периметру ЖК. На придомовой территории проводится озеленение. Причём проводится реально, а не для галочки, в чём убедился Иван Новостроев. Вот его обзор на ЖК «Образцовый квартал 3». Он оценил этот объект на 7,1 из 10.
У компании «Вита» привычки сдавать дома раньше срока не наблюдается. Скорее наоборот, она частенько их переносит. Как случилось и с «ЭкспоГрад 4», сдача которого была перенесена на год вперёд с III квартала 2021-го. Но волноваться дольщиками не стоит. Срок передачи ключей также в III квартале 2022 года, а судя по фото, дома уже почти готовы.
«Виту» можно смело назвать опытным застройщиком. Сейчас в активе компании 9 сданных домов и ещё 7 строятся. Причём в основном это именно малоэтажные жилые дома. К ним относятся строящиеся здесь «ЭкспоГрады».
Эти дома по концепции почти не отличаются от соседних «Образцовых кварталов». Такой же комфорт-класс с предчистовой отделкой. Но у «Виты» в продаже лоты и более компактные, и более просторные, чем у «Терминал-Ресурса». Так в «ЭкспоГрад 4» есть и студии по 18 кв. м, и многокомнатные квартиры по 121 кв. м.
Жилая среда
Как видим, проблем с покупкой квартиры в локации «На Царскосельских холмах» нет. Есть достойные строящиеся проекты или недавно сданные ЖК, но с ещё открытыми продажами. Немало предложений можно найти уже и на вторичном рынке.
Объявления о продаже квартир на вторичном рынке
Другой вопрос, каково будет жить в новых кварталах? И в этом плане ситуация не такая радужная. К примеру, возьмём анализ жилой среды локации от ДОМ.РФ. Этот ресурс оценивает окружение жилых комплексов по трём параметрам: наличие инфраструктуры, транспорта и зелёных насаждений.
Для «ЖК Образцовый квартал 11» эти показатели следующие:
- Индекс транспортной доступности — 1/10;
- Индекс зелёной зоны — 6/10;
- Индекс доступности инфраструктуры — 2/10.
Откровенно слабый результат. Конечно, любой индекс вещь относительная и не может полностью отразить ситуацию. Поэтому давайте рассмотрим проблемы предметно.
Транспортная доступность
Для автомобилистов эта локация вполне комфортна. Близкий выезд на КАД (не более 7 км по прямой) и крупные шоссе позволяет быстро добраться до любой точки города. Так, до Московского вокзала и центра города ехать 40 минут, а до аэропорта – всего 12.
А вот тем, кто привык к городскому транспорту, здесь будет сложно. Тянуть сюда метро в обозримом будущем не будут. Единственный общественный транспорт, который сейчас доступен для жителей Царскосельских холмов, — автобусы.
Если верить Яндекс Картам, то в сторону центра здесь ходят только маршруты К-545 и 187 с остановками на Петербургском шоссе. До Московского вокзала можно будет добраться только с пересадкой примерно за 1,5 часа.
Но надежды на улучшение ситуации всё же есть. В нескольких сотнях метров от домов проходит железнодорожное полотно, так что жители вполне могли бы добираться до города на электричках. Увы, ближайшая станция «Александровская» находится в 3-х км.
Жителям уже давно обещают новую платформу поближе к их домам. Она будет называться «Пулковские высоты». Только вот срок открытия всё отодвигается. По последним данным, работы должны завершить до конца 2022 года. Можно надеяться, что со следующего года проблема с транспортной доступностью уже не будет такой острой.
Экология и зелёные зоны
Если вы смотрели презентацию КОТ «На Царскосельских холмах», то помните, какие красивые там были аллеи и газоны. Но только это кадры не с этих холмов, а из парков бывших царских резиденций в Пушкине и Павловске. Они там действительно очень крупные и красивые.
Но до них далековато от новых кварталов. По прямой примерно 2-3 км. А вокруг самих жилых комплексов в основном поля и лишь немного деревьев. Так что оценка зелёных зон 6/10 кажется слегка натянутой. Возможно, она дана авансом за проведение озеленения территории.
Панорама КОТ «На Царскосельских холмах», апрель 2022
При этом в целом экологическое состояние этой локации можно оценить на твёрдую четвёрку. Да, зелёных зон мало, но поблизости нет и промышленных объектов. Шоссе проходит в отдалении от домов. Так, состояние воздуха здесь должно быть в порядке.
Инфраструктура
С коммерческой инфраструктурой в этой локации всё более или менее нормально. В сданных домах открылись магазины формата «у дома», кафе, цветочные и т. п. Есть два сетевых продуктовых супермаркета.
Инфраструктура «На Царскосельских холмах»
С социальной инфраструктурой всё похуже. Сейчас здесь построен и работает только один детский сад. Школы пока нет. Из медицинских учреждений — только частная лаборатория «ИНВИТРО».
Что и говорить: на 20 новых жилых комплексов этого маловато. Нужны как минимум ещё один детский сад и школа. И в планах развития территории это действительно есть. Осталось дождаться, когда построят.
План развития инфраструктуры
Из интервью изданию «Фонтанка» от июня 2021 года, можно узнать о планах компании «Терминал-Ресурс» на строительство:
- детского сада с бассейном на 240 мест (открытие май 2024);
- школы на 825 мест (открытие май 2025);
- поликлиники с детским и взрослым отделением (открытие 2024).
Резюме
Отвечая на вопрос в заголовке, можно сказать, что не то и не другое. «На Царскосельских холмах» точно нельзя назвать провалом. Во-первых, до конца реализации проекта ещё много времени. Соответственно, ставить окончательные оценки ещё рано.
Во-вторых, уже построенные дома оставляют приятное впечатления. Во всяком случае, строители не отошли от первоначальной концепции малоэтажного строительства. Что уже дорого стоит.
Образцовым освоением территории проект тоже не назвать. По крайней мере, пока. Не позволяет это сделать текущее состояние дел с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. К тому же есть неприятная история с долгостроем. Но всё может измениться в лучшую сторону.
«Экспофорум» уже построен и успешно принимает гостей. Да и других козырей локация не растеряла. Так что «На Царскосельских холмах» смело можно рекомендовать для покупки квартиры на перспективу. Или даже для проживания сейчас, но при некоторых оговорках: у покупателей есть личный автомобиль и нет детей.
Комментарии