Удивительный парадокс рынка — число сделок растёт, или хотя бы не падает, а застройщики держат цены. Как долго это продлится и реально ли на этом заработать?
Что было?
Анализируя ситуацию на рынке первичной недвижимости Петербурга приходишь к неутешительным выводам: частные инвестиции дольщиков в новые проекты сократились до минимальных значений за последние 3 года. Причин тому несколько, но основная, конечно, кризис.
Те, кто в порыве валютного экстаза спасал свои накопления покупая квартиры оптом, не глядя на то, что застройщики неоправданно завышали цены, со стабилизацией ситуации, рискуют не просто ничего не заработать, но и потерять. Ведь сейчас, когда спрос относительно невелик, застройщики цены снижают, а конкурировать с производителем частному инвестору, пусть и с готовым продуктом, сложно. Цена сейчас решает всё.
Прозорливее оказались те, кто решил спасать свои деньги, вкладывая в валюту. Даже по нынешнему курсу, с каждого доллара, купленного за 42 рубля в начале ноября 2014 года, они получили + 25 рублей. 54,8% прибыли, даже при инфляции 12,9% за 2015 год — выгоднее депозитов, золота или перепродажи квартир.
Что будет?
Сегодня обращает на себя внимание ситуация в локациях массового строительства. В Дeвяткино, Кудрoво, Янинo — переуступать квартиры в сданных домах покупатели не спешат. Во-первых, некому: ипотеку на «вторичку» государство не субсидирует, при том, что по оценкам застройщиков сейчас от 30 до 70% покупателей - «госипотечники». Во-вторых, застройщики держат минимальные цены, ведь продавать квартиры в бурно развивающемся приКАДье необходимо, а свободные деньги у покупателей закончились еще в конце 2014 года. Застройщики отреагировали на ситуацию так, как предсказывали аналитики: сократили вывод в продажу новых проектов, делая ставку на реализацию уже заявленных.
Очевидно, что в условиях, когда застройщики заняли выжидательную позицию, снизив издержки вслед за аппетитами, надеяться на дальнейшее удешевление первичного жилья не стоит. Конечно, если речь не идёт о высокорискованных проектах от NoName застройщиков.
Более того, вслед за растущей стоимостью строительных материалов и увеличением стоимости соблюдения 214 ФЗ, держать минимальные цены долго застройщики не смогут. Подталкивает к подорожанию и позитивная статистика количества зарегистрированных ДДУ за первые 3 месяца 2016 года (+ 13,3% по России), причём лидером оказался именно Северо-Западный федеральный округ.
Что делать?
Покупать. Только не бездумно.
Конъюнктура рынка такова, что вложившись в новостройку на котловане даже в не самом дешёвом проекте от известного застройщика, можно рассчитывать на рост конечной цены квартиры. В абсолютном выигрыше будут те, кто может купить квартиру в традиционных границах Петербурга или уникальных локациях с хорошей транспортной, экологической и/или видовой составляющей (не путать с Кронштадтом), вроде Курортного района.
Если же денег немного, инвестировать лучше в проекты средних масштабов подальше от метро: «малоэтажки» в пригороде, апартаменты у парков и водоёмов, инфраструктурно насыщенные посёлки с таунхаусами. Цены здесь могут быть сопоставимы или ниже, чем в Муринo или Кудрoво. К тому же, указанные локации на данный момент представляют из сtбя гипертрофированные спальные районы с пулом социальных, инфраструктурных, транспортных и экологических проблем, решить которые до заселения строящихся домов сложно, если вообще реально. Очевидно, что единственным плюсом для «вторичного» покупателя будет низкая цена, что противоречит интересам инвестора.
В противовес «городам в пригороде» малоэтажные новостройки и необычные форматы недвижимости набирают обороты. В первом случае покупатель найдётся среди тех, кто хочет сэкономить и уединиться, во втором — сэкономить и иметь доступ к инфраструктуре Петербурга, или сдать номер, получая ежемесячный доход.
В любом случае, стоит осторожно выбирать где купить квартиру. Не даром количество обманутых дольщиков год от года стабильно растёт.
Мы подобрали несколько примеров нетривиальных проектов от надёжных девелоперов, которые могут подойти для инвестирования (для ориентира взята стандартная однокомнатная квартира):
|
До 2 млн рублей |
От 3 до 7 млн рублей |
Свыше 7 млн рублей |
|
Мы рекомендовали бы обратить внимание на покупку коммерческих помещений. В данном случае, чем больше жителей в локации, тем лучше. Дeвяткино, Кудрoво и другие подобные локации подойдут лучше всего. |
||
|
МФК «Комплекс апартаментов Лахта Парк» |
||
|
ЖК «Светлый мир «Я - Романтик» |
Комментарии