В Петербурге сформировался уникальный рынок апартаментов с гостиничными функциями. Не обошлось без проблем и неисполненных обещаний. Обман стал драйвером продаж. Реальность оказалась несколько иной.
- Обман №1: высокая доходность
- Обман №2: тайны прописки
- Обман №3: высокая окупаемость
- Обман №4: агенты вокруг
- Обман №5: налоги и комуслуги
- Что на рынке
Рынок апартаментов в Петербурге переживает бурное развитие. Новых проектов немного, но как раз подошло время, когда апартаменты вышли на гостиничный рынок и должны начать оправдывать свою инвестиционную привлекательность. Но пассивный доход оказывается не столь существенным и стабильным, как то обещалось на этапе строительства и продаж апартаментов. Увы, никто своих обещаний не выполнил. Все эти 10-20% годовых остались лишь на бумаге рекламных буклетов. Даже гарантированная доходность – не всегда оказывалась той, что гарантировалась. Безусловно, виноваты в этом не только застройщики и маркетологи, которые готовы обещать все что угодно ради высоких продаж. Большую отрицательную роль в этом сыграли внешние обстоятельства – сначала коронавирус, теперь СВО на Украине. В такой ситуации застройщики пересматривают планы по строительству доходных гостиниц, не брезгуя продавать их как квартиры.
Обман №1: высокая доходность
Неприятно, но придется признать, что успех апарт-отелей, которые массово стали выходить на рынок лет пять назад, во многом связан с обманом, на который сознательно или несознательно шли застройщики. Все без исключения обещали завышенную доходность, ориентируясь на показатели традиционных гостиниц и на краткосрочную загрузку, благодаря которой можно зарабатывать по максимуму. Еще полтора года назад можно было встретить обещания 10-14% дохода, еще раньше – и до 20% в год.
Сегодня апартельеры очень аккуратны с цифрами – легко было обещать, когда подавляющее большинство апарт-отелей находилось в стадии котлована, но после того как первые объекты начали работать с туристическим рынком и демонстрировать низкую загрузку, обещать золотые горы стало дурным тоном. Сейчас чтобы продать апартаменты (а они серьезно пострадали от снижения спроса), застройщики опять стали предлагать завлекательную гарантированную доходность (даже можно получать доход в еще неработающем отеле!). Ранее они массово отказывались от такой опции, понимая, что гарантировать в нестабильной экономике и из-за непрогнозируемых внешних факторов ежемесячный доход нереально. Но продажи надо как-то стимулировать. И, откровенно говоря, это работает. По большему счету после продажи апартамента застройщику глубоко начихать на доходность, свой профит он уже получил. Расхлебывать будет отельная компания, задача которой в том числе убеждать инвестора, что все будет хорошо.
«Не доходность, а стабильность. Инвесторы готовы пойти и на то, чтобы гарантированный платеж был чуть ниже, но это будет каждый месяц в одно и то же время одна и та же цифра. И эта стабильность очень греет. И на третьем месте уже – показатель доходности, — так сегодняшнюю стратегию определял партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин в октябре. – Инвесторы по-прежнему понимают, что это курочка, несущая золотые яйца. Пусть сейчас не куриные, а перепелиные». Это выглядит честной, взвешенной позицией, которую должны доносить до инвесторов, чтобы не было проблем, обманутых ожиданий в будущем.
Реклама звучит соблазнительно. Так и тянется рука к кошельку
Обман №2: тайны прописки
До сих пор инвесторы в апарт-отелях продолжают интересоваться, как получить регистрацию (прописку). На заре массового строительства апарт-отелей застройщики честно сообщали, что постоянную регистрацию получить нельзя, но можно получить временную – до 5 лет. Абсолютно серьезно в рекламных буклетах сообщалось, что получить временную регистрацию со всеми вытекающими благами можно будет без проблем. На самом деле можно встать на миграционный учет как турист, про все остальные блага можно забыть. Говорят, что есть вариант получить заветную бумажку через суд, но о таких случаях неизвестно. Более того, инвесторы, к примеру, жалуются, что вызвать врача на дом не получается – в гостиницу медработник ходить не обязан.
Покупать временную регистрацию не стоит – только если вы уверены в ее законности. Сейчас все это легко проверяется. Штраф как минимум и куча проблем
Пора осознать, что прописки в апартаментах нет. И не будет скорее всего
Обман №3: высокая окупаемость
Это не совсем обман. Строители апартаментов кроме пассивного дохода обещали доход от роста стоимости недвижимости. И здесь, думается, они сами такого не ожидали, что недвижимость так выстрелит – есть объекты, цена которых выросла в разы: апартаменты в апарт-отеле Start за три года подорожали в 3 раза, в четыре раза за пять лет в апарт-отеле WINGS. Рост цен в некоторой степени смягчил недовольство инвесторов низкой доходностью от сдачи «номеров». Но не все так хорошо. Ценник на апартаменты дорос до стоимости квартир, и они лишились конкурентного преимущества, а также окупаемости 5-6 лет (ее тоже обещали, но если цена апартаментов выросла, то аренда практически не подорожала). На текущий момент обещания роста стоимости апартаментов с оглядкой на рост прошлых лет выглядят не больше чем рекламной уловкой. Вполне возможно, что ценник начнет снижаться.
С загруженностью большие проблемы. В Петербурге большая часть времени не сезон
Обман №4: агенты вокруг
Почти каждый застройщик создал управляющую компанию, которая берет в оборот чужие апартаменты. По факту это просто агенты (заключается агентский договор), которые сдают чужую недвижимость. Что это за компании, кто эти люди, которым вы должны доверить свою недвижимость и отдавать как минимум 20% – много вопросов. Но самый волнующий – как оценивать эффективность работы таких «агентов» и как их деятельность контролировать. Поэтому неудивительно, что многие инвесторы не довольны работой своих «отельных операторов», многие сдают сами или нанимают «агентов» со стороны, которые тоже обещают золотые горы. Таким образом единого гостиничного пространства не создается. Много собственников, много агентов – какой-то восточный базар. Правда, не во всех апарт-отелях это происходит.
Обман №5: налоги и комуслуги
Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и потому коммунальные услуги в них стоят дороже, чем в квартире. Об этом честно предупреждали покупателей апартаментов. Но сумма, мол, будет выше незначительно. В актуальных чатах собственники жалуются, что платежки приходят с астрономическими суммами, которые местные управляющие компании (те, кто занимается содержанием и обслуживание здания) считают по своим тарифам и допускают ошибки. Более того, неясный статус апартаментов создает налоговую путаницу. Да, цена по кадастру у апартаментов ниже, чем у квартиры (с этим собственники не спорят), но вот налог на недвижимость - выше. Собственникам Salut! насчитали 1,5% от кадастра (20-30 тыс. рублей), что для некоторых стало шоком.
Что на рынке
Несмотря на некоторые шероховатости, которые неизбежно должны были произойти на новом рынке, спрос на такую недвижимость остается. Играет роль цена – все-таки, как правило, она чуть меньше, чем стоимость жилой недвижимости. И локация – почти все апарт-отели находятся в пешей доступности от станции метро (в Петербурге такая доступность на вес золота). Большинство апарт-отелей располагаются даже в исторической части города, среди старой застройки – не в самых престижных местах, но в то же время не на выселках, как практически вся массовая жилая недвижимость.
В результате, по данным Nikoliers, за три года в Петербурге появилось 1,4 тыс. классифицированных апартаментов (со звездами). В этом году запущены Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg (4*) в составе комплекса VALO, Best Western Zoom Hotel (3*), «Avenue на Мужества» (3*) и «Аvenue-Apart на Малом» (3*), Putilov Avenir (3*), «IZZZI в Банковском переулке» (3*), Shine (звездность неизвестна). До конца года будет введен еще корпус апарт-отеля IN2IT почти на 1000 номеров и We&I Ramada by Vertical на 469 номеров от Becar.
За последние десять лет в Петербурге было построено 34 комплекса сервисных апартаментов суммарным номерным фондом около 20,2 тыс. юнитов, из них классифицированных — более 6,8 тыс. юнитов.
Но, кажется, что темпы прироста апартаментов достигли своего апогея и теперь пойдут на спад. Хотя полного отказа от этого формата ожидать не приходится. В Петербурге еще много мест, где нельзя строить жилье, а вот апартаменты – пожалуйста. С годами многие проблемы уйдут в прошлое, работа отельерных компаний станет более прозрачной и эффективной. Текущий тренд – все чаще апарт-отели позиционируют и как жилье, и как гостиничные номера. Другой тренд видит Марина Сторожева, директор по продажам VALO, спрос сместится в сторону исключительно сервисных апартаментов с управлением от 5 лет и дольше. Сегодня доля запроса на долгосрочное управление от 5 лет и выше, а лучше на 10 лет – свыше 60%. При наличии тысяч инвесторов верится в это с трудом.
Инвесторы апарт-отелей сдают свои номера под парикмахерские и студии вэбкама, самые продвинутые сдают даже кладовки под жилье. Деньги не пахнут
Апартаменты можно сдать на длительный срок. Это значительно уменьшает доходность
Комментарии