Несмотря на снижение продаж на рынке новостроек, эксперты не унывают, застройщики готовят свежие проекты, изучают, как космонавты, неизведанные территории. Можно сказать одно с полной уверенностью: строительство жилья уже не остановить.
Первый квартал на рынке новостроек прошел в погоне за ипотечными ставками, кто даст меньше, кто победит, а продажи, как показывает отчетность единственных двух открытых компаний на рынке, резко сократились. Впрочем, эксперты успокаивают, это по сравнению с прошлогодним ажиотажным кварталом, когда была обещана отмена ипотеки с господдержкой. Ну раз так, мы позволили себе поинтересоваться, что ждет рынок в ближайшие месяцы и какие проекты могут «выйти из тени» сейчас, в совсем не ажиотажное время.
Повысятся ли цены или понизятся?
Самый больной вопрос как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Причем одни покупатели надеются, что рост будет и они смогут заработать как инвесторы, другие — что квартиры станут доступнее. У застройщиков даже мысли не может возникнуть, что цены возьмут и упадут, ведь такое только в самом страшном сне может присниться.
Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев уверен, что цена квадратного метра нового жилья может немного подрасти к концу квартала. «Все эксперты сходятся во мнении, что удорожание неизбежно. Ведь весь прошлый год стоимость новостроек практически не сдвигалась с места и в какой-то момент перестала отражать темпы инфляции, возросшую себестоимость строительства и финансовую нагрузку от нововведений 214-ФЗ. Сейчас все это легло на плечи девелоперов. Несколько просевший в последнее время спрос сдерживает удорожание новой недвижимости, однако рост стоимости квадрата неминуем. Вероятно, он может отчетливо проявиться ближе к лету или во второй половине года», - говорит он.
Генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов осторожно отмечает, что ввиду достаточно стабильной ситуации рост цен на строящееся жилье в Петербурге и Ленобласти будет находиться в рамках практически нулевых значений. «Скорее всего, цены будут повышаться только по мере увеличения строительной готовности объектов», - считает он. К сожалению, нам не удалось отыскать экспертов, которые спрогнозировали бы снижение цен. И, наверное, для сегодняшнего рынка такое гадание на внутренностях имело бы не самые приятные последствия, ведь себестоимость растет, маржинальность падает, хотя в то же время выходят все новые и новые проекты, множатся квадратные метры. То ли рынок барахтается, чтобы окончательно не утонуть, то ли живет в застройщиках надежда, что цены поползут вверх и удастся наверстать упущенную выгоду. Ну либо — что будет, то будет.
Новые районы старого города
Строительная отрасль Петербурга не унывает несмотря на падение продаж. Более того, на фоне резкой критики проектов в приграничных областных территориях, стали возникать крупные проекты в границах мегаполиса. Оказалось, что разговоры о том, что в Петербурге негде строить, а они велись все последние годы, - не более чем некомпетентная болтовня, чтобы оправдать массовую застройку приграничных земель в Ленобласти. Земля появилась на месте промзон, сносимого некондиционного старья, в результате реновации. Это, к примеру, зона бывшего завода «Петмол», в районе метро Фрунзенская, которая активно застраивается уже не первый год. В этом году на эту территорию нагрянул крупнейший казахский застройщик — BI Group, который приступил к реализации ЖК Promenade. По данным БН, этот же застройщик в ближайшее время выведет на рынок ЖК «Лирика», который будет построен в этом же районе на месте трамвайного парка, на Московском проспекте. Активно застройщики взялись за модернизацию Лиговки. Большой проект здесь затеяла компания Glorax Development — ЖК «Первый квартал» появится на территории, которую когда-то занимал колбасный завод «Самсон». Жаль, что не назвали ЖК «Колбасный квартал», чтобы как-то сохранить воспоминания об этом некогда очень вкусном производителе. Ценник от 2,5 млн рублей в ЖК недалеко от метро, и не на Парнасе, и не в Девяткино — вполне себе божеский. Чуть дальше по Лиговскому компания в ближайшее время запустит еще один проект, который пока носит название «ЖК на Лиговском, 232» - в рамках реновации «серого» пояса Петербурга.
Еще две промзоны в скором будущем получат свою модернизацию. Важно, что участки находятся в обжитых районах, с некоторым количеством реально существующих парков и объектов социнфраструктуры. Компания «Сетл Сити» должна приступить к реализации ЖК «Новый Лесснер» на Б. Сампсониевском проспекте, на месте завода им. Карла Маркса, который выпускал станки. Завод успешно обанкротили, а территорию потихонечку модернизовали под коммерческую недвижимость, а сейчас и под жилье. Промышленность не первый раз проиграла девелопменту. Одна очень известная и солидная компания на месте действующего на Петроградке завода умудрилась построить целый жилой город, переместив производство в неизвестном направлении.
Еще одна промзона - «Охта» - приглянулась скандинавскому застройщику Bonava. ЖК Magnifika уже выведен в продажу по цене от 120 тыс. рублей за «квадрат». Территории этой промзоны предстоит долгий путь, чтобы стать комфортной, но скорее всего иностранный застройщик справится. Хотя ценник доступным назвать рука не поднимается.
Территория, которая раньше была сплошь усыпана промышленными производствами, часть из которых удачно исчезла, - зона Октябрьской набережной. Тут уже ведутся массовые строительные работы таких компаний, как «Группа ЛСР», Seven Suns Development и другие. В апреле наконец-то разрешилась ситуация с заводом «Реактив», который своим вредным химическим производством мешал уважаемым застройщикам делать счастливыми тысячи новоселов. Продукция завода оказалась востребованной, а оборудование неразворованным. Теперь производство переедет в известном направлении, а участок, на котором оно находится, приобрела компания «Полис Групп».
И последняя точка развития, которая также связана с исчезновением петербургской промышленности, не без выгоды для отдельных патриотов или киприотов, - район метро Чкаловская. Его облюбовало жилье бизнес-класса, ну какое же еще жилье можно строить на Петроградской стороне, рядом с Крестовским и Петровским островами. К сожалению, именно здесь чувствуется, что наши многоуважаемые застройщики думают лишь своими проектами и выгодой, которые они им несут. Они умудряются запихнуть дорогие квартиры, забывая о благоустройстве района, в котором нет парков, на каждом углу — шиномонтаж с разбитыми газонами. Качество среды, в которой реализуются здесь проекты, совершенно не соответствует высокому статусу «бизнес». В результате появляются среди мусора, бетона и развалившихся домов этакие островки богатства и процветания, скрытые за высокими заборами и шлагбаумами. Здесь активно строит «Балтийская коммерция» симпатичный ЖК «Мендельсон», так и не решив, что будет делать с разваливающимся памятником архитектуры - зданием силовой подстанции, построенной по проекту немецкого архитектора Эриха Мендельсона в стиле конструктивизм. Жители этого комплекса получат прекрасную возможность наблюдать за сменой резины во дворах напротив с одной стороны и развалинами завода с другой. Рядом - недострой общежития Военно-космической академии и руины домов, некогда принадлежавших Пенсионному фонду. Поблизости — пункт сбора металлолома и стоянка для большегрузных автомобилей. В этом же районе «Строительный трест» реализует свои апартаменты в МФК Grani. Название как нельзя точно характеризует эту локацию, в которой блеск и нищета сплелись в экстазе местечково градостроительства. А в конце марта еще один маститый застройщик — компания RBI - заявил о новом здесь проекте с курдонером на Пионерской улице. В продаже новый комплекс появится летом этого года. В шаговой доступности отличная шаверма.
Подешевеет ли ипотека
Очень важный вопрос будущего рынка недвижимости, который можно перефразировать — стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать, пока ставки еще упадут. Важно, что практически никто не сомневается, что ипотека будет дешеветь. Но тут важно — насколько. При изменении в пару процентных пункта заемщик никакой разницы не почувствует. Ставки в 1-3% российскому гражданину пока что точно не грозят.
«Часть покупателей замерла в ожидании дальнейшего снижения базовой ставки ЦБ. Сегодня ипотечный процент достиг минимальных исторических значений. Вероятно, к лету он может еще незначительно уменьшиться. Однако при наличии подходящей покупателю квартиры и возможности мы бы рекомендовали не тянуть с выходом на сделку. Текущий период благоприятен для этого, так как объединяет в себе минимальные ипотечные ставки, доступность банковских программ, ориентированных на самые разные категории клиентов, и цену на недвижимость, которая уже довольно долго не корректировалась, чтобы в перспективе не показать уверенный рост», - говорит Алексей Бушуев.
«Полагаю, что во втором квартале мы увидим рост доли ипотечных сделок, особенно в сегменте масс-маркет. Снижение ставки по ипотечным кредитам если и будет, то окажется небольшим – в пределах 0,5%», - уверен Николай Урусов.
Таким образом, можно утверждать, что ипотечная тема сегодня теряет свою актуальность. Незначительное снижение ставки не сможет стимулировать спрос, а заемщик вряд ли что-то выиграет.
Удар по инвестициям
До сих пор считается, что недвижимость — это то место, куда надо вкладывать деньги. Раньше говорили, чтобы приумножить капитал, теперь, видя, что жилье в цене не растет, хитроумные застройщики убеждают клиентов, что если не заработаете, то хоть сохраните. Главное — несите ваши денежки. И действительно, тем, у кого есть лишние деньги, до недавнего времени оставалось либо покупать жилье, либо нести деньги в банк под смешные проценты. В апреле государство запустило облигации федерального займа с доходностью до 10%. Эти ценные бумаги могут составить конкуренцию не только банковским депозитам, но и так называемым инвестициям в жилье. Купить их может любой россиянин. Минимальный вход для игроков с государством — 30 тысяч рублей. Максимальный — 15 млн.
Комментарии