Долёвка уходит в прошлое. С каждым месяцем проектов, которые реализуются по привычной схеме, будет всё меньше. Почти все новые объекты, которые выходят в продажу после 1 июля, будут использовать банковское проектное финансирование. (За исключением немногих, кто готов строить «на свои» и продавать готовое).
Меняется не только рыночная ситуация и процедуры. Меняется карта рисков. До сих пор вдумчивый дольщик, выбрав место и прикинув бюджет, внимательно присматривался к застройщику: а каков он? Не надует ли? Потому что примеров, к сожалению, хватало.
Сейчас на сайте госкорпорации «ДОМ.РФ» — более ста «проблемных» адресов в Ленобласти и более тридцати — в Петербурге. Большая часть этих объектов — что называется, «на слуху»: они известны, о них много писали и в СМИ, и в социальных сетях. Семь малоэтажных корпусов ЖК «Близкое» в Мистолово: застройщик находится в процедуре банкротства. ЖК от «Взлет-Строй» в Гатчине: проекту более 10 лет, первый застройщик обанкротился ещё в 2012-м; примеривались к объекту и «Ленстройтрест», и «КВС» — но пока не договорились. Компания «ВикингСтройИнвест» допустила просрочку по двум небольшим домам — в Тайцах и в посёлке Починок Приозерского района.
Проблемными считаются шесть домов проекта Yolkki Village в Скотном: в отношении застройщика, компании «Гранд-Строй», начата процедура банкротства. Здесь дома первой очереди практически достроены, но с вводом начались сложности. Дольщики сетуют на районную администрацию, та — на не сданную котельную. Семь домов во всеволожском микрорайоне Южный зависли у компании ГСК («ГлавСтройКомплекс») — банкротство, ещё один корпус — в Новом Девяткино, от ГСК ЛО…
Безнадёжной выглядит ситуация с комплексом «Альпийская деревня» — 12 малоэтажных домов в Мистолово: мало того, что застройщик — банкрот, так ещё и земля арестована по иску одного из контрагентов. Дольщики пишут письма президенту, пока без толку.
Конечно, оказались в этом скорбном реестре дома компании Constanta Development Group, объекты фирмы «ЛенСпецСтрой», недостроенный проект «Элемент-Бетон».
Список длинный и поучительный. Адресов так много получилось, потому что преобладает малоэтажка (больше адресов). Только у компании «СДС» в Романовке — чуть ли не полтора десятка. А вот проектов фирмы «Навис» в перечне почему-то нет. То ли процедура банкротства ещ` не дошла до нужной стадии, то ли просрочку не зафиксировали — неясно.
По словам представителей госкомпании «ДОМ.РФ», основных критериев — всего два: банкротство или просрочка более полугода. Информация обновляется чуть ли не ежедневно. Правда, сведения о сданных домах должен подавать сам застройщик. Если не направил — окажется в нарушителях. А далеко не все в курсе: в июле, например, в разряд неблагополучных попала вполне солидная компания, сдавшая дома в срок. Правда, с этим казусом разобрались довольно быстро. Похоже, кстати, что застройщик должен оперативно извещать федералов и о продлении разрешения на строительство…
В принципе, можно устроить и перекрёстную проверку.
Областной комитет госстройнадзора, заботясь о пострадавших дольщиках, выложил на своем сайте перечень недобросовестных застройщиков. (Не вполне логично: потерпевшие их и так знают, а вот обычным покупателям такие сведения как раз были бы полезны).
Часть сведений пересекается с данными федерального реестра: объекты ГСК и «Элемент-Бетон», ЖСК «Альпийская деревня» и ООО «Близкое». Но, например, компании «ВикингСтройИнвест» в областном списке нет. Потому что фирма живая, возводит небольшие (трёхэтажные) дома в посёлках и райцентрах, объекты в Тайцах и Приозерске практически завершены... Нет, например, и фирмы «Гранд-Строй». Зато есть ЖСК «Черничная поляна», который отсутствует у федералов.
Петербургский Госстройнадзор отдельным перечнем проблемных домов публику не балует.
Федеральный список долгостроев по Петербургу выглядит несколько странно. Шесть корпусов компании «Ареал» в Шушарах: сейчас у этих объектов разные инвесторы и доноры. ЖК «Новый Мир» компании «Арена» на Новочеркасском проспекте: да, есть споры с кредиторами и задержка с вводом последней очереди, но не более того. Упомянуты и комплексы в Озерках («Группа Прайм» банкротится, новый инвестор — «БФА-Девелопмент»), и злополучный ЖК «Охта-Модерн» (компания-донор — Группа ЛСР). Но, например, объектов ГК «Город» здесь нет. Как и многих других известных петербургских долгостроев.
Дома, брошенные группой «Normann» в областном списке присутствуют («Морошкино», «Десяткино 2.0» и др.), в городском — не представлены («Ижора Парк», «Три Апельсина», «На Заречной»). Прямо непонятно, с чего бы это дольщики «Ижора Парк» объявляют голодовку.
Суммируем. Федеральный сайт и областные ресурсы дают определённое представление об объектах, в которые лучше не вкладывать деньги, и о застройщиках, с которыми лучше не связываться. Однако эти сведения отчасти — формальные, отчасти — устаревшие. Например, компания «УНИСТО Петросталь» в этих перечнях не значится, однако известно, что она переживает не лучшие времена.
Кроме того, возможность строить жилье и продавать будущие квартиры уже в ближайшее время будет зависеть от отношений между застройщиком и банком. Эти сведения, как правило, находятся в открытом доступе. Есть соглашение между Сбербанком и Gatchina Gardens — значит, деньги на стройку пойдут независимо от темпов продаж. Но если, например, компания «ЛенРусСтрой» в числе первых в России договорилась о проектном финансировании проекта в Новом Горелово, то у девелоперов среднего калибра — у того же «ВикингСтройИнвест» — это может и не получиться. Просто по той причине, что обязанности кредитовать застройщиков у банков нет, а небольшие проекты им не интересны.
Будут ли когда-то и кем-то опубликованы реестры получивших проектное финансирование и тех, кому отказали — неизвестно.
При этом и наличие в списке по причине банкротства — не приговор. Потому что федеральные власти, осознав, что реформа долёвки идёт со скрипом, готовы заливать возникающие проблемы деньгами. Правда, в ограниченном объёме. Области пока пообещали 2 млрд рублей. Этого хватит на 3-4 объекта…
В общем, ситуация непростая.
Потенциальным покупателям можем посоветовать: ориентироваться на солидные фирмы, которые получили разрешение продавать свои проекты по долевой схеме — если нет сомнений по срокам (объект в высокой стадии готовности, и действия РС хватает с запасом). Или на тех, кто уже реализует стройку с использованием эскроу-счетов. Такие ограничения, конечно, сужают выбор. Но зато избавляют от главным рисков. По-прежнему полезными остаются экспертные оценки, выставленные специалистами в рейтингах (в том числе — на портале Novostroy.su). Но их, похоже, придётся дополнять и корректировать. Постараемся сделать это оперативно.
Комментарии