Повышение цен вернуло в Ленобласть покупателей и строителей. Что кроме низкой цены обещают новые проекты, стоит ли приобретать квартиры под Петербургом, что ждет будущих жителей вдали от мегаполиса, разбирался Novostroy.su.
Последние годы Ленобласть постепенно сворачивала строительную активность. Немалую роль в этом сыграли горе-застройщики, которые понастроили жилые комплексы сомнительной комфортности, заодно породив тысячи обманутых дольщиков. Сейчас, для справки, в регионе насчитывается 18,5 тыс. дольщиков, которые купили квартиры более чем в 200 проблемных объектах. Теперь вместо того чтобы вкладывать в региональную инфраструктуру, Ленобласть потратит 7,5 млрд рублей на достройку недостроев. За провал в строительной политике региона заплатят те, кто к этим проблемам не имеет никакого отношения. Но вернемся к хорошему.
Интересная область
Тут нужно понимать, что у чиновников Ленобласти есть обязательства перед федеральным правительством по строительству определенного объема жилья – в этом году 2,27 млн «квадратов» (в прошлом году план был перевыполнен на 21%). Если план не выполняется, Москва не будет финансировать ряд социальных программ на миллиарды рублей из федерального бюджета.
Последние годы регион активно «проедал» запасы – большие проекты, которые были начаты лет 5-7 назад в Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово. Но они не бесконечны. Петербургские застройщики, ранее ратующие за малоэтажную застройку в ленинградских локациях, отказались от новых проектов. Не собирается продолжать областное строительство компания RBI (рейтинг А+), завершив МЖК Mistola Hills (рейтинг В+ВВ), компания Bonava (рейтинг А) также не планирует новых проектов в регионе после завершения Gröna Lund (рейтинг ВАА). Не слышно об областных планах компании «КВС» и других ранее активных игроков на ленинградском рынке.
Но свято место пусто не бывает. На рынок загородных новостроек, чтобы не допустить дефицита и срыва планов, идут такие монстры, как «Группа ЛСР» и компания «ЦДС». Небольшие застройщики также не оставляют в стороне этот рынок (так, компания «ЛенСтройГрад» реализует МЖК «Счастье 2.0»), даже китайцы («Хуа-Жень Интернешнл») не отказываются от идеи построить большой микрорайон в Тосненском районе и обещают начать его в самое ближайшее время.
«Если по итогам 2020 года только 20% от объема вывода новых объектов пришлось на пригородную зону, то в первом квартале 2021 года – уже 30%. Поэтому за счет активного пополнения рынка областными объектами в 2021 году доля пригорода в предложении по агломерации увеличилась до 20% (она составляла 18%)», – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Не совсем понятно, как отразится решение властей ограничить высотность в новостройках 12-ю этажами. И «ЦДС», и «Группа ЛСР», и недавно заявившая о новом проекте ПИК любят строить высотки. Но думается, эти застройщики смогут договориться с чиновниками Ленобласти, которые недавно недвусмысленно намекнули, что повышение этажности возможно, если компания помогает достроить проблемный объект.
Что забыть в Ленобласти
Проблема практически всех новостроек в области не только в дефиците инфраструктуры – новые масштабные проекты вроде бы ее обещают построить. В Ленобласти не создаются рабочие места, почти все жители новостроек работают в Петербурге, что снижает уровень комфортности местожительства. Плюс большие проекты – это стройка на 5-10 лет. Как раз к этому времени реализуется все или многие обещания застройщика о городе-саде. Иногда, впрочем, эти обещания затягиваются на неопределенный срок, как, к примеру, строительство метро, обещанное в Кудрово, Янино. Но все недостатки нивелирует в сознании дольщиков низкая цена – по сравнению с петербургской недвижимостью. Впрочем, цена уже выглядит не столь привлекательной.
«На фоне рекордного роста цен девелоперам стало экономически интереснее вести жилищное строительство в пригородной зоне, – отмечает Ольга Трошева. – Вырос уровень новых областных проектов: улучшились качественные характеристики, благоустройство будущих комплексов. Многие старты соответствуют уровню комфорт-класса, большинство из них строится в урбанизированных пригородных локациях с уже существующей инфраструктурой (например, Бугры-Мурино, Кудрово), также началось освоение масштабной территории в Новосаратовке».
«Стремительный рост цен на квартиры в строящихся домах, наблюдающийся в последний год, привел к увеличению бюджета покупки на 15-30%. В такой ситуации покупатели снова обратили внимание на новостройки в Ленобласти, – комментирует Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу компании «ЦДС». – В регионе стали появляться по-настоящему качественные, интересные проекты, которые ни в чем не уступают жилым комплексам, строящимся в Петербурге. При этом стоимость квартир в них на 10-30% ниже, чем у аналогичных объектов с городской пропиской. Для многих покупателей это – весомый аргумент, чтобы рассмотреть жилой комплекс в ближайшем пригороде Петербурга, например, в Мурино, Кудрово, Янино или в новых локациях, таких как Новосаратовка, при условии понятной транспортной доступности и интересного наполнения самого проекта. Мы ожидаем, что в ближайшие годы спрос на проекты в Ленинградской области будет устойчив ввиду роста цен и дефицита земельных участков под новые проекты в черте Петербурга».
Действительно, застройщики заявляют богатую инфраструктуру, если ее еще нет. По сравнению с жестким экономклассом, который строился в Ленобласти несколько лет назад, проекты вполне себе «комфорт», не уступающие городскому жилью. Ну и ценник уже близок к мегаполисным. В последней очереди ЖК ЦДС «Приневский», который строится в Невском районе Петербурга, минимальная цена – 2,9 млн рублей за 19-метровую квартиру (152 тыс. рублей за «квадрат»). Локация не самая привлекательная, но – городская. За эти же деньги можно купить 22-метровую квартиру в МЖК «Новое Сертолово» (131,8 тыс. рублей за «квадрат»).
Из плюсов свежих проектов в Ленобласти – минимальное количество малогабаритного жилья, большая ориентация на семейное проживание. Кроме того, хочется верить, что власти не дадут строить жилье без социнфраструктуры и дорог. Уже сейчас, к примеру, по проекту «ЦДС» в Новосаратовке обсуждается транспортная доступность. Да-да, и тут может появиться станция метро.
Также губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обратился к председателю правительства РФ Михаилу Мишустину с просьбой сохранить действие программы «Льготная ипотека» еще на два с половиной года — до 2023 года. Если Мишустин даст «добро», то область получит дополнительное преимущество перед Петербургом (если, конечно, льготную ипотеку не продлят всем без каких-либо ограничений). Губернатора понять можно: как раз на рынок пришли крупные проекты, готовится (тужится) начать масштабный жилой микрорайон «Группа ЛСР».
Новые проекты и новые очереди в старых. Ценник в новых проектах способен разочаровать многих любителей дешевого жилья.
| Название ЖК | Застройщик | Локация | Минимальная цена, млн руб. | Стоимость квадратного метра, тыс. руб. | Минимальная площадь, кв. м | Ввод в эксплуатацию |
| ЦДС «Новосаратовка» Город Первых | «ЦДС» | Всеволожский район, Новосаратовка | 3,16 | 105,3 | 30 | IV квартал 2023 года |
| «Кудровский парк» | «ПИК» | Всеволожский район, Кудрово | 4,2 | 155 | 27 | II квартал 2023 года |
| «Новое Сертолово» | «КВС» | Всеволожский район, Сертолово | 2,89 | 131,4 | 22 | III квартал 2023 года |
| «IQ Гатчина» | «Ленстройтрест» | Гатчинский район | 3,45 | 120,6 | 28,6 | III квартал 2023 года |
По данным БН, средняя стоимость квадратного метра в Ленобласти составляет 85,2 тыс. рублей, в Петербурге 163 тыс. рублей. Разница в два раза! Но в новых областных проектах ценник выше 100 тыс. рублей/
Комментарии