Где в Петербурге за квартиры просят справедливую цену

Для Санкт-Петербурга справедливая и фактическая стоимость новых квартир составляет:

Справедливая стоимость жилья - это сумма, которую покупатель может выплатить без ущерба своим интересам за счет средней зарплаты по ипотечному кредиту со стандартными условиями.

В Санкт-Петербурге средняя заработная плата по итогам 2019 года составила 63 890 рублей.  Исходя из установленных правил средний размер ипотечных выплат по займу, обычно составляет 40% от дохода заемщика, хотя может варьироваться от 35% до 60%. Для получателя зарплаты в 63890 руб. это составляет усреднено 25 000 руб. С учетом среднего авансового платежа в размере 15% и срока кредитования в 15 лет удается определить среднюю стоимость квартир, приобретая которые гражданин не отказывает себе в других важных потребностях.

Как видим средняя стоимость жилья выше, чем доступная обычному гражданину. Превышение цен осознанное. То есть застройщики вынуждают граждан экономить на себе и перераспределять свои расходы в пользу девелоперов. Этот нехитрый способ позволяет существенно увеличить прибыль. Благо потребительские предпочтения на стороне строителей. Ведь ценность жилья в глазах россиян намного больше, чем, например, новой одежды, дорогой еды или отпуска за границей.

Примечательно, что превышение цен в сегменте двухкомнатных квартир меньше всего и составляет примерно 750 000 руб. на одного человека. А вот при покупке одно и трехкомнатных квартир переплата равняется соответственно 1,7 и 1,85 млн. руб. на каждого из двух покупателей.

Это не случайно. Потенциальные покупатели «однушек» это одинокие люди без детей или же приравненные к ним по способности терпеть лишения мигранты. Они способны к экономии за счет крайней непритязательности и отсутствия дополнительных статей расходов.

Трехкомнатные квартиры в силу своей избыточной площади традиционно предназначаются для состоятельной части покупателей. Их уровень доходов позволяет откладывать средства не лишая себя необходимого. Это и повышает для них цену квартиры.

Двухкомнатные квартиры оказываются тем жильем, чьи потенциальные покупатели менее всего способны откладывать средства. Ведь «двушки» в основном покупают семейные пары с детьми. Поэтому в этом сегменте рынка превышение справедливых цен минимально. За счет этого и планировки, позволяющие хотя и стеснённо, но все-таки приемлемо жить семьёй, двухкомнатных квартиры позиционируются как базовый тип жилья для петербуржцев.

Если вы чуть успешнее большинства, то вам дальше в «трешку» если у вас все впереди, то ваш формат — однокомнатная квартира.

Очевидно лица ответственные за ценообразование тонко улавливают способность потенциальных клиентов дотянуться до поставленной им цели. Их задача не задушить вас, а заставить бежать быстрее и дальше. Ведь во всех рассмотренных вариантах квартир превышение справедливой цены составляет около трети. А это оставляет цель достижимой при хорошем рывке.

Однако всегда бывают исключения. Ряд застройщиков в силу финансовых причин демонстрируют альтернативные методы ценообразования. В таких случаях прибыль приносится в жертву выручке. Применяется такое ценообразование обычно к проектам, чья реализация растянута во времени или к низколиквидным новостройкам.

Это покупателям позволяет сэкономить, а иногда даже купить квартиру по справедливой цене. Некоторые примеры подобных ЖК приведены в таблице:

Выборка неполная, но она дает понять, что в Санкт-Петербурге реалистичнее найти по справедливой цене студию или «однушку», а не двух или трехкомнатную квартиру. Ведь по мере увеличения площади жилья цены на него стремительно покидают границы доступности. Таким образом, за комфортные условия проживания приходится переплачивать.

Методы регулирования рынка недвижимости

Порой власти прибегают к завуалированному регулированию цен на недвижимость.

Например, в Австралии реализация жилья все чаще происходит на аукционах. Этот метод позволяет выбраковывать неконкурентоспособные предложения с завышенной стоимостью. Ведь недвижимость оценивается по фактическим возможностям граждан. Каждую неделю специализированные порталы публикуют результаты торгов, где помимо прочего указывается численность заявленной, проданной и снятой с торгов недвижимости. Соотношение трех показателей красноречиво указывает на адекватность желаний продавцов и возможностей покупателей. 

Еще одним способом регулирования стоимости жилья является льготное выделение земельных участков для строительства. За счет снижения стоимости земли власти сокращают себестоимость строительства и как следствие цену продажи недвижимости. Об этом сейчас задумываются власти Новой Зеландии. Впрочем, как показывает опыт России, этот метод не всегда действенный.

Зато на стоимость продажи жилья удается влиять за счет регулирования рынка аренды. Особенно хорошо это получается в городах с высокой долей мигрантов, где спекулятивный спрос на сдаваемые квартиры высок. Так, например власти испанской Барселоны штрафуют от 90 000 до 900 000 евро владельцев недвижимости неправомерно реализующих жильё по более высокой цене.  Речь идет о наказании тех, кто вынуждает арендаторов досрочно покинуть жилье с целью его реализации или сдачи в аренду по более высокой стоимости. Там же практикуется ограничение выдачи лицензий на сдачу жилья и прочие меры, сдерживающие спекулятивный перегрев рынка.

Еще одним примером влияния цен на жилье является Мaльта. Правительство острова запрещает иностранцам приобретать недвижимость стоящую менее установленного уровня. Мало того, для иностранцев возводятся комплексы, покупка квартир в которых лишает их ряда формальностей, связанных с оформлением документов. Разумеется, недвижимость в этих ЖК стоит дороже, чем в обычных.  Это позволяет сдержать уровень цен в целом по рынку и сохранить доступные цены для местных жителей.

Ситуация в которой находятся власти Барселоны и Мaльты очень похожа на ту, с которыми сталкиваются муниципальные власти Санкт-Петербурга и Москвы. Эти четыре рынка характеризуются высокой спекулятивной составляющей, наплывом арендаторов из числа приезжих, высокой стоимостью жилья и активным ростом цен в средней и долгосрочной перспективе. Возможно, введение косвенного регулирования цен на жилье позволит сделать Питер и Москву доступнее для местных жителей.