ЖК ЦДС «Новое Янино»

Мнение, апрель 2018 20 апреля 2018

Чем хороша компания «ЦДС»? Тем, что она всегда доводит свои проекты до завершения. Какой у нее минус? Он известен — периодические нарушения сроков сдачи. Вероятно по этой причине, даже несмотря на то, что компания крупная и опытная, эксперты выставили ей не самый высокий балл «В+» в рейтинге петербургских застройщиков. В случае с ЖК «Новое Янино» основная проблема застройщика отразилась как в капле воды. Задержки сроков сдачи для первых трех корпусов жилого комплекса превысили год. Но в конечном итоге дома были введены в эксплуатацию. С новыми корпусами повторяется та же история. Поначалу застройщик отводил на их строительство время с большим запасом. Только дом Б планировалось сдать в 2018 году, а дома В и А соответственно в конце 2020 и 2021 гг. Однако потом «ЦДС» свои намерения скорректировал, в проектную декларацию были внесены изменения — сдача всех трех корпусов была заявлена на конец 2018 года. Нынешний апрель вновь принес изменения сроков: сдача корпуса А отодвинута на второй квартал 2019 года.

Насколько реальны нынешние планы застройщика? На наш взгляд, корпус Б имеет все шансы быть сданным в текущем году. К началу апреля дом подведен под крышу, в нем заканчивается каменная кладка внешних стен, фасады почти во всем корпусе уже готовы, окна также по большей части вставлены, продолжается витражное остекление балконов, идут внутренние работы. До конца года завершить все вполне реально. Что касается корпуса В, то он продвинулся меньше. Здесь не завершены еще монолитные и кровельные работы, довольно большой объем предстоит выполнить по каменной кладке внешних стен и облицовке их фасадным кирпичом. Стеклопакеты установлены пока только в окнах первых этажей. Конечно, за оставшиеся восемь с половиной месяцев, осуществить все необходимое вполне реально. Однако пока уверенности по этому корпусу меньше, чем по предыдущему и говорить со стопроцентной гарантией, что переносов здесь не будет, мы бы не стали. Тем более, что перед глазами пример корпуса А, где перенос уже состоялся. Строительство этого дома пока на стадии монолитных работ, которые ведутся на уровне с 8 по 12 этаж. Заполнение внешних стен и их облицовка пока идут только в отдельных секциях, где сделаны этажи с третьего по шестой. Работы по этому дому еще много, но правда и времени в запасе больше года, так что успеть реально. Отметим, к слову, что квартиры в трех новых корпусах жилого комплекса продаются по договорам долевого участия, а не по схеме ЖСК, как в трех первых домах «Нового Янино». Значит, в случае передачи квартир позже срока, прописанного в ДДУ, у покупателей будет возможность потребовать у застройщика компенсацию. Но, насколько нам известно, сроки передачи квартир, указанные в договорах долевого участия, наступят позже, нежели обозначенные сейчас сроки сдачи домов.

Анализ форумов дольщиков «Нового Янино» позволяет судить о самых злободневных для жильцов темах. Нередко тут можно встретить претензии по качеству строительства домов и отделки квартир. Впрочем, для массового сегмента это дело привычное, а недоделки застройщик устраняет. О плюсах и минусах данного жилого комплекса и янинской локации в целом мы уже писали в более ранних мнениях портала. Добавим к сказанному, что серьезной проблемой для новоселов уже сейчас стали узкие местные проезды. Мест для парковки на всех не хватает, многим автовладельцам приходится парковать машины прямо по обочинам проездов, в результате они сужаются еще больше. Из-за этого во дворах нередко возникают заторы.

Транспортная проблема, к слову, остается одной из острейших для Янино. Пробки на Колтушском шоссе давно уже стали тут обычным явлением и не только в часы пик. Расширение трассы на повестке дня пока не стоит. По мере постройки и заселения все новых домов этой локации выезжать отсюда и попадать обратно будет все проблематичнее. Социальная инфраструктура в Янино по-прежнему развита слабо. Из позитива: рядом с ЖК построен детский сад, правда желающих посещать его очень много. Удобно, что неподалеку действует старая янинская школа, однако и она перегружена. Запланировано строительство еще ряда соцобъектов в различных здешних жилых комплексах, но темпы реализации этих планов оставляют желать лучшего. Пока новоселам с детьми в большей степени приходится ориентироваться на Петербург.

«Новое Янино» занимает восьмое место в рейтинге янинских новостроек, таким образом к лучшим предложениям в своей локации эксперты данный ЖК не причислили. И все же квартиры в «Новом Янино» весьма востребованы. На начало апреля в трех готовых корпусах почти все продано (осталось около десятка вариантов). В домах А, Б и В доступно еще немногим более трехсот квартир. Это не так много, если учесть, что около 90% квартир в этих домах уже проданы. Конкурентов по соседству хватает. Ближайший альтернативный вариант — ЖК «Jaanila country» компании «Ленстройтрест» (рейтинг застройщика «A»). Также в продаже квартиры в жилых комплексах «Брусничный» от «Невской Строительной Компании» (рейтинг «B») и в новостройках «Строительного управления» (рейтинг «B+») - ЖК «Янинский Каскад-3», «Янинский каскад-4» и  ЖК «Янинский каскад-5». Однако покупателям стоит учесть, что во всех названных жилых комплексах отмечены переносы сроков сдачи.

Мнение, январь 2017 27 января 2017

Компания «ЦДС» на рынке известна очень хорошо. В рейтинге застройщиков она отмечена средней оценкой «В+» как стабильная развивающаяся компания. Жилых домов за годы работы построено много, и это служит свидетельством надежности застройщика: своих покупателей без квартир он не оставляет. Однако есть и минусы: нередко случаются задержки по срокам. Покупателям приходится мириться с этой ситуацией, поскольку дома компания строит по схеме ЖСК. Это упрощает для застройщика перенос сроков сдачи объектов (у пайщиков жилищно-строительных кооперативов, в отличие от дольщиков, рычагов давления на строителей меньше). Что касается «Нового Янино», то здесь квартиры реализуются по смешанной схеме, сначала их продавали по договорам паевого взноса, затем стали по ДДУ. Однако сложившуюся практику работы поменять непросто, и обещания застройщика пока расходятся с делом: «Новое Янино» также не обошлось без задержек при строительстве.

Сдать три первых корпуса ЖК планировалось в 2016 году. Но по ходу дела застройщик был вынужден переносить сроки. Сейчас речь идет о том, что первый корпус «Е» сдадут в феврале-марте, а следующие два корпуса («Д» и «Г») — во II квартале текущего года. Справедливости ради скажем, что по состоянию на январь 2017 года это выглядит вполне реально. Корпус «Е» фактически построен, осталось завершить небольшой объем внутренних работ, остекление балконов и благоустройство. Корпус «Д» также построен. Но здесь объем оставшихся работ побольше. Тем не менее сдать эти корпуса в первом и втором кварталах текущего года можно. С корпусом «Г» ситуация выглядит сложнее. В доме еще не завершена кладка внешних стен, не выполнена кровля, не остеклены окна, да и внутренних работ еще предстоит много. Рискуем ошибиться, но есть вероятность того, что за оставшиеся четыре месяца застройщик не успеет все закончить. Тем не менее, по итогам года корпус «Г» имеет все шансы быть сданным в эксплуатацию.

Минувший год не принес жителям Янино новых социальных объектов, а действующие уже перегружены. Так что с нехваткой мест в детских садах и школах новоселам «Нового Янино» придется столкнуться непосредственно после заселения.

В транспортном вопросе также позитивных новостей нет. Проект расширения Колтушского шоссе от КАД до Янино-2 готов, в 2017 году можно было бы заняться его реализацией, но все упирается в средства. Власти Ленобласти заявили, что, как минимум до 2019 года, ими не располагают.  Таким образом, государство подталкивает к финансированию работ строительные компании, работающие в Янино. Но пока информации о том, что кто-то из застройщиков готов раскошелиться на расширение трассы нет.

В 2016-м году появилась определенность со станцией метро в Янино, правда определенность эта со знаком минус. В декабре были обновлены планы по развитию метрополитена. Открытие станции «Янино» в них значится в срок до 2048 года. Таким образом, ближайшие лет тридцать метро сюда не придет.

Несмотря на все названные минусы, продажи в «Новом Янино» идут бойко. На январь  2017-го в корпусе «Е» остались последние три квартиры, в корпусе «Д» - четыре, а в корпусе «Г» - десять квартир. Как видим, предложение ограничено, о начале строительства следующих корпусов и выводе их в продажу пока не сообщается.

Конкуренция среди новостроек в данной локации очень высока. Квартиры можно купить в уже сданном ЖК «Янинский каскад» от компании «Строительное управление» (оценка «B+» в рейтинге застройщиков), а также в следующих очередях этого проекта: «Янинский каскад-2» (сроки перенесены), «Янинский Каскад-3» и «Янинский каскад-4». Кроме того есть еще ряд жилых комплексов, в которых перенесены сроки сдачи: «Брусничный» (от «Невской Строительной Компании»), «Jaanila country» (от «Ленстройтрест», рейтинг «A»), «Яркий» (от «Normann», рейтинг «B»), «Ржевская усадьба» (от «СК СтройРесурс») и, наконец, долгострой «Янино парк» от СУ-155 (рейтинг «C-»). Как видим, «ЦДС» со своими задержками сроков сдачи, что называется, в тренде. Также здесь реализуются объекты, сроки по которым пока не переносились: «ЗемлЯнино» (объект «Патриот-Девелопмент Северо-Запад», рейтинг «A») и «Ясно. Янино» (от «КВС», рейтинг «A»).

10 сентября 2015

Масштабные планы, результатом реализации которых будет создание жилого массива, численность населения в котором в несколько раз превысит численность всех населенных пунктов вдоль Колтушского шоссе от КАД до Колтушей, не могут не вызывать вопросов и опасений.