В этом году новостройки дорожали и дешевели, ставки по ипотеке росли до 15% и падали до нуля. Рынок прожил непростой год. Но он выжил и не планирует сдаваться.
- Потери и приобретения
- Да здравствуют, города-спутники
- Хитроумные застройщики
- Цены выросли все равно
- Без прогнозов
Уходящий год богат на политические и экономические события. Они так или иначе влияли на рынок недвижимости, который к концу года серьезно замедлился, спрос снизился, началось вымученное падение цен. Но застройщики весь год трудились не покладая рук, выводя в продажу новые проекты, хотя и не торопятся их распродавать.
Потери и приобретения
В этом году на петербургский рынок вышли новые компании из регионов. Из последних новостей – большие проекты затеяла в Ленобласти и Петербурге компания «А101», известная своим мегастроительством в Новой Москве. Обещали начать продажи до конца года, но пока что информации нет.
В августе в Петербург, точнее в Ленобласть, пришел новосибирский застройщик – компания «Расцветай», о которой ничегошеньки не известно. Пилотный проект ЖК «Расцветай в Янино», состоящий из четырех корпусов, запущен в Янино. Цена на старте – от 3,3 млн рублей.
Две компании ушли с рынка, или почти ушли – «ЮИТ Санкт-Петербург» и Bonava, хотя начатые проекты не брошены, а земельные активы (у кого были) проданы. Российская часть финской «ЮИТ» была куплена компанией «Эталон», шведская Bonava находится в процессе продажи.
Впрочем, ушли не только западные застройщики. Рынок оккупировали крупные игроки, практически ничего не оставив более мелким: Группа ЛСР, Setl Group, ГК Полис, компания GloraX, «КВС». Увеличили активность столичные большие компании – ПИК и «Самолет».
TOП-10 девелоперов по оценке выручки за I-III кварталы 2022 года
Да здравствуют города-спутники
В Петербурге за постсоветские годы так и не удалось построить ни одного приличного города-спутника. Получалось что-то совсем не то (Славянка, Кудрово, Мурино, а теперь и Янино), по населению – как будто город, а по комфорту – Луна с безводными океанами и без кислорода. В этом году на рынок вышли три больших проекта, которые претендуют стать городами-спутниками со всей инфраструктурой. Давно такого не было (и вот опять), тем более, казалось, время не самое подходящее. А может, на самом деле как раз самое подходящее время, чтобы спокойно пережить неспокойные годы, продолжая строить и продавать, а банки будут обеспечивать стабильное проектное финансирование.
В июле компания Setl Group (рейтинг А+) приступила к реализации мегапроекта Univer City на юге Петербурга, в Пушкинском районе. Жилой комплекс рассчитан на 95 тысяч жителей, будет возведено 2,7 млн кв. м жилья. Плюс сады, школы, парки и прочее. Самый большой в России малоэтажный комплекс, да город – чего скромничать. Цена на старте – от 3,4 млн рублей.
Чуть менее масштабный проект Setl Group запустила осенью – ЖК «Город звезд», в рамках которого будет построено 1,7 млн кв. м. Целый город на 47 тыс. человек-звезд будет возведен в Новосаратовке. Первая очередь будет построена в III квартале 2025 года. Площадь квартир начинается от 21 кв. м. Цена – от 3,65 млн рублей.
В сентябре Группа ЛСР (рейтинг А+) приступила к продажам в ЖК «ЛСР. Ржевский парк», в рамках которого планируется построить 1 млн кв. м жилья, город с населением 33 тыс. человек. Комплекс будет возводиться на месте бывшего аэродрома Ржевка во Всеволожском районе Ленобласти. Территория в общей сложности в 175 га находится между поселком Ковалево, речками Лапкой и Зиньковкой, и примыкает к границе с Петербургом. Цена – от 3 млн рублей.
Кроме этого, две компании также заявили, что планируют реализацию больших проектов. «Охта Групп» собирается построить 740 тыс. кв. м в Новосаратовке, которая может превратиться в самый большой в Ленобласти город. Московская компания «А101» планирует построить около 1 млн кв. м в рамках ЖК «А101 Лаголово», который появится в Ломоносовском районе Ленобласти.
Стоит отметить, что в новых городах-спутниках предлагается самая доступная на сегодня недвижимость, правда, которую придется несколько лет подождать.
Хитроумные застройщики
Застройщики приспосабливаются к текущим реалиям рынка и меняют свою политику продаж, в частности не спешат выводить в продажу большие объемы квартир. Это случилось не вчера и не сегодня, такая тенденция началась давно, особенно активно после введения эскроу-счетов. Даже в рамках одного дома продается ограниченный объем.
«Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», – отмечает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. В результате в Петербурге и Ленобласти объем нового предложения по предварительным итогам 2022 года упал на 20%: в 2021 году в продажу вышли более 100 тыс. квартир. По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок было выведено суммарно около 80 тыс. квартир (3,4 млн кв. м): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн кв. м) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн кв. м) в области.
При этом пока что говорить, что застройщики будут меньше строить, не приходится. Объем действующих разрешений на строительство в Петербурге позволяет возвести 11,5 млн кв. м, в Ленобласти – 5,4 млн кв. м.
При падении спроса, который уже отмечают все аналитики, такая политика выглядит вполне логичной, тем более что благодаря проектному финансированию от банков застройщикам нет необходимости спешить с продажами.
Цены выросли все равно
По итогу года цены на новостройки выросли. Оценки аналитиков различны (15-20%), очевидно, что рост начала года не компенсировался падением в конце года. В Петербурге, по данным БН.ру, квадратный метр в строящихся проектах подорожал с начала года с 186 тыс. рублей до 222 тысяч.
Динамика изменений цен на квартиры в Петербурге (пунктир) и Ленобласти, руб./кв. м
Косвенно рост цен подтверждают данные о том, как менялся средний размер ипотечного жилищного кредита (им можно доверять). За год, по данным ЦБ, он увеличился на 13,8% до 3,52 млн рублей. Эффект от роста цен оказался негативным. Спрос упал, но, как ни парадоксально, он не вызвал обвала цен на первичном рынке.
Без прогнозов
Несмотря на многочисленные данные о текущем состоянии рынка недвижимости строить прогнозы на ближайшее будущее трудно. «Рынки (первичный и вторичный) будут мягко сдуваться, нащупывая цены, по которым люди готовы покупать недвижимость с учетом ставок, уровня инфляции, веры в завтрашний день и новых геополитических вводных или их отсутствия», – таким видит начало следующего года Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость».
Комментарии