Дорогие обновки

Напомним, под пригородными землями понимаются прилегающие к границе городской застройки территории (Парголово, Бугры, Шушары, Кудрово, Всеволожск и пр.), которые административно могут как попадать как в границы Петербурга, так и относится к области; слово «область» на диаграмме ниже обозначает новостройки на землях, удаленных от городской черты на 30 и более километров, рассчитанных на «местный» спрос.

Динамика вывода в продажу новостроек в Петербурге и Ленобласти, шт. квартир*

Данные консалтингового центра «Петербургская недвижимость» и БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

* Из указанного объема нового предложения исключены малоэтажные комплексы, из-за этого суммарные цифры получаются чуть меньше, чем в информационных бюллетенях «Петербургской Недвижимости».

В июне, как видим, пополнение оказалось самым скромным за последнее время – в продажу поступило лишь 2594 квартиры в рамках семи новостроек. Это особенно контрастирует с майской статистикой, когда предложение пополнилось на рекордные 6383 объекта (распределенные по 13 различным проектам). Что еще обращает на себя внимание: в последние три месяца количество вариантов, появляющихся на пригородных землях, существенно превосходит число квартир, выведенных в реализацию на «собственно городских» землях. Во втором квартале 2012 года на «пригородных» землях появилось в продаже примерно 7300 квартир, тогда как в «городе» - только 3743.

Согласно подсчетам экспертов «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»), в структуре новостроек Санкт-Петербурга и его пригородов проекты комплексного освоения территорий (КОТ) сегодня занимают долю в 39%. Общая площадь проектов КОТ, выведенных в продажу, составляет около 2,2 млн. кв. м.

Эти объекты как раз и предполагают строительство жилья на новых неподготовленных участках и в основном располагаются по границе сложившейся городской застройки.

«В Санкт-Петербурге уже давно наметилось смещение строительной активности в сторону реализации масштабных проектов на свободных территориях на границах города. Причина тому – нехватка земельных участков в обжитых районах. Основные «плюсы» проектов КОТ – невысокая цена квадратного метра от 45 000 рублей, новая инженерная инфраструктура, однородное окружение. Но есть и «минусы» – отсутствие развитой инфраструктуры и повышенная нагрузка на имеющиеся социальные объекты, отдаленность от центра города, высокая плотность застройки», комментирует Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб».

Эксперты этой компании проследили и еще одну тенденцию: доля объектов, продающихся по договору долевого участия (ДДУ) неуклонно растет: на сегодня она составляет около 63%, тогда как в начале 2011 года этот показатель был на уровне 52%. То есть все больше строительных компаний начинают работать по 214 ФЗ. На втором месте по популярности находится схема ЖСК (25% новостроек Петербурга) и 12% остается на другие схемы реализации строящегося жилья.  

«В новостройках выросло количество сделок с объектами, распложенными в ближайших пригородах. Спрос на такие квартиры вырос почти на четверть. Во многом это обусловлено большими объемами нового строительства и более низкими ценами на жилье, чем в городе», - отмечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.

Быстрее всего поднимались в цене объекты, которые в этой компании относят к подклассу «комфорт» - здесь подорожание составило 11,5%. Застройщики, реализующие проекты в данном подклассе, наиболее активно корректировали ценовую политику – отмечается в отчете «Петербургской Недвижимости». В частности, возросли продажные цены в ЖК «Капитал» («Строительный трест»), ЖК «Новый Оккервиль» («Отделстрой»), ЖК «Семь столиц. Вена» («Setl City»). О том, что покупательский интерес все больше смещается в сторону более комфортных квартир, говорят и эксперты АРИН.

Вместе с тем специалисты отмечают, что в последнее время в продажу вышел ряд объектов с низкой стартовой ценой квадратного метра и это, конечно, сказалось на средних ценах в нижнем ценовом сегменте. Так, например, продажи в ЖК «Самое сердце» стартовали с 48 000 руб./кв.м., в ЖК «Петергофский каскад» («ЛДС») с 51 250 руб./кв.м.

По данным исследования «НДВ СПб», за полгода стоимость квадратного метра строящегося жилья увеличилась на 6,75%. Цены в сданных домах возросли на 5,4%. Причем статистика этой компании отмечает такую особенность: цена одного квадратного метра в северных районах Петербурга выросла на 9,4%, центральная и южная части города подорожали на 4,2%, на востоке результат весьма скромный - плюс 2%.

Согласно данным исследования компании ASTERA, во втором квартале предложение на рынке элитного жилья увеличилось на 90 000 кв.м. На рынок вышло 640 новых квартир в трех жилых комплексах: «Смольный парк», «Леонтьевский мыс», дом на ул. Победы 5. По состоянию на середину 2012 года объем предложения дорогого жилья оценивается на уровне около 650 000 кв.м.

За  второй квартал 2012 года цена квадратного метра в сегменте премиум выросла на 4-7% на первичном и вторичном рынках и составила 245 000 руб. По бизнес-классу рост составил 7-11%, а средняя стоимость квадратного метра увеличилась до 141 000 руб.

Хотя есть и исключение: проект без собственного названия от компании «Дальпитерстрой» возводимый в Парголово на улице 1 Мая. В июне в продажу выведены сразу 914 квартир уже седьмой очереди жилого комплекса, состоящего из монолитных зданий высотой от 11 до 25 этажей. За двухкомнатную квартиру площадью 59 кв. м застройщик запрашивает 2,9 млн. рублей. В пересчете – по 48 000 руб. за «квадрат». На «единички», конечно ценник повыше – около 62 000 руб./кв. м, но впрочем, тоже терпимо. Совсем просторные квартиры так и вовсе идут по 44 000 рублей за метр. За эти деньги застройщик обещает покупателям парковку возле дома, благоустроенный двор с детской площадкой, стеклопакеты и бесшумные лифты.

Выведенные в реализацию квартиры в рамках проекта «Балтийская жемчужина» (квартал «Жемчужная симфония») не балует покупателей столь приятными ценниками. Проект, если кто забыл, находится на границе города в Красносельском районе (Петергофское шоссе, 47). Тем не менее, метры здесь выставляются по 93 500 рублей. Так что стоимость 41-метровой «двушки» составляет 3,85 млн. рублей. Если внести деньги сразу, можно сэкономить, но не особенно значительно. Застройщик предусмотрел для таких случаев 4%-ную скидку. Остальным готов предоставить рассрочку до конца 2014 года (но сразу внести надо не меньше 30% от суммы). В июне здесь выведено в продажу 156 квартир, расположенных в 8-этажном кирпично-монолитном доме. Что отличает предложение: близкие сроки сдачи (иначе, конечно, цены были бы пониже) – дом предполагается ввести в эксплуатацию уже в III квартале этого года.

В проекте Riverside, расположенный в Приморском районе (застройщик – компания Setl City), по всей видимости, не сильно мучились с написанием ценников и выставили для вариантов единую стоимость «квадрата» - ровно 100 000 рублей (ой, боюсь, навлечь на себя гнев маркетологов этой уважаемой фирмы, которые примутся доказывать, почему в этом месте должна быть именно такая цифра). Так или иначе «единичку» площадью 29,7 кв. м здесь предлагают по 2,97 млн. рублей, «двушку» площадью 45,2 «квадрата» выставляют по 4,52 млн. рублей. Впрочем, при единовременной 100%-ной оплате предоставляют скидку - 10% (то есть ровно 10 000 рублей с «квадрата»). В этом жилом комплексе в продажу поступило в минувшем месяце 497 квартир, сдать их предполагается в конце 2014 года.

В другом проекте этого же застройщика (где также появилось новое предложение) «квадраты» оценены еще дороже, хотя сам комплекс находится в Ленобласти. Речь о «Семи Столицах» (квартал «Вена»), расположенных в Кудрово. В однокомнатной квартире за метр запрашивают по 108 000 рублей (в более просторных вариантах цены пониже, но не намного). Зато можно серьезно сэкономить при единовременной оплате. Таким покупателям в компании готовы скинуть сразу 20% с цены. Одно из объяснений относительно высоких цен опять же кроется в близких сроках сдачи. 9-этажные монолитные строения запланировано ввести в эксплуатацию в III квартале следующего года. В июне в продажу в квартале «Вена» вывели сразу 422 квартиры. 

Еще один проект, о котором необходимо упомянуть, находится в Московском районе. Это жилой комплекс бизнес-класса с несколько непривычным, зато весьма говорящим названием «Победы, 5» от Legenda Intelligent Development. Здесь выведена в продажу всего 51 квартира (это их общее количество в этом проекте), однако комплекс сам по себе довольно заметный, чтобы его не упомянуть в обзоре. Это первый проект компании «Легенда», основанной бывшим топ-менеджером компании Setl City Василием Селивановым в конце 2010 года.

Завершить строительство планируется в четвертом квартале 2014 года. В доме предусмотрены двухуровневый подземный паркинг на 56 машино-мест. Стоимость квадратного метра — от 135 000 до 300 000 руб. Минимальная стоимость жилья начинается от 10,8 млн. рублей (в такую сумму оценена 80-метровая двухкомнатная квартира). Напомним, что всего компания «Легенда» заявляет о желании построить пяти жилых комплексов комфорт и элит-класса.
 

Дмитрий Сперанский, специально для novostroy.su