ЖК «Верхний»

Дата обновления 17 мая 2021

Проект имеет репутацию долгостроя и действия нового девелопера - «Колтушской Строительной Компании» - в корне ситуацию пока не изменили. А собственно, почему должно было быть иначе? «КСК» к лидерам строительного рынка не относится, в рейтинге застройщиков Северной столицы эксперты выставили ей невысокий балл «С». Результаты работы за год не впечатляют. В мае 2020-го дом был на уровне первого этажа, сейчас он достиг третьего. Такими темпами, если не ускориться, оставшиеся девять надземных этажей придется строить еще года три, а то и больше. На данный момент на официальном сайте застройщика озвучено, что дом готов на 25%. В то же время в проектной декларации указано, что во втором квартале 2021 года его готовность должна составлять уже 80%. Полагаем, вести речь о том, что объект сдадут в третьем квартале текущего года, не приходится. С большой вероятностью сдача его отодвинется на год 2022-й. Напомним, что крайний срок передачи ключей — 31 марта будущего года, так что пока формально застройщик своих обязательств перед дольщиками не нарушает. Но еще раз повторим: если темп работы не возрастет, за очередными переносами сроков дело не станет и срок передачи ключей может быть скорректирован. На наш взгляд, вкладываться в здешние квартиры будет иметь смысл только, когда дом достигнет высокой стадии готовности.

Все плюсы и минусы проекта уже рассмотрены в предыдущих мнениях портала. Из значимых новостей выделим одну: начат долгожданный процесс расширения Колтушского шоссе от деревни Старой до КАД. Бюджет Ленобласти выделил деньги, и в настоящее время идет выкуп участков вдоль трассы, за счет которых и будет расширяться дорога. Есть надежда, что в ближайшие годы проект осуществится, и это, если не полностью, то хотя бы в серьезной мере, решит ситуацию с пробками на Колтушском шоссе. Это, конечно, плюс в том числе и для будущих новоселов «Верхнего».

Основной квартирный фонд ЖК составляют студии и однокомнатные по демократичным ценам — расчет делается на молодежь. Продажи идут в среднем темпе, на май число реализованных вариантов приближается к 50%, доступными остаются еще около трехсот квартир. Конкурентов у «Верхнего» немного. В Колтушах их вообще сейчас нет. Альтернатива — только янинские новостройки: строящиеся «Ясно. Янино» от «КВС» (рейтинг застройщика «А») и «Янила» компании «Ленстройтрест» (рейтинг «А»), а также сданный малоэтажный жилой комплекс «ЗемлЯнино» компании «ПАТРИОТ-НЕВА» (рейтинг «В-»). Их плюс в том, что они расположены ближе к развязке КАД. Однако квартиры в них стоят дороже, чем в «Верхнем».

Дата обновления 17 апреля 2020

Даже поверхностного знакомства с ЖК «Верхний» достаточно, чтобы понять, что перед нами долгострой. Кажется, что ожиданию конца и края нет. Новый назначенный срок — III квартал 2021 года. Хотя фотоотчёты публикуются ежемесячно, прогресса они не демонстрируют. Мы по-прежнему видим один этаж из запланированных 12-и, да и то не по всем секциям. На объекте несколько строителей, но не исключено, что они там только на время «фотосессии». Складывается впечатление имитации деятельности. Ощущения удручающие. Мы не можем рекомендовать данный комплекс к покупке, пока ситуация не изменится коренным образом.

За последний год произошёл ребрендинг. Если раньше колтушцы знали этот недострой как «Чудная долина», то теперь могут знать как «Верхний». Уровень пафосности названия немного снизился, а вот уровень продаж не повысился. Ясно же, что маркетологам долгостроев ребрендинг нужен с единственной целью — сбить с толку новых покупателей и привлечь их денежные средства. Иногда это в какой-то степени срабатывает, но не в этот раз.

«Колтушская Строительная Компания» получила низкую оценку в рейтинге застройщиков Novostroy.su — «С», или «удовлетворительно». Хотя начинала она бойко и подавала надежды на локальном рынке. Ею были построены и сданы ЖК «Павловский» и ЖК «Колтуши 5+». На стадии строительства завис последний корпус ЖК «Центральный», названный жилым домом «Премьер», по нему зафиксированы многочисленные переносы сроков. Справедливости ради напомним, что в случае с ЖК «Верхний» «Колтушская Строительная Компания» взялась за достройку, а не за новое строительство, поэтому хотя бы частично задержки оправдать можно.

Тем, кто интересуется жильём вблизи Всеволожска, следует рассмотреть альтернативные новостройки. В Янино лишь три надёжных комплекса: ЖК «Ясно. Янино» («КВС», рейтинг «А-»), ЖК «Янила Кантри» («Ленстройтрест», рейтинг «А») и ЖК ЦДС «Новое Янино» («ЦДС», рейтинг «В+»). Студии стоят от 2 млн рублей.

Дата обновления 23 марта 2019

Мы помним времена, когда «Колтушская Строительная Компания» («КСК») подавала большие надежды и была очень активна. Прошло несколько лет, и теперь она внизу рейтинга Novostroy.su с оценкой С («тройка»).

Вспомним предысторию ЖК «Чудная долина». В 2010–2012 годах застройщиком являлось РПО «Ваш Дом», продажи велись по схеме ЖСК. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство и ненадлежащий вид разрешённого использования земельных участков (земли сельхозназначения вместо населённых пунктов), появились пайщики, ждавшие свои квартиры. В какой-то момент стройка остановилась. В отношении РПО «Ваш Дом» возбудили уголовное дело по статье 160.4 УК РФ (присвоение или растрата в особо крупном размере). Пайщики пытались самостоятельно строить и продавать квартиры, но безуспешно.

Меж тем, без консервации дом стал приходить в негодность. По некоторым данным, также имели место ошибки при проектировании. Новый инвестор, «КСК», основываясь на заключениях экспертов, всё-таки решился на снос здания. Он начался в 2017 году. В качестве компенсации за дополнительные расходы правительство Ленобласти безвозмездно предоставило девелоперу один участок в Ленобласти. Первоначальный проект ЖК «Чудная долина» был изменён. Вместо трёхэтажного появится 12-этажный корпус на 68 квартир. Работы должны завершиться ближе к концу 2021 года. Таким образом, время ожидания пайщиками жилья в общей сложности составит 8 лет. Это если не будет новых переносов.

По состоянию на март 2019 года готовность дома низкая. В секциях B, D, E есть только фундамент, в секции А — ещё подвал. Даже с учётом того, что компании «КСК» этот недострой достался от первого девелопера, это невысокая скорость. На весь этот небольшой объём работ ушло 1,5 года, а то и больше. Прежде чем звонить во все колокола, надо вспомнить свойственную застройщику неспешность. В его ЖК «Центральный» сдача пяти корпусов задерживается на полгода. Сдача уже сданного корпуса ЖК «Павловский» в своё время задержалась на три квартала. Помогая незадачливым девелоперам, «КСК» сама нуждается в помощи.

Продажи в ЖК «Чудная долина» идут. Студии стоят от 1,53 млн рублей, «однушки» — от 1,73 млн рублей. Плюс в том, что теперь продажи идут не по договорам ЖСК, а по ДДУ. Есть даже шоурум, где можно посмотреть чистовую отделку. Ипотеку могут предоставить крупные банки. Цены, безусловно, привлекательные, но, если вы не готовы к возможным задержкам, лучше изучить другие варианты.

В Колтушах есть несколько долгостроев: ЖК «Рябиновый сад», ЖК «Чудеса света», ЖК «Браво». Рассматривать их мы не советуем. В соседнем Янино работают компании, имеющие «пятёрку» в рейтинге Novostroy.su — «КВС» и «Ленстройтрест». Они строят ЖК «Ясно. Янино» и ЖК «Янила Кантри» соответственно. Студии стоят от 1,6–1,7 млн рублей.

Дата обновления 14 апреля 2017

История данного жилого комплекса сложна, путь пайщиков к своим квартирам тернист. После того, как люди избавились от недобросовестного застройщика в лице компании «Ваш Дом», за строительство отвечает правление жилищно-строительного кооператива «Чудная Долина». Оно напрямую работает с подрядчиком. Проект перестал быть коммерческим, прибыль от продажи оставшихся в ЖК квартир идет на достройку дома. Сдать его планировалось во втором квартале 2016 года, однако сделать это не удалось. Судя по прошлогодним фотографиям с официального сайта ЖСК и из соцсетей, строительство продвинулось и дома постепенно стали принимать законченный вид. Однако в этом году все вновь застопорилось. Информация о ходе работ давно не обновляется, на форумах стали распространяться слухи о том, что «Чудная долина» пойдет под снос.

В середине апреля мы связались с официальным представителем правления ЖСК, который прокомментировал нам эту ситуацию. Дело в настоящий момент обстоит следующим образом: ведутся переговоры между ЖСК и администрацией Колтушского поселения о судьбе жилого комплекса. Речь идет о внесении изменений в проект. Не исключен вариант, при котором все что было ранее построено, снесут, а на этом участке взамен малоэтажного жилого комплекса будет возведен многоэтажный. Займется этим другой застройщик (кто — пока неизвестно). Интересы пайщиков «Чудной долины», разумеется, будут учтены. Но пока не принято решение по изменению проекта, называть конкретные сроки не представляется возможным.

Резюмируем. Судя по всему, спрос на оставшиеся квартиры в ЖК с таким длинным скандальным шлейфом все-таки недостаточен, чтобы завершить стройку за счет новых денежных поступлений. Правление ЖСК делало все, что могло, но, судя по всему, ситуация тупиковая. В этом случае передача участка новому застройщику и твердая гарантия получения жилья в новом ЖК не самый плохой вариант для пайщиков данного долгостроя. Хотя, конечно, возможны разные точки зрения. Не исключено, что для кого-то из членов кооператива было принципиальным получить квартиру именно здесь и именно в малоэтажном ЖК. Другой же заинтересован только в том, чтобы вернуть свои деньги. Впрочем, это уже внутреннее дело ЖСК. Подождем, чем закончится история с изменением проекта. Будем надеяться, что нынешний год принесет определенность в этом вопросе.

Что касается альтернативных вариантов в Колтушах, то кроме еще двух бывших проектов компании «Ваш Дом» (ЖК «Дивный Яр» и «Солнечный каскад»), малоэтажных жилых комплексов рядом нет. Но об этих безнадежных долгостроях, понятное дело, вести разговор бессмысленно. Что касается реальных новостроек, расположенных поблизости, то все они многоэтажные. Рядом строится ЖК «Рябиновый сад» (проект «Строительного управления», рейтинг застройщика «B+», отмечен перенос сроков), чуть дальше от Петербурга располагаются ЖК «Гармония» (Старая) от компании «Акватерн» (рейтинг «B»), ЖК «Центральный», который возводит «Колтушская Строительная Компания» (рейтинг «B+») и еще один, уже сданный объект этой же компании, ЖК «Павловский» (https://www.novostroy.su/buildings/pavlovskiy/). Исключение из общего ряда составляет только малоэтажный ЖК «Чудеса света», который возводит компания «УНИСТО Петросталь» (рейтинг «A+»), но он располагается южнее — за Колтушским шоссе.

Дата обновления 04 сентября 2015

Начинала строить ЖК «Чудная долина» компания «Ваш дом» . В тот момент застройщик тяготел к объектам в дворцовом стиле, что проявлялось не только в проектах, но и в названиях объектов (недаром здесь фигурируют такие слова как «дворец», «замок», «поместье»). Элементы этого стиля заметны и в «Чудной долине». Одним подобная «дворцовость» нравится, другие напротив считают, что экстерьер дома отсылает к 90-м годам, когда, освободившись от оков типовой застройки советского времени, строители стали воплощать в жизнь фантазии заказчиков. В результате появлялись дома не всегда уместные в окружающем ландшафте. Так или иначе это дело вкуса. Покупатель голосует рублем. А с этим у «Чудной долины» поначалу все обстояло неплохо.

Но потом начались проблемы. Строительство было заморожено, сроки переносились. В результате покупатели квартир в «Чудной долине» создали одноименный ЖСК и расторгли отношения с компаний «Ваш дом». Теперь продажей квартир и завершением строительства, которое по вине компании «Ваш дом» растянулось на годы, займется жилищно-строительный кооператив. 17 августа 2015 года на официальном сайте ЖСК «Чудная долина» была размещена проектная декларация, в которой сроком сдачи объекта определен II квартал 2016 года.

Изначально «Чудная долина» позиционировалась застройщиком как объект премиум-класса. Это было, конечно, натяжкой. Квартиры и студии, выставленные на продажу, достаточно компактны, а цена на них сейчас соответствует уровню экономкласса. «Чудная долина» занимает свою нишу на рынке. Вполне подойдет как жилье первого выбора и жилье для молодых семей.

Из плюсов для покупателей — монолитная технология строительства. Это не только надежно, но и функционально в плане перепланировки квартир. Эксплуатируемая кровля, фактически отданная в пользование обитателям апартаментов на верхних этажах, это тоже опция весьма привлекательная.
 

Все давно привыкли к тому, что чаще всего картинка на рекламном плакате отличается от  реальности. Так обстоят дела и в случае с «Чудной долиной». С одной стороны от ЖК — типичная для Колтушей разнородная индивидуальная застройка. Но с другой-то подступают многоэтажки. Они, конечно, не рядом, но все же неподалеку, и это совсем не весело, когда зоны разноэтажной застройки смыкаются в одном населенном пункте.

До мегаполиса недалеко, ходят маршрутки, рядом выезд на кольцевую дорогу — это неоспоримый плюс для автовладельцев. Но про минусы забывать нельзя — узкое Колтушское шоссе — неизменная «зона напряженности». Пробки в час пик здесь дело обычное. Нечего и думать, чтобы быстро добраться до ближайшей станции метро «Ладожская». Держите в уме, как минимум, сорок минут, не ошибетесь.До мегаполиса недалеко, ходят маршрутки, рядом выезд на кольцевую дорогу — это неоспоримый плюс для автовладельцев. Но про минусы забывать нельзя — узкое Колтушское шоссе — неизменная «зона напряженности». Пробки в час пик здесь дело обычное. Нечего и думать, чтобы быстро добраться до ближайшей станции метро «Ладожская». Держите в уме, как минимум, минут сорок, не ошибетесь.

Конкуренцию «Чудной долине» в колтушской локации составляют два малоэтажных жилых комплекса «Вашего дома» -  «Дивный яр» и «Солнечный каскад». Но в обоих случаях также есть проблемы со сроками сдачи. Также можно назвать малоэтажный ЖК «Чудеса света» и таунхаусы в окрестностях Колтушей («Токкари-Ленд», «Aurinko Бор»). В основном же квартиры по соседству предлагаются в многоэтажных жилых комплексах («Рябиновый сад»,  «Центральный», «Павловский», «Гармония» и др.