Инвестиции

Инвестиции в недвижимость традиционно считают одним из самых надежных и понятных способов сохранения и приумножения капитала. В условиях экономической нестабильности и колебаний на финансовых рынках интерес к недвижимости только возрастает. Однако перед потенциальным инвестором неизбежно встает вопрос: какой сегмент выбрать? В чем ключевые отличия между коммерческой и жилой недвижимостью, чего ожидать от инвестиций в каждый из сегментов, а также как они различаются по доходности, рискам и управлению — рассказывает Софья Ковган, коммерческий директор УК «Вектор».

Отличие жилой и коммерческой недвижимости

Основное отличие между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в их назначении. Жилую недвижимость покупают для того, чтобы в ней жить: это могут быть квартиры, дома, таунхаусы или комнаты. Такие объекты можно использовать для собственного проживания, сдавать в аренду или перепродавать, однако превращать квартиру в офис, магазин или склад запрещено законом. Коммерческую недвижимость создают и эксплуатируют для того, чтобы получать доход. В таких помещениях размещают магазины, офисы, кафе, склады, производства и сервисные службы.

Отдельный класс недвижимости — апартаменты. Формально это нежилые помещения, пригодные для жизни, но они не относятся к жилому фонду. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, однако их можно использовать для проживания или сдавать в аренду, как обычные квартиры.

Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость

У каждого варианта есть свои преимущества и ограничения. Всё зависит от целей арендодателя, опыта и того, насколько он готов вовлекаться в процесс.

Доходность и окупаемость

Коммерческая недвижимость обычно приносит более высокий доход: средняя доходность по рынку составляет 9–11% годовых, а окупаемость может быть достигнута за 10–12 лет. Для жилых квартир эти показатели — 5–7% годовых, а срок окупаемости нередко превышает 15–20 лет. Однако стабильный спрос на жилье делает доход от него менее подверженным резким колебаниям и более предсказуемым.

Сравним два типовых объекта в Московской области в 2025 году.

Коммерческая недвижимость в Московской области сегодня способна приносить в 1,5–2 раза более высокую доходность и окупаться быстрее, чем квартира. Однако важно учитывать, что стабильность дохода и риски в этих сегментах различаются.

Риски

В коммерческом сегменте выше как потенциальная доходность, так и риски. Спрос на офисы, магазины и склады зависит от экономической ситуации, а периоды простоя могут быть длительными. В кризис бизнесы могут закрываться или сокращать площади, поэтому помещение может месяцами не приносить доход.

В жилой недвижимости риски ниже, потому что люди всегда нуждаются в жилье. Если арендаторы съехали, как правило, достаточно нескольких недель, чтобы найти новых, особенно если квартира сдается в хорошем районе и по рыночной цене.

Ликвидность

Жилая недвижимость, как правило, более ликвидна: ее проще и быстрее сдать в аренду, особенно если речь идет о стандартных квартирах в востребованных районах. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Ликвидность жилой квартиры зависит от нескольких важных факторов:

• расположение — чем ближе дом к метро, остановкам транспорта, магазинам, школам и поликлиникам, тем быстрее ее можно сдать;
• экология — жилье рядом с парками или в зеленых районах ценится выше, а квартиры у промзон или шумных трасс сдаются дольше;
• тип дома — новые кирпичные или монолитные дома обычно привлекательнее старых панельных;
• состояние квартиры — чистый и современный ремонт ускорит сделку.

Для коммерческих объектов важный фактор — проходимость: помещение на первом этаже с отдельным входом, рядом с остановками, крупными магазинами или деловыми центрами обычно пользуется высоким спросом у арендаторов.

Чем универсальнее пространство, тем выше его ликвидность. Пустое помещение, которое подходит под разные виды бизнеса, сдать проще, а вот специализированный объект, полностью оборудованный под салон красоты или ресторан, привлекает уже только узкий круг предпринимателей, поэтому поиск арендатора может занять больше времени.

Юридическая чистота объекта — еще один важный фактор как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. У объекта не должно быть судебных споров, арестов, долгов и обременений. Также важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку, история владения была прозрачной, а права третьих лиц не нарушались. Только при соблюдении этих условий инвестор может быть уверен в безопасности вложений.

Управление и временные затраты

В обоих случаях важно грамотно оформить договор аренды, следить за состоянием объекта и контролировать своевременность платежей. Однако в жилой недвижимости эти задачи обычно проще и требуют меньше времени: достаточно найти надежного арендатора, подписать стандартный договор и периодически проверять квартиру. В коммерческой недвижимости нужно учитывать особенности бизнеса арендатора, согласовывать условия эксплуатации, обсуждать вопросы ремонта, перепланировки и другие нюансы.

И жилую, и коммерческую недвижимость можно приобрести на этапе строительства — это способ сэкономить и получить более ликвидный объект, но сдавать его в аренду можно только после получения права собственности. При этом на этапе строительства можно заключить предварительный договор аренды коммерческой недвижимости с потенциальными арендаторами.

В целом, управление квартирой обычно проще и менее затратно по времени, тогда как коммерческая недвижимость требует большего вовлечения и профессионального подхода, особенно если речь о крупных или специализированных объектах.

Порог входа и доступность финансирования

Вход на рынок жилой недвижимости проще: можно начать с небольшой квартиры, воспользоваться ипотекой с относительно низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом. Для коммерческих объектов стартовые суммы выше, а условия кредитования жестче и дороже. Банки предъявляют более строгие требования к заемщику и объекту, а ставки по кредитам и размеры первоначального взноса заметно отличаются.

В таблице представлены ключевые параметры порога входа и условий финансирования для жилой и коммерческой недвижимости.

Особенности арендаторов и стабильность платежей

В жилой недвижимости арендаторы меняются чаще. Квартиранты могут съехать без предупреждения или задержать оплату, однако жилье всегда востребовано, и нового арендатора найти, как правило, несложно.

В коммерческой недвижимости договоры обычно долгосрочные. Это приносит стабильный доход, но найти надежного арендатора сложнее, а если он уходит, помещение может пустовать долгое время.

Перспективы роста стоимости

Стоимость коммерческой недвижимости может значительно вырасти при удачном выборе локации и арендатора, особенно если речь о востребованных офисных или торговых площадях в деловых районах. Но такой рост часто бывает резким и непредсказуемым, потому что многое зависит от экономики и спроса на бизнес-площади. Жилая недвижимость растет в цене медленнее, но стабильнее, особенно в крупных городах и районах с развитой инфраструктурой.

Налогообложение

Налогообложение для жилой и коммерческой недвижимости отличается по ставкам и правилам, и это напрямую влияет на итоговую доходность. При сдаче недвижимости в аренду собственник обязан платить налог на доход от аренды, а также ежегодный налог на имущество. Ставки и порядок уплаты зависят от того, кто сдает объект и какого он типа.

В таблице приведены несколько примеров налогообложения:

1. владелец сдает квартиру как физическое лицо;
2. владелец сдает квартиру, но оформлен как самозанятый;
3. владелец оформлен как ИП и сдает коммерческую недвижимость.

Для квартиры налоговая нагрузка ниже, если оформить самозанятость. Для коммерческой недвижимости налог на имущество значительно выше, а налог на доход зависит от выбранной системы налогообложения.

Вывод

Коммерческая недвижимость выигрывает по доходности и потенциальной окупаемости, но требует больше стартового капитала, опыта и готовности к рискам. Жилую недвижимость проще купить и продать, она стабильнее, поэтому подходит тем, кто ценит предсказуемость и минимальное вовлечение. Выбор зависит от целей, возможностей и отношения к риску.

Представляем экспертные советы, которыми стоит руководствоваться в конце 2024 года, чтобы заработать на земле. Специалисты рассказали как о самых доходных вариантах, так и рисках и доходности таких вложений.

Если раньше инвестор решал, куда лучше всего вложить средства, выбирая между по-купкой недвижимости или вкладом, то теперь эксперты предлагают комбинированные варианты. С учетом высокой процентной ставки, кажется, что положить деньги на депо-зит – выгодное решение. Вклады предстают понятным инструментом в краткосрочной перспективе. Но куда интересней максимизировать высокую доходность, благодаря соче-танию «вклад + доходная недвижимость», в частности, апартаменты. 

В РФ стремительно растет популярность покупки недвижимости через закрытые паевые фонды. Рассказываем, что это за вид инвестиций, какие доходы такие вложения сулят и каковы подводные камни.

Криптоинвесторы из России собираются построить замену Кремниевой долины всего в 370 км от штата Калифорния. По их словам, там смогут жить 1 млн человек, а вся недвижимость будет «продаваться и сдаваться в аренду по доступным ценам». Что еще обещают бизнесмены, и насколько это реально – в новом обзоре Novostroy.

Покупка акций застройщиков является одним из инструментов инвестирования и сулит прибыль свыше 20%, а то и 50-70% годовых. О (без)опасности таких вложений расскажем ниже вместе с экспертами.

Апартаменты, коммерческие помещения, офисы – выбор недвижимости для сохранения и приумножения средств широк. Рассказываем вместе с экспертами о плюсах и минусах различных вариантов, а также порогах входа.

Предлагаем ненадолго покинуть столицы и отправиться в регионы. География весьма широка.

Рассказываем о самых популярных заблуждениях частных инвесторов, избежав которые, сможете заработать на недвижимости, а не горько разочароваться.

Продолжаем рассказывать о том, куда можно вложить небольшую сумму накоплений, если не хочется, чтобы инфляция съела сбережения. В этот раз порассуждаем вместе с экспертами о «за» и «против» инвестирования в золото и машино-места.

Есть небольшая сумма накоплений и не хочется, чтобы инфляция съела сбережения? Рассказываем о «за» и «против» таких вложений, как депозит и кладовка, с мнениями экспертов, что же выбрать и почему.

Квартира в Москве – предел мечтаний многих жителей России. Одни стремятся ухватить выгодный вариант в новострое, другие – приобрести готовое жильё на вторичном рынке. Но как сделать так, чтобы покупка квартиры в Москве не обернулась кошмаром, сопровождающимся многолетними судебными тяжбами и потерей крупных денежных сумм?

Novostroy попросил девелоперов рассказать, как в современных реалиях можно дешевле приобрести жилье в новостройке и на что обратить внимание, чтобы действительно сэкономить, а не нарваться на мошенников.

Забитые парковки у дома, платные паркинги на работе — порой кажется, что город ополчился на автовладельцев. Можно ли сделать на этом бизнес — читайте в нашем материале.

Что такое «бумажная» недвижимость: один из лучших инвестиционных инструментов на рынке или же ловушка для начинающих инвесторов? Портал Novostroy решил разобраться, что такое REIT и ЗПИФн. А поможет нам в этом Владислав Прeображенский, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы».

Рынок недвижимости в кризис, особенно если речь идет о наиболее крупных городах вроде Москвы и Санкт-Петербурга, участники рынка называют «истеричным». Как правило, покупатели и продавцы пытаются либо успеть купить желанное жилье, либо вложить деньги в недвижимость, чтобы их сохранить. В целом подход неплохой, однако все операции важно совершать не в панике и суете, а, как и раньше, с холодной головой, считает руководитель компании Etagi Prime Ригина Гордеева. Ниже ряд советов от нее, как вести себя на рынке недвижимости, переживающем стрессовые времена.

Самый очевидный и верный совет – не паниковать!

Инвестирование в жилую недвижимость традиционно является одним из самых популярных способов вложения средств среди россиян. И тому есть объективные причины.

Стоит или не стоит вкладывать деньги в жилую недвижимость – вопрос непростой. Если есть желание много заработать, то скорее нет. Можно рассмотреть варианты с недвижимостью в курортных зонах. Но и тут есть такие нюансы, что страшно за будущие вложения.

Может ли Санкт-Петербург на равных конкурировать за туриста с Сочи, а Ленобласть тягаться с Крымом? Чем вторая столица будет привлекать гостей в 2022 году? Обо всём этом в статье novostroy.su о курортной недвижимости города на Неве.