Первый проект малоизвестного на рынке жилья девелопера вызвал немало споров у местных жителей и покупателей. Кто-то сетует на то, что новостройка строится на месте открытой автостоянки и только уплотняет район. Кто-то беспокоится о грунтовых водах, которые могут испортить фундамент. Разберёмся насколько правы критики проекта и безопасно ли вкладывать деньги в покупку квартир в нём.
Застройщиком ЖК «Питер» выступает ООО Концерн «Питер» (ИНН 7826108410). Организация зарегистрирована 10 декабря 2001 г. Учредителем является физическое лицо – Пономарев Николай Александрович – известная личность, о которой мы расскажем ниже. Должность Генерального директора занимает бизнесмен и предприниматель М.Ю. Петров, учредитель 5 компаний:
ООО «Питер-Медиа»;
ООО «Профсервис»;
ООО «Питерклинингсервис»;
ООО «Питер-Сервис»;
ООО «ПитерСтрой Инвест».
Интересно, что в качестве Генподрядчика изначально выступала действующая до сих пор ООО «ПитерСтрой Инвест» (одновременно входит в состав концерна). Но по неизвестной причине ее отстранили от дел. С сентября 2017 г. работает ЗАО «СМУ-2» – сторонняя фирма с 25-летним стажем проектирования и строительства объектов гражданского и промышленного назначения.
Половина квартир - «однушки»
Земельный участок, площадью почти 7 Га (кадастровый номер 78:14:0764501:24), входит в зону всех видов общественно-деловой застройки, включая объекты жилого строительства. Находится в собственности застройщика, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации.
Согласно проектной декларации, многоквартирный жилой дом состоит из 10 секций, высотой от 3 до 27 этажей (количество подземных этажей – 3). Они объединены между собой общей входной группой и подземным паркингом. На закрытой дворовой территории планируют провести благоустройство и озеленение.
В комплексе запроектировано 1137 квартир, общей площадью 58 663,93 кв. м. Площадь встроенных помещений составляет 2889,3 кв. м, в том числе отделение врачей общей практики и офисы. Под дошкольную образовательную организацию отведено 2182 кв. м.
Отметим, что почти половина квартир (526 шт.=46,26%) – «ходовые» однокомнатные. Можно предположить, что большая часть жилья (от общего количества) будет пользоваться спросом.
Почему новостройку долго не согласовывали?
Концерн «Питер» пытался согласовать проект высотки на ул. Типанова, 21 лит. А несколько раз, но получал отказ по двум причинам. Чиновники требовали решить вопрос с ЛЭП в границах участка и недостатком парковочных мест. В конце-концов, воздушные электролинии перевели в кабельные под землей, а для стоянки транспорта отвели часть земельного участка. Таким образом девелопер добился своей цели и получил у Госстройнадзора желанное разрешение на строительство. Инвестиции в проект составят около 5 млрд. рублей.
Несмотря на то, что разрешение было выдано в июне 2016 г., жилой комплекс «Питер» вывели на рынок лишь в прошлом году. Продажи активно ведутся с ноября 2017 г., через офис, который находится в соседнем ТК «Питер». Жилье реализуется по договору долевого участия, в соответствии с ФЗ-214. Стоимость квадратного метра на начальном этапе довольно привлекательная, начинается с 99 тыс. рублей.
Застройщик делает ударение на престижность локации, развитую инфраструктуру и высокий уровень комфортабельности. В районе и правда наблюдается обилие предприятий сферы услуг и торговли, однако медучреждения, школы и детские сады уже сейчас переполнены. Претензии на бизнес-класс комплекса некоторые критики считают несостоятельными. Наличие крохотных студий (25,08 кв. м), а также нетипичные угловые и полуовальные планировки части 2-3-комнатных квартир дают ощущение пространственной тесноты. Если добавить к этому недостаток парковочных мест, то с такими возмущениями вполне можно согласиться. В подземном паркинге предусмотрены всего 822 машиноместа – значит, жителям 30% квартир (примерно 300 шт.) негде будет оставить транспорт. На открытую автостоянку особо рассчитывать нельзя. Из-за перенаселенности микрорайона и постоянного потока покупателей в ТК «Питер» свободных мест для парковки в большинстве случаев не остается.
Рассмотрим положительные стороны. Весомым плюсом является то, что девелопер лично отвечает за строительство объекта – ООО Концерн «Питер» указан в качестве застройщика в проектной декларации и разрешении на строительство. Для сравнения: многие застройщики для подстраховки создают отдельные предприятия, на которые переносится ответственность за стройку. Таким образом, в случае неудачного развития событий основную компанию легко вывести «из-под удара». В то время, как ООО Концерн «Питер» не прикрывается фиктивными организациями, а значит, готов нести 100% ответственность за реализацию проекта.
Еще один важный момент. В открытом доступе выложены контактные данные, по которым потенциальные покупатели могут обратиться к застройщику: адреса офисов, номера телефонов, сайт в интернете, электронная почта.
Вместо зелени — парковки и окна соседей
В рекламных буклетах отмечаются красивые виды из окон и зеленые зоны. На самом деле наблюдается дефицит свободного пространства в окружении из-за плотности застройки. Настораживает, что объект возводят рядом с одноименным торговым центром и двумя новостройками:
ЖК «Кремлевские звезды» от компании «РосСтройИнвест» (в 200 м);
ЖК «Доминанта» от СК «Элис» (в 300 м).
Позже в радиусе 1 км планируют разместить ЖК «Victory Plaza», «Дом на Алтайской улице» и ЖК «Большой Московский». Жители округи жалуются на постоянные пробки на дорогах, которые присутствуют уже сейчас.
Экологическая обстановка из-за нехватки зеленых насаждений тоже оставляет желать лучшего. Напомним, что в прошлом году Комиссия по землепользованию и застройке не согласовала данный проект. По мнению специалистов, возведение дома нарушает нормативы правил землепользования по плотности застройки и обеспеченности зелеными насаждениями. Ведь до ближайших мини-скверов – около 400 м. К тому же, строительство ведется в охранной зоне ЛЭП, а через дорогу находится электроподстанция «Чесменская», на которую в действительности и открываются «панорамные виды» из некоторых окон здания. В квартирах с другой стороны окна выходят на торговый центр, «кишащий» народом. Еще ряд окон обращены на перегруженную транспортом улицу (скорее, узкий переулок), откуда будут доноситься выхлопные газы.
И последний малопривлекательный факт: на выбранном земельном участке некогда было болото, как утверждают местные жители (об этом упоминается в отзывах к новостройке). Официальный гидрогеологический анализ данной местности отсутствует, однако вероятность переизбытка грунтовых вод существует, и ее надо учитывать. Излишняя влага грозит размывом фундамента и повреждением подземных коммуникаций ржавчиной. Впоследствии это может стать неприятным сюрпризом, и жителям придется потратить немало средств на реставрацию дома и замену коммуникаций.
Быстро ли строят?
Посмотрим на объект «под микроскопом». Согласно проектной декларации, строительство ЖК «Питер» можно было начинать в IV квартале 2016 г. Разрешительная документация действует до 23 июня 2021 г., – до этого срока девелопер намерен сдать комплекс в эксплуатацию, и до конца 2021 г. выдать владельцам ключи.
В январе 2017 г. площадка, отведенная под застройку, еще пустовала. К активным работам ООО Концерн «Питер» приступил только в октябре-ноябре. Зону застройки огородили, расчистили, завезли материалы и вырыли котлован.
К марту 2018 г. рабочие еле сдвинулись с нулевой стадии и начали заливать фундамент. Теоретически, время у них есть – до конца 2021 г. остается больше 3-х лет. Тем не менее, им предстоит возвести 10 корпусов, высотой до 27 этажей, а значит – надо ускориться.
Окончательные выводы по поводу соответствия графику строительства делать пока рано. Если работы начнут вести активнее, то вполне вероятно, что объект сдадут своевременно. Посмотрим, хватает ли для строительства привлеченных средств дольщиков, и какие еще могут быть источники финансирования у застройщика.
Что у девелопера «в кармане»?
ООО Концерн «Питер» специализируется на реализации нежилой недвижимости, а ЖК «Питер» станет его первым объектом в сегменте жилищного строительства. Ранее компания занималась развитием девелоперских проектов, реконструкцией торговых центров и сдачей в аренду коммерческих помещений. В собственности/управлении организации числятся:
ТРК «Сенная», «Питeр», «Апраксин двор»;
бизнес- центры «Итальянская-5» и «Лениздат»;
офисный центр А-класса PONOMAREV•CENTER;
Троицкий и Сенной рынки.
Активы компании выявлены также за пределами Санкт-Петербурга. С 2012 г. на Карельском перешейке действует база отдыха «Ильичево», а с 2013 года в Петрозаводске работает четырехзвездочный отель Piter Inn Petrozavodsk. Общая площадь собственных помещений организации превышает 250 тыс. кв. м.
Кроме того, концерн владеет рядом дочерних предприятий (около 15), которые ведут свою деятельность в различных направлениях: реклама, консалтинг, телеком-связь, IT-коммуникации, шиномонтаж, автомойка, кейтеринг (общественное питание). Выходит, что девелопер получает прибыль от эксплуатации зданий, сдачи помещений в аренду, и многих дополнительных источников.
Все перечисленное свидетельствует о финансовой состоятельности организации. Наличие собственных средств дает возможность перевести часть дохода на строительство ЖК «Питер». Но это не гарантирует, что застройщик именно так и поступит. На практике есть ряд примеров (в частности, ООО «ДОНК» с долгостроем «Виват»), когда компания, владеющая множеством дочерних структур, объявила себя банкротом. Поэтому каким станет конечный результат по ЖК «Питер» в реальности, покажет только время. Что-либо прогнозировать пока сложно.
И, пожалуй, самое главное - Концерн «Питер» принадлежит известному петербургскому миллиардеру Николаю Пономареву, который в 2016 г. занимал 17 место в «Рейтинге миллиардеров «Делового Петербурга». Его состояние оценивались в 50 млрд. рублей. В настоящее время (март 2018) он также участвует в «Рейтинге миллиардеров «ДП»-2018», а его активы существенно увеличились (точные цифры в общедоступных источниках еще не озвучены).
Откуда деньги на стройку?
Как правило, застройщики ведут строительство в основном за счет продажи площадей в будущих зданиях. Что касается реализованных квартир в комплексе «Питер» – пока неясно. Информации о дольщиках в открытом доступе нет (на сайте Росреестра данные по заключенным ДДУ не отражены). Это может говорить о том, что квартиры большим спросом еще не пользуются. В отделе продаж жилье выставляют блоками (на март 2018 г. предложено всего 8 штук), однако на официальном сайте доступны для бронирования почти все квартиры. Логичный вывод - реальных покупателей в настоящий момент действительно мало. Соответственно, на привлечение инвестиций за счет продажи недвижимости, которой и не пахнет, девелоперу рассчитывать нельзя. Но поскольку строительство запущено, становится очевидно, что в проект уже «вливаются» деньги с других источников.
Теперь посмотрим на официальные цифры, которые застройщик отображает в проектных декларациях и изменениях в них:
| Дата | Финансовый результат, руб. | Кредиторская задолженность, руб. | Дебиторская задолженность, руб. |
| на 01.01.2016г. | 15 130 838 | 129 157 000 | 309 483 000 |
| на 28.11.2016г. | 11 619 000 | 55 039 000 | 315 008 000 |
| на 31.12.2016г. | 6 615 000 | 146 460 000 | 436 923 000 |
| на 31.03.2017г. | 4 912 000 | 113 468 000 | 652 792 |
| на 30.06.2017г. | 5,4 млн | 131,7 млн | 454 млн |
| на 30.09.2017г. | 5,1 млн | 180,3 млн | 212,3 млн |
Как видим, демонстрируемая компанией прибыль, по отношению к затратам на строительство, совсем мизерная. Тем не менее, можно снова сделать вывод, что застройщик является устойчиво прибыльной компанией. Объясним это утверждение более детально.
В графе кредиторской задолженности отражается еще неоплаченный долг застройщика перед организациями, причастными к строительству – за поставленные стройматериалы, оказанные услуги, выполненную работу. Дебиторская задолженность отражает долг подрядных организаций перед застройщиком. Сюда включены финансовые затраты, что застройщик уже понес по факту строительства: оплатил материалы, услуги и работы, которые были не выполнены подрядчиками или не приняты по актам. Согласно данным, дебиторская задолженность многократно превышает размеры кредиторской задолженности. Это значит, что застройщик практически всегда рассчитывался с подрядными организациями авансом. Поскольку финансирования непосредственно с реализации квартир он практически не получал, вероятно использовал собственные денежные средства для строительства объекта (это подтверждает пункт №11 в проектной декларации).
Достоверность бухгалтерской отчетности и финансового положения ООО Концерн «Питер» подтверждена Аудиторским заключением ООО «ТЕТ-Аудит», которое размещено на сайте комплекса.
Стоит ли доверять?
Стоит обратить внимание, что официальными партнерами девелопера выступают известные банки. ЖК ««Питер» аккредитуется в 4-х учреждениях:
АКБ «Абсолют Банк» (ПАО);
АО «СМП Банк»;
Впрочем банков из «первой тройки» в этом списке нет.
Вторым серьезным гарантом является Генеральный Договор Страхования. Причем в открытом доступе на сайте новостройки выложены 2 документа. В первом, датированном 06 октября 2016 г. говорится, что Страховщиком выступает ООО «Страховая компания «Респект» (ИНН 7743014574), которая находится в г. Рязань. Согласно второму Договору (от 21 ноября 2017 г.), Страховщиком значится ООО «Проминстрах» (ИНН 7704216908), расположенная в Москве. Страхование гражданской ответственности застройщика и обеспечение исполнения обязательств осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ-214.
И напоследок – «ложка дегтя» в этих радужно вырисовавшихся перспективах. ООО Концерн «Питер» имеет богатую арбитражную практику (около 30 дел). В судах выступал как в качестве истца, так и ответчиком. В первом случае выиграно 63% дел и 4% процесса проиграно, во втором – поровну (14% выиграно и 14% проиграно). Однако судебные разбирательства не имеют никакого отношения к ЖК «Питер», поэтому вряд-ли скажутся на возможности закончить строительство. Как утверждают представители организации, «это всего лишь рабочие моменты и недоразумения». С примерами таких дел можно детальнее ознакомиться на сайте Управления ФАС по Санкт-Петербургу и портале Судебных и нормативных актов РФ.
Вывод
На самом деле ситуация с новостройкой, что возводится в историческом районе Южных Ворот, далека от идеала. Начнем с того, что комплекс станет первым в опыте застройщика проектом жилого назначения. К тому же, ряд факторов (недостаток парковочных мест и социалки, плотность застройки, экология) уже сейчас бьют по престижности объекта. Однако покупатели, которых это не смущает, могут смело выбирать данный вариант в качестве жилья.
ЖК «Питер» можно рассматривать и в плане долгосрочных инвестиций. На старте продаж недвижимость предложена в широком ассортименте по минимальным ценам. После завершения строительства ее можно будет перепродать по более выгодной стоимости.
Тем, кого настораживает практически нулевая стадия строительства, рекомендуем повременить: понаблюдать за работами на стройплощадке и дождаться возведения коробки. Экономика ЖК «Питер» вполне благоприятна, а свободных квартир хватает с избытком. Если темпы строительства ускорят, то скорее всего, дом сдадут вовремя. Впрочем, если спрос на квартиры в ЖК не вырастет, то задержки со сдачей его в эксплуатацию вполне возможны.
Гарантировать, что комплекс построят своевременно, пока нельзя. Сделать выводы можно будет не раньше, чем возведут как минимум 50-70% здания. Но уже сейчас ясно: деньги у девелопера на начальный этап строительства есть, и он намерен использовать их, что отражено в проектной декларации. Сам гражданин Пономарев Н.А. – известная личность, и вряд-ли будет рисковать своей репутацией.
Комментарии