ЖК «Облaка на Лесной», который больше известен под названием ЖК «Новолитовская, 16», строится на месте завода. В прошлом 2017 г. петербургский миллиардер, владелец ГК NоrdEst, Игорь Минаков удачно изменил статус земель, отведенных под строительство, с промышленных на жилые (прежде это не удавалось никому). Сейчас проектом занимается известный петербургский девелопер Sеtl City. Проверим, есть ли риски приобретения квартир в новостройке на месте бывшей промзоны.
Кто строит?
Официальным застройщиком объекта по документам выступает Setl City – известная компания, получившая рейтинг надежности A+ (высокий). Основана в 2000 г., ИНН: 7810212380. Уставный капитал составляет 50 млн.руб. Учредителем является ООО «Сэтл Групп» (ИНН: 7810245481), владеющая 99,9% голосов в органе управления. Генеральным директором значится Еременко Илья Анатольевич, который руководит рядом других предприятий: ЗАО «РТ «Петербургская недвижимость», ООО «Норд Сити», ООО «ЕвроСтройПроект», ООО «Ринова» и т.д.
О новостройке
ЖК «Облака на Лесной» расположен в Выборгском районе Санкт-Петербурга. В рамках проекта планируют возвести два 13-этажных кирпично-монолитных дома. В первом запроектировано 1050 квартир, во втором – 312. Прогнозируемая стоимость строительства достигает 5,055 млрд. рублей. Разрешение на строительство было выдано в декабре 2017 г. Ввод в эксплуатацию назначен на август 2020 г.
Кадастровый номер земельного участка по ул. Новолитовская, 16 – 78:36:0005121:1223. Территорией, отведенной под застройку, до сих пор официально владеет Минаков Игорь Адольфович (совместно с женой Ириной Александровной), которому удалось переоформить статус земель. Setl City получила участок на основании договора аренды, но в перспективе намерена выкупить права собственности. На данный момент земельный банк организации составляет 39,3 Га.
Как идет строительство
К работам на стройплощадке приступили лишь в апреле 2018 г. Расчистили участок, вынесли инженерные сети из пятна застройки, провели работы по испытанию тестовых свай. Состоянием на июнь 2018 г. осуществляется прокладка тепловых сетей. Какие-либо прогнозы по поводу своевременного окончания строительства делать пока слишком рано. Согласно графику, указанному в проектной декларации, к 4-му кварталу 2018 г. должно быть возведено 20% дома, еще 40% строительных работ планируют выполнить к 2-му кв.2019 г. Как пойдут дела у застройщика можно будет судить не ранее, чем в конце текущего года.
Темпы реализации недвижимости
В проектной декларации отсутствует информация о дополнительных соглашениях, на основании которых привлекаются денежные средства для возведения ЖК «Облака на Лесной». Подразумевается только использование поступлений от участников долевого строительства. Это подразумевает, что темпы возведения зданий будут напрямую зависеть от темпов продаж жилой недвижимости. Посмотрим, как обстоит ситуация с реализацией квартир в новостройке.
Продажи стартовали в феврале 2018 г. Согласно данным портала Росреестра, на конец июля 2018 г. заключено почти 250 договоров долевого участия. Первый оформлен 23.03.18 г., а последний зарегистрирован 11.07.18 г. Это говорит о том, что продажи ведутся довольно активно, – за полгода продано 18,36% жилья от общего количества. Значит, вырученных средств должно хватить на выполнение нулевого цикла строительных работ согласно графику (20% объема – до конца года).
Однако напомним, что на портале отражены только договоры, которые оформлялись с привлечением кредитных средств. Вероятно по ним застройщик ещё не получил всей суммы, поскольку банки обычно производят выплату по ипотечным договорам синхронизировано с графиком строительства. Но как показывает практика, в реальности проданных квартир может быть гораздо больше, ведь многие покупатели подписывают договоры напрямую с застройщиком (при 100% оплате или в рассрочку). Выходит, что в любом случае полученной суммы должно с лихвой хватить на начальный этап строительства. За эти деньги застройщик до конца года может спокойно возвести 20% здания – объем работ, соответствующий графику строительства.
А что будет дальше? Постараемся спрогнозировать при помощи несложного расчета. Стоимость самых маленьких квартир начинается от 2,85 млн.руб. Предположим, что после продажи оставшихся 1112 квартир даже по самой низкой текущей цене застройщик получит как минимум 3 млрд. руб. Это уже 60% от сметной суммы, необходимой для строительства объекта. Учитывая, что большинство квартир крупногабаритные, соответственно и стоят намного дороже, застройщик на самом деле получит гораздо больше требуемой суммы. Плюс – нужно добавить сюда выручку от реализации коммерческих помещений и машиномест. Таким образом, Setl City несомненно выручит нужную сумму, и даже с прибылью, а значит, сможет своевременно завершить объект.
Финансовая отчетность
Посмотрим на показатели, которые ООО «Сэтл Сити» отразила в проектной декларации:
| Дата | Финансовый результат (прибыль, тыс. руб.) | Кредиторская задолженность (тыс. руб.) | Дебиторская задолженность (тыс. руб.) |
|---|---|---|---|
| 27.03.2018 | 472,00 | 17 024 645,00 | 18 019 049,00 |
Увы, эти цифры ничего нам не говорят о ситуации по конкретному объекту, поскольку компания одновременно строит несколько зданий, и в графе дебиторской/кредиторской задолженности учтены общие расходы (суммы весьма солидные). Зато эти данные позволяют предположить, что застройщик успешно ведет дела – размер дебиторской задолженности превышает сумму кредиторской. Объясним: дебиторская задолженность отражает долг подрядных организаций перед застройщиком (еще не выполненные или не принятые по актам работы и услуги, пока не доставленные, но уже оплаченные стройматериалы). Получается, что компания оплачивает работы наперед.
Финансовая надежность и прибыльность застройщика подтверждается также бухгалтерской отчетностью, предоставленной в органы Росстата. За 2016 г. (информация, присутствующая в открытом доступе) выручка составила 5751520 тыс. руб., а чистая прибыль – 344772 тыс. руб. В обороте числится кругленькая сумма – 22934700 тыс. руб. Собственный капитал организации за отчетный период вырос до 398087 тыс. руб.
Исходя из перечисленного можно сделать вывод, что у застройщика есть собственные денежные ресурсы, на которые может строиться комплекс. Поэтому он абсолютно не зависит от поступлений дольщиков, и даже при низкой скорости реализации квартир способен своевременно завершить объект. Это еще раз подтверждает, что проблем с финансированием новостройки на Новoлитовской 16 возникнуть не должно.
Суды, иски, банкротство...
Госстройнадзором не выявлены какие-либо нарушения регламента строительных работ. Административные, гражданские и банкротные разбирательства отсутствуют. Исполнительные производства в отношении Setl City не ведутся. Однако компания имеет богатый опыт в арбитражных разбирательствах – за предыдущий год участвовала в почти десятке дел, а за все время своей деятельности выступала в качестве истца/ответчика в примерно в 75 судах. Большинство текущих споров ведется с подрядными организациями, однако суммы исков относительно небольшие (по сравнению с объемами строительных работ). Значит, это вряд ли негативно скажется на возведении комплекса, и не помешает застройщику своевременно сдать его в эксплуатацию.
Какие выводы можно сделать
Напомним, что на строительном рынке ООО «Сэтл Сити» работает уже 24 года. Компания реализовала 24 объекта (совокупной площадью около 6 млн. кв. м.) в разных сегментах – от типовой застройки до зданий премиум-категорий. По итогам финансовой отчетности за год, консолидированная выручка организации составила почти 6 млрд. руб. Это позволяет предположить, что столь опытный и успешный застройщик не допустит провала своего очередного проекта. К тому же, компания входит в состав Setl Group, принадлежащей Максиму Шубареву. Значит, даже в случае непредвиденного развития событий, материнская структура попросту не позволит испортить себе репутацию, и скорее всего, поддержит (в т.ч. финансово) «дочку» чтобы та смогла завершить строительство ЖК «Облака на Лесной» в заявленный срок.
И еще пара «бонусов в копилку». Гражданская ответственность застройщика перед дольщиками застрахована. Кроме того, компания аккредитована в крупнейших банках страны (Абсолют, Газпромбанк, Unicredit, ВТБ-24, Сбербанк, Райффайзенбанк и др.), что говорит о тщательно продуманном бизнес-плане строительства объектов недвижимости. Все это очередной раз подтверждает, что юридические, финансовые и организационные риски сотрудничества с застройщиком практически отсутствуют, следовательно, отсутствуют и риски капиталовложений в реализуемый им объект. Поэтому мы рекомендуем покупать квартиры в ЖК «Облака на Лесной». Комплекс расположен в развитом районе, и приобретение недвижимости здесь выглядит весьма привлекательным в качестве долгосрочной инвестиции.
А вот что касается экологической ситуации – благодаря современным технологиям, застройщики уже давно научились рекультивировать земли и решать проблему при помощи обильного озеленения территории.
Комментарии