Дата обновления 26 декабря 2022
Компания, которая взялась за реконструкцию исторического здания под гостиницу, на петербургском отельном рынке известна. В ее управлении немало гостиниц, работают они вполне успешно. Аналогичные проекты реконструкции она уже реализовывала, так что опыт есть. Вопросы могут быть по срокам сдачи. Сейчас планируется, что «Особняк Shuvaloff» сдадут в третьем квартале 2023 года. Успеют все завершить до этого момента или нет, прогнозировать не беремся, т. к. фотоотчетов о ходе работ девелопер ACADEMIA HOTELS не публикует, а реконструкция такое дело, что может затянуться.
Поскольку речь в данном случае идет не о жилом комплексе, покупателям надо учитывать, что содержание апартаментов обойдется им дороже, чем содержание аналогичной по стоимости квартиры. Во-первых, потому что выше коммунальные тарифы. Во-вторых, т. к. ставка налога на нежилую недвижимость выше, чем для жилой. Несколько сэкономить в данном отношении можно только если приобретаемые апартаменты будут иметь статус гостиничных номеров, тогда ставка для них будет минимальной для нежилой недвижимости. В случае с домом 10 по Моховой улице сложно сказать, так это или не так. На публичной кадастровой карте указано, что это нежилое здание, но его назначение не уточняется. Поэтому покупателям надо до покупки запросить у продавца документы, подтверждающие, что проект не просто позиционируется как отель, но само здание имеет соответствующий вид разрешенного использования.
Обо всех подробностях проекта, о локации, в которой он реализуется, сказано в описании апарт-отеля. Отметим, что «Особняк Shuvaloff» продвигается на рынке как сервисный отель. То есть предполагается, что покупатели сами не будут жить в его номерах, а просто инвестируют в здешние апарты с целью получения дохода от аренды. Обслуживанием же номеров и сдачей их в аренду займется ACADEMIA HOTELS. В этой связи для инвесторов важно, чтобы их отель располагался в привлекательном для арендаторов месте. «Особняк Shuvaloff» этому критерию отвечает. Центральный район, дореволюционная застройка, небольшое расстояние до Невы, Фонтанки, Летнего сада, масса достопримечательностей поблизости — перечислять нет смысла, достаточно посмотреть на карту. Опять же метро пусть и не в двух шагах, но пешком дойти не проблема (конечно, «Чернышевская» сейчас закрыта, но это дело временное). Одним словом, для туристов, прибывающих в Петербург это вполне подходящая локация. Не самая идеальная — еще бы поближе Невский, было бы совсем хорошо — но, тем не менее, тут не надо кривить душой и выдумывать несуществующие плюсы. Все вполне очевидно. Это значит, у владельцев апартаментов есть надежда на высокую заполняемость отеля и, соответственно на стабильный доход. Хотя определенные риски в этой сфере все же имеются. Связаны они с тем, что в нынешней ситуации сложно просчитать внешние факторы. Туристическая отрасль последние три года переживает не лучшие времена. Заметно сократилось число иностранных туристов — сначала из-за эпидемии ковида, затем из-за санкций на фоне СВО. Потери удалось несколько компенсировать за счет роста внутреннего туризма. Но кто его знает, чего ждать дальше. Понятно, что Петербург как туристический центр очень востребован в России и без приезжих не останется. Есть еще и деловой туризм, когда люди приезжают в город по делам, на какие-то мероприятия. Но заполнят ли туристы все имеющиеся в наличии гостиницы и апарт-отели не только в высокий сезон, но и в менее привлекательные месяцы? Сложно сказать. Поэтому на месте инвесторов мы все же планировали бы доходность от своих апартаментов исходя не из максимальной загрузки, а поскромнее. Соответственно и срок окупаемости вложений может оказаться выше, чем предполагалось изначально.
Тем более, что цены на здешние апартаменты не самые низкие в границах исторического центра Петербурга. Сейчас они начинаются от 7,5 млн рублей за студию площадью 18,75 кв. метров. Разумеется, есть апарт-отели, где самые доступные на сегодня лоты обойдутся дороже. Например проекты компании Orange Life: в «IZZZI в Банковском переулке» цены начинаются от 9,1 млн рублей за 30-метровую студию, а в «IZZZI на Гороховой» - от 7,99 млн за студию площадью 18,3 «квадрата». Но присутствуют на рынке и апарт-отели с более доступными по цене апартаментами. Есть меньшей площади, но зато гораздо дешевле. Среди них можно назвать проект компании Investa — «Садовая, 53», где за 5,26 млн можно взять студию без малого в 16 «квадратов». В UNO компании «ГАЛС» 16-метровая студия обойдется в 5,82 млн рублей. В апарт-отеле «Социалистическая» компании «Реновация Development» цены стартуют от 4,26 млн рублей за студию площадью 12,6 кв. метров. Самые же дешевые лоты предлагаются в проектах компании «ГК «Реновация»». В ЖК «Полтавская, 10» цены начинаются от 4,13 млн рублей за студию площадью 14,2 кв. метра. В апарт-отеле «Казачий 10» 14-метровая студия встанет в 3,47 млн. А в апарт-отеле «Черняховского 56» номер площадью 14,4 кв. м предлагают от 3,4 млн рублей.
Отзывы