Участки с коммуникациями от 1 млн р. в готовых посёлках

Приключения апартаментов продолжаются

Что на рынке 1412 12 февраля 2019 в 11:10 Дмитрий Синочкин
Приключения апартаментов продолжаются

Главные события в сегменте апартаментов происходят не на рынке. А в коридорах власти.

Потому что меняются «настройки вертикали». А от них зависит, насколько жестким будет регулирование этого формата.

Но по порядку.

В сентябре Ростуризм перешел из ведения Минкультуры в подчинение Минэкономразвития.

В конце октября 2018-го в Думе сняли с рассмотрения законопроект, приравнивающий апартаменты к жилью. Официальная формулировка: в связи с переходом автора законопроекта на другую работу (Александр Сидякин ушел из Думы в администрацию Башкортостана). В переводе с бюрократического: «Не больно-то и хотелось».

В ноябре в МЭР назначили ответственного за туризм – им стал замминистра Сергей Галкин.

В декабре проблемы гостиничной отрасли обсуждали в Совете Федерации. (Ничего путного).

В феврале 2019-го сменилось руководство Ростуризма: Олега Сафонова сменила Дарина Догузова. (33 года, журфак МГИМО, работала в администрации президента по линии связей с общественностью).

Почему это важно? Потому что с 1 января вступили в силу поправки в закон о туристической деятельности. И с 1 июля все гостиницы, в которых насчитывается более 50 номеров, обязаны пройти классификацию и предъявить (проверяющим или клиентам) сертификат на «звезды». За нарушения – например, за предоставление гостиничных услуг без «звезд» - предусмотрены драконовские «оборотные» штрафы, неприятности с ФНС (вплоть до «уголовки» (незаконное предпринимательство) и с Роспотребнадзором. Апарт-отели действующее законодательство рассматривает как разновидность гостиниц. Однако новое Положение о классификации полгода висит без движения на сайте regulation.gov.ru. Значит, по умолчанию действует старый порядок, утвержденный Минкультом еще в 2014 году. Там вообще нет ничего про апарт-отели и прочие нетрадиционные «места размещения»…

Мы написали запрос в МЭР: как быть? Что с регулированием? Ответа не получили. По совокупности все это значит: в сегменте апартаментов риски, связанные с неопределенностью статуса и регулирования, остаются высокими… Причем высокий уровень опасности связан не с «сервисными» апартаментами, которые изначально строятся как гостиницы, а с так называемым «псевдо-жильем». А в Петербурге к этой категории относят до 40% номеров, находящихся в продаже… Купить такой товар – можно, жить в номере хоть всю жизнь – пожалуйста, а вот сдавать в аренду для извлечения дохода (без вывески «гостиница») – не получится…

Рынок, тем не менее, по основным показателям вполне благополучен.

Упомянутые объекты
VALO
Жилой комплекс
ЮИТ Санкт-Петербург
«Avenue-Apart у Дыбенко»
Жилой комплекс
E3 Group
«Gatchina Residence»
Жилой комплекс
E3 Group
«IN2IT»
Жилой комплекс
Plaza Lotus Group
Упомянутые организации
Группа ЛСР
Компания
Рейтинг A+/45 объектов
Эталон
Компания
Рейтинг A/44 объекта
Строительный трест
Компания
Рейтинг A/23 объекта
РосСтройИнвест
Компания
Рейтинг A+/16 объектов
Seven Suns Development
Компания
Рейтинг A/6 объектов
E3 Group
Компания
2 объекта

По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», в сегменте апартаментов за 2018 год девелоперы продали около 4000 номеров (176 000 кв.м). Это в полтора раза больше прошлогоднего, если в штуках, и в 1,7 раз больше по площади. показателя 2017 г. ( в 1,5 раза от кол-ва сделок). Высокий спрос обусловил и рост цен: плюс 7,4% в массовом сегменте, плюс 13,4% - в бизнес-классе. Аналитики «ПН» зафиксировали вывод на рынок 12 объектов (5200 юнитов, около 200 000 кв.м).

По сведениям Knight Frank SPb, сейчас в Петербурге и области строится 16 400 апартаментов общей площадью почти 700 000 кв.м. «За последние два года этот показатель увеличился в три раза», - говорит Светлана Московченко, руководитель отдлела исследований Knight Frank SPb.

Специалисты компании VALO оценивают итоги года еще более оптимистично: реализовано около 4800 номеров, рост продаж – почти вдвое.

И внутри сегмента появляются новые форматы.

Осенью 2018-го в составе комплекса Salut! девелопер вывел на рынок новый гибридный продукт – комплекс Status by Salut!. В одном здании будут сочетаться классическая гостиница и сервисные апартаменты. Средние этажи разновысотного (8–17–22 этажа) корпуса займёт четырёхзвёздочная гостиница «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» (входит в сеть Accor), выше – 305 сервисных апартаментов, которые будут сертифицированы на три «звезды». Объем инвестиций – 3,5 млрд рублей. В Status by Salut! юниты (от 23 до 53 кв.м) продают только оптом, то есть этажами (от 25 до 39 апартаментов). Минимальная стоимость лота – 107 млн рублей. По словам заместителя гендиректора компании Salut! Владимира Фёдорова, два этажа уже проданы, еще три забронированы.

Принципиально другой подход – привлечение мелких инвесторов. Так в инвест-отеле IN2IT (строится в Московском районе, более 1500 номеров) за 300 000 рублей можно купить 3 кв.м. Покупателей завлекают программами доходности, обещая от 9 до 17,5% годовых.

На рынок апарт-отелей вышли почти все крупные компании. «Строительный трест» в прошлом году сдал на пересечении Большой Зелениной и Корпусной улиц. «Группа ЛСР» заявила сразу пять проектов общей стоимостью более 20 млрд рублей. Из серьезных игроков пока воздерживаются «ЛенСпецСМУ» и ГК «Росстройинвест». «В этом сегменте решены далеко не все правовые проблемы», - отмечает председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский.

«Высокие риски – у тех, кто строит и покупает «псевдо-жилье», - говорит Сергей Ногай, генеральный директор компании «СоюзИнвестДевелопмент» (застройщик проекта Salut!). – Рынку необходимо более понятное и последовательное, пусть и более жесткое регулирование».

«Зачистка» апартов, обещанная Смольным еще при прежней власти, так и не случилась. Неприятности у застройщиков случаются, но скорее формальные и по мелочи. Например, в феврале петербургский Комитет по строительству запретил ГК E3 Group продавать апартаменты в комплексе «Avenue-Apart у Дыбенко» на Товарищеском проспекте. А полугодом ранее областные чиновники притормозили реализацию проекта апарт-отеля Gatchina Residencе в Гатчине. Есть претензии к Seven Suns Development (реализует масштабный проект в Курортном районе).

Но главной угрозой остается неопределенность на федеральном уровне…

Похожие статьи по данной теме
  • Как сэкономить четверть цены квартиры в мае?
    16 мая 2019 в 11:59 332

    Застройщики все реже играют с большими скидками публично, ведут себя все менее щедро. В мае их скромность зашкалила. 3% — это разве дисконт? Но мы нашли достойные предложения.

  • Новостройки Петербурга подешевели до 1,1 млн рублей
    13 мая 2019 в 11:49 3340

    Жилых новинок в апреле было немного, да и проекты компактные, одноактные. В Петербурге продолжается бум апарт-отелей, который непонятно, куда приведет. На рынке квартир власть захватили старые проекты с новыми очередями.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • Тайная себестоимость строительства: факты, мнения и сомнения
    26 февраля 2019 в 17:39 19913 6

    Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию. Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.