У разведчиков в ходу такой термин: «медовая ловушка». Это когда влиятельного чиновника или дипломата ловят на привлекательную юную даму. Нечто похожее происходит и на рынке недвижимости. Только в роли приманки выступают не пленительные изгибы, а сухие, но такие привлекательные цифры!
Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.
Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет
Нюансы доходности апартаментов
В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов. Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история. В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.
При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем. И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН). И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.
Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И - что? И все.
А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» - статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» - аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» - тоже жди неприятностей. Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии». Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза…
Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение. Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах. Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…
О перспективах апарт-отелей в России
Есть, конечно, и плюсы. Растущий турпоток, например. В прошлом году Петербург принял 8,2 миллиона туристов, из них почти 4 миллиона – иностранцы. В первом полугодии 2019-го – рост на 15% к прошлогодним показателям. Правда, качество туристов падает.
Некоторые эксперты уверены, что в ближайшее время китайцы начнут скупать номера в апарт-отелях блоками… Для последующей сдачи своим. Последствия такой экспансии (например, для непосредственных соседей) корректному расчету не поддаются. Предстоящий запрет на хостелы в жилых домах дополнительно создаст дефицит мест размещения. И вроде бы должен способствовать росту арендных ставок…
Тем не менее опрошенные нами эксперты считают, что 12-15% - это потолок доходности для сервисных апартаментов. И то: при входе в проекте на старте и при совпадении ряда других условий.
Так что рекомендуем потенциальным покупателям с двойной внимательностью оценивать наиболее «сладкие» и заманчивые предложения.
Комментарии