Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%

Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%
https://www.novostroy.su/articles/market/lovushka-dokhodnosti-pochemu-nevozmozhno-poluchit-ot-apartamentov-dokhod-bolshe-15/
Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%
Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%
Что на рынке
2019-09-12 12:52:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/5d7a361e52d64.jpg
Novostroy.su
211
21
У разведчиков в ходу такой термин: «медовая ловушка». Это когда влиятельного чиновника или дипломата ловят на привлекательную юную даму. Нечто похожее происходит и на рынке недвижимости. Только в роли приманки выступают не пленительные изгибы, а сухие, но такие привлекательные цифры!

У разведчиков в ходу такой термин: «медовая ловушка». Это когда влиятельного чиновника или дипломата ловят на привлекательную юную даму. Нечто похожее происходит и на рынке недвижимости. Только в роли приманки выступают не пленительные изгибы, а сухие, но такие привлекательные цифры!

Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.

Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет

Упомянутые организации
Р-Фикс
Компания
1 объект

Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей. Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.

Нюансы доходности апартаментов

В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов. Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история. В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.

Квартиры от застройщиков с акциями

При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем. И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН). И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.

Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И - что? И все.

А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» - статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» - аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» - тоже жди неприятностей. Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии». Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза…

Новость по данной теме27 августа 2019
Депутаты Госдумы признаются, что поручение президента РФ о ежегодном росте по вводу жилья - задача сложная.Поэтому в перечне вводимых квадратных метров учитывается и индивидуальное жилье, и апартаменты.

На фото — ход строительства ЖК VALO

Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение. Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах. Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…

О перспективах апарт-отелей в России

Упомянутые объекты
«Salut!»
Жилой комплекс
Союз-строй Инвест
VALO
Жилой комплекс
ЮИТ Санкт-Петербург

Раньше это было вполне возможно: купить воздух в котловане и продать готовый объект. В комплексе VALO пару лет назад, на старте проекта, юниты продавали по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн. Аналогичная история – в МФК Salut! Но такие комбинации проходят только с надежными проектами. (Оптимистам советуем заглянуть в историю проекта МФК «Виват» (WINGS апартаменты на Крыленко). А сегодня определить, кто из них надежный, кто нет – задача непростая. И дело даже не в репутации застройщика. Ну, кто мог предположить, что законодатель фундаментально накосячит и что с 1 июля Росреестр (именно в Петербурге, в Москве все ровно) перестанет регистрировать ДДУ по апартам? (Мы недавно писали об этом). И если ситуация затянется – поплывут сроки реализации проектов. Причем как раз у самых законопослушных.

Новость по данной теме13 августа 2019
Сегодня Арбитражный суд отказался признать недействительным договор, на основании которого строительная компания «Монолит» достраивает МФК «Виват» (WINGS апартаменты на Крыленко).

И что-то подсказывает, что это далеко не последний сюрприз от нашего законодателя. Регулирование в сфере апартов еще не устоялось. А опыт подсказывает, что неизбежные изменения вряд ли улучшат ситуацию. Как говорят страховщики морских перевозок, невозможно предусмотреть все «неизбежные на море случайности».

Есть, конечно, и плюсы. Растущий турпоток, например. В прошлом году Петербург принял 8,2 миллиона туристов, из них почти 4 миллиона – иностранцы. В первом полугодии 2019-го – рост на 15% к прошлогодним показателям. Правда, качество туристов падает.

Некоторые эксперты уверены, что в ближайшее время китайцы начнут скупать номера в апарт-отелях блоками… Для последующей сдачи своим. Последствия такой экспансии (например, для непосредственных соседей) корректному расчету не поддаются. Предстоящий запрет на хостелы в жилых домах дополнительно создаст дефицит мест размещения. И вроде бы должен способствовать росту арендных ставок…

Тем не менее опрошенные нами эксперты считают, что 12-15% - это потолок доходности для сервисных апартаментов. И то: при входе в проекте на старте и при совпадении ряда других условий.

Так что рекомендуем потенциальным покупателям с двойной внимательностью оценивать наиболее «сладкие» и заманчивые предложения.

Похожие статьи по данной теме
  • Почему в Ленобласти не строят апартаменты?
    26 декабря 2019 1889

    Вопрос не такой простой. И впрямь: в Петербурге, по данным Colliers International, уже построены и действуют семь апарт-отелей в общей сложности на 4000 номеров. Строятся еще десятка три (включая дополнительные очереди); в будущем году число юнитов вырастет до 7330 номеров, а к 2023 году их будет почти 24 000.

  • Рукотворный тупик для апартов
    6 сентября 2019 1383

    В августе Росреестр внезапно, без объявления войны перестал регистрировать договоры долевого участия по приобретению номеров в строящихся апарт-отделях. Причина – отсутствие пометки об уплате взноса в Фонд защиты прав дольщиков…

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • Александр Рогатых: «Будет непросто, но мы готовы к переменам на рынке»
    28 марта 2019 7749

    Как строителям выжить в год больших перемен, кто останется на рынке с проектным финансированием, как изменятся цены на жилье. О новых трендах и новых проектах, которые планируется запустить в этом году, рассказал Novostroy.su председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Александр Рогатых.