Гид по старому фонду Петербурга: какое жильё стоит своих денег

Для жителей многих российских городов старый фонд — это жильё, которое строилось во времена СССР. Сталинки, хрущёвки и брежневки противопоставляются там современным новостройкам.

Но в Санкт-Петербурге всё сложнее. Да, здесь тоже много жилья, которое было построено в советское время, но есть и куда более старое. Целые кварталы, причём в самом центре города, занимают дома, возведённые до революции. Вот именно о таком жилье и пойдёт сегодня речь. Наверное, правильнее было бы назвать его самым старым фондом.

А о зданиях, которые были возведены в советский период, стоит поговорить отдельно. Это не менее интересная и очень обширная тема.

Стоит ли вообще покупать такую недвижимость

Обычно выводы принято размещать в конце статьи. Но это не тот случай. Лучше сразу понять, стоит ли конкретно вам покупать квартиру в старом фонде. Разумеется, это только ваше решение. Но вот вам совет.

Если вы:

• Приходите в восторг от лепнины на стенах, изразцовых печей, высоких потолков и других архитектурных деталей, присущих старому фонду.
• Обожаете историческую часть Петербурга со всеми её преимуществами и недостатками.
• Готовы потратить уйму времени на подбор подходящего варианта для покупки.
• Уверены, что сможете выдержать в финансовом и моральном плане дорогостоящий и длительный ремонт.

Если всё это про вас, то смело читайте дальше. Этот материал вам пригодится. Если же нет, то закройте вкладку и выбросьте из головы мысль о покупке квартиры в старом фонде.

Где искать старый фонд

Туристу, который только приехал в Петербург, может показаться, что город целиком состоит из исторических зданий. На самом деле это, конечно, не так. Центр города действительно похож на музей под открытым небом. Куда ни посмотри, везде исторические здания.

Хотя и в центре встречаются новостройки. Но обычно петербургские девелоперы стараются максимально органично вписать их в архитектурный облик улицы. К примеру, ЖК Grand House от GloraX издалека трудно отличить от дореволюционных зданий на Миргородской.

Те же, кто знаком с городом получше, знают, что старый фонд занимает меньше четверти территории современного Петербурга. И в основном сосредоточен в 4 районах: 

• Адмиралтейском.
• Центральном. 
• Петроградском.
• Василеостровском.

Единичные предложения можно найти и в других локация, но это скорее исключение. Ещё старый фонд можно поискать в ближайших пригородах Петербурга: Кронштадте, Пушкине, Павловске и т. д.

Сколько стоит

Если обратиться к порталу ЦИАН, то там найдётся свыше 3,3 тысяч лотов в дореволюционных домах. Но стоит сразу отметить, что не все из них будут нам интересны.

Во-первых, отбрасываем здания, которые были переделаны из старых жилых или нежилых домов под апарт-отели и лофт-проекты. Такие проекты реализуют компании Travelto Development, Maslov Group, Investa. Это интересные варианты для инвестирования, но мы рассматриваем только квартиры.

Во-вторых, не берём в расчёт самодеятельные «переделки» из комнат в коммуналках в студии. Такая недвижимость — это отдельный разговор с кучей потенциальных правовых и технических проблем.

Классический старый фонд — это квартира на 3-6 комнат в бывшей коммуналке метражом от 50 до 200 кв. м. Такие оцениваются на рынке от 12 млн рублей.

Впрочем, встречаются и одно- или двухкомнатные лоты площадью поменьше. Стоимость таких квартир начинается от 7 млн рублей.

Цены на самые лучшие варианты с превосходными видовыми характеристиками и дизайнерским ремонтом доходят до полумиллиарда рублей.

Плюсы и минусы

Преимущества старого фонда трудно описать материальными категориями. Кроме расположения и высоких потолков, у таких домов мало объективных преимуществ. Чаще всего покупатели этих квартир объясняют свой выбор критериями эфемерными: историческое наследие, особое обаяние, аура и т. п.

В практической плоскости преобладают недостатки. Для старого фонда в Петербурге характерны следующие проблемы:

1. Правовые сложности. Если дом является объектом культурного наследия, а это для петербургских зданий не редкость, это накладывает на собственника ограничения. И речь может идти не только о запрете на перепланировку. Иногда, под охрану попадают даже элементы интерьера в квартире.
2. В исторической части города очень трепетно относятся к фасадам. Вряд ли у вас получится поставить пластиковые окна и остеклить балкон по-своему.
3. В старом фонде могут быть деревянные перекрытия. А значит, нужно будет вскрывать пол и проверять их состояние.
4. Кривые стены и трещины. Дело не в плохом качестве строительства, а в том, что за столетие фундамент может сильно просесть.
5. Износ инженерных сетей и коммуникаций. Если давно не проводился качественный капремонт с заменой магистральных труб, то у вас могут быть проблемы с водоснабжением и канализацией.

Это лишь основные моменты, которые обязательно нужно учитывать. Есть ещё нюансы, к которым жители центральных районов Петербурга настолько привыкли, что за недостатки их не считают.

К примеру, в домах исторической части города зачастую неистребимы тараканы. Как бы их ни травили, они потом всё равно вернутся от соседей. Так что во многих квартирах они на правах домашних питомцев и вовсю себе хозяйничают по ночам на кухне.

Ещё один элемент атмосферы старого фонда — это люди, которые живут в соседних квартирах и домах. Здесь до сих пор полным-полно коммунальных квартир с соответствующим контингентом жильцов. Передать это словами человеку, который никогда не жил в коммуналке, сложно. Это что-то из фильмов Балабанова, только романтики поменьше.

Не зря в объявлениях о продаже квартир в старом фонде часто пишут фразы наподобие «тихие соседи» и «проживают приличные люди».

На мелочи вроде того, что центр не очень удобен для автомобилистов (пробки, узкие улицы, мало места для парковки) можно вообще не обращать внимания. Да и велосипедистам здесь не очень разгуляешься. Зато для пешеходов самое то.

На что смотреть при выборе квартиры

Если вы ещё не передумали покупать квартиру в старом фонде, то подождите звонить по объявлениям. Для начала стоит провести подготовительную работу. Это поможет отсечь заведомо проигрышные варианты и не тратить лишнее время на осмотр.

С помощью онлайн-сервисов можно «накопать» о доме очень многое. Вот ресурсы, куда нужно зайти обязательно:

• Карта и перечень объектов культурного наследия на сайте правительства города.
• Онлайн-карты, где можно посмотреть отзывы и взглянуть на панораму улицы и фасад дома.
• Архитектурный журнал citywalls, где есть данные об архитектуре и истории зданий.

Даже из таких доступных источников можно узнать многое, что вам не расскажет продавец. К примеру, о том, что квартира когда-то горела.

При просмотре непременно выясните, когда и в каком объёме последний раз проводился капремонт. Обязательно нужно узнать, какие в доме межэтажные перекрытия. Железобетонные или металлические с деревом предпочтительней целиком деревянных.

В идеале нужно приходить с риелтором, который специализируется на сделках со старым фондом. Такие в Петербурге точно есть.

Ради чего всё это

Ради ремонта. Скорее всего, вы купите квартиру с совсем «убитой» обстановкой или как минимум захотите что-то переделать под себя. Хотя применительно к старому фонду это скорее нужно назвать реконструкцией, если не реставрацией.

Нужно будет изучить много информации и самостоятельно контролировать процесс. И вам не подойдёт ремонтная бригада с улицы. Особенно если вы хотите сохранить/восстановить элементы первоначальной обстановки. Очень интересный кейс по ремонту квартиры в историческом доме, можно прочитать в материале издания «Т—Ж».

Зато в награду вы получите аутентичную квартиру с историей в центре. Такую, как эти.

Но к значительным тратам денег и времени на ремонт нужно быть готовым в любом случае. На форуме houzz есть ветка обсуждения про восстановление квартир в старом фонде.

И все специалисты там сходятся во мнении, что такой ремонт в среднем будет для клиента дороже, чем в новостройке. Примерно в 1,5 раза.

Учитывайте это при выборе квартиры.

Альтернатива

Кстати, для тех, кто хочет жить в исторической части Петербурга, но не готов связываться со старым фондом, тоже есть решение. В центре найдётся немало новостроек рядом с дореволюционными зданиями. И как уже было сказано выше, их не всегда можно отличить с улицы.

В Северной столице многие девелоперы имеют серьёзный опыт строительства в исторической части города. Это такие компании как: RBI, AAG, «ПСК», «Еврострой», «Балтийская коммерция» и другие.

Возведение зданий в центральных районах возлагает на застройщиков дополнительные требования по архитектурному облику, высотности зданий, технологии проведения работ.

Поэтому не удивительно, что здесь предпочитают строить клубные дома в бизнес и элитном ценовом сегменте. Цены на квартиры в таких новостройках, гораздо выше, чем в целом по городу.

Мы собрали наиболее перспективные проекты, где ещё идут продажи от девелоперов, чтобы вы понимали уровень цен. Ещё больше ЖК можно найти на этой карте.

Покупая квартиру в таких домах, вы получите все преимущества жизни в центре города, без недостатков старого фонда.

Вместо вывода

Раз уж мы подвели итоги в самом начале статьи, то давайте закончим её небольшим лирическим отступлением. Как вы уже поняли, покупка квартиры в старом фонде Петербурга — это вовсе не про решение жилищного вопроса.

Трудности подбора недвижимости, затраты на ремонт, правовые сложности — всё это явно не про обустройство семейного гнезда. В новостройках или во вторичке поновее вы найдёте более комфортные условия и, возможно, с меньшими затратами не только сил, но и денег.

Квартира в старом фонде это про другое. Про любовь к старому Петербургу. Про атмосферу дворов-колодцев. Про творчество.