Загородный рынок постепенно меняет формат. Если раньше основное предложение приходилось на землю и таунхаусы, то теперь активно развиваются проекты малоэтажного строительства, в которых предлагаются квартиры городского уровня комфорта и даже выше, но обычно за меньшие деньги. Проблема почти всех комплексов за КАДом — это отвратительная транспортная доступность и отсутствие нормального сообщения с Петербургом (электрички, общественный транспорт). К этому добавляется неразвитая инфраструктура — социальная, торговая, развлекательная, медицинская, что вызывает дополнительные сложности жизни в малоэтажных поселках.
Растет-не растет
Если брать данные властей Ленобласти, то на самом деле доля малоэтажного строительства в последние годы неуклонно сокращается в общей массе сданных квадратных метров. Правда, за это время в десятки раз выросли объемы жилищного строительства, так что по факту количество малоэтажных метров особо не уменьшилось. «В Ленинградской области доля малоэтажного строительства составляет около 50% — в эту цифру мы включаем как частные дома, сектор ИЖС, так и «классическую малоэтажку» — многоквартирные дома до 4 этажей. К сожалению, за последние несколько лет удельный вес малоэтажных домов имеет тенденцию к понижению — в 2012 году он был более 60%. Сказывается увеличение высотной застройки на границе Санкт-Петербурга», - так прокомментировал ситуацию со статистикой заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. По его словам, область будет стремиться, чтобы доля малоэтажного жилья росла, до 70%.
Впрочем, позитивную тенденцию уже сейчас наблюдают аналитики. «Сегодня рынок малоэтажного квартирного жилья находится в стадии активного роста. Осваиваются новые территории, предложение увеличивается, например, по сравнению с 2012 года площадь возводимого жилья увеличилась в 2 раза. Кроме того, отмечается активная точечная застройка в удаленных населенных пунктах области», - отмечает руководитель отдела исследований «Knight Frank Saint-Petersburg» Тамара Попова. Главным сдерживающим фактором является инженерная подготовка территории. Как правило, новые комплексы строятся в полях, и проведение коммуникаций ложится полностью на плечи девелоперов, что сильно влияет на удорожание малоэтажного проекта, добавляет она.
Стакан дегтя
К сожалению, сами девелоперы, реализуя малоэтажные жилые комплексы, точнее горе-застройщики, подпортили имидж малоэтажки скандальными проектами. Можно вспомнить ЖК «Никитинская усадьба», который возвела «Северо-Западная строительная корпорация». Один из домов с уже несколько лет живущими в нем петербуржцами по решению суда должны были снести. Разрекламированный ЖК «Черничная поляна», первую очередь которого сдают с 2014 года. Последний случай произошел с дольщиками ЖК «Ванино». Застройщик обещал возвести в Ломоносовском районе 99 сити-вилл и 145 коттеджей, даже сдал первую очередь, а потом исчез, оставив 175 дольщиков ни с чем. Примеров недобросовестности застройщиков довольно много. Тут есть и вина власти, которая спустя рукава контролировала проекты малоэтажного строительства, и вина покупателей, которые без оглядки, ориентируясь только на низкую стоимость приобретали себе жилье, ну и вина застройщиков.
«В той экономической ситуации, что сложилась сегодня покупатель более тщательно готовится к покупке, досконально изучая информацию о каждом проекте. И, соответственно, изучая новости СМИ о рынке недвижимости, где также появляются сообщения о замороженных и приостановленных проектах. Естественно, сказаться положительно на спросе это не может. Клиент стал более требовательным и недоверчивым», - говорит коммерческий директор ГК «Кивеннапа» Роман Бойцов.
«Девелопер, начиная загородный малоэтажный проект, вынужден искать баланс между своими затратами и ожиданиями целевой аудитории: куда готовы переезжать потенциальные покупатели, и сколько готовы за это платить? - отмечает директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга «RBI» Вера Сережина. - К сожалению, найти этот баланс в сегменте малоэтажного многоквартирного строительства удается пока очень немногим компаниям. На рынке есть масса примеров «заморозки» изначально интересных малоэтажных проектов с крайне привлекательной ценой квадратного метра. Случаев, чтобы комплекс был сдан, и с хорошим качеством, – буквально единицы».
Перспективы
«В последние годы данный сегмент развивался очень активно и сразу же стал пользоваться большим спросом среди покупателей», - отмечает Роман Бойцов. «Сейчас на рынке присутствует достаточное количество предложений, относящихся к данному типу жилья. Что касается дальнейшего развития, то мы уверены, что этот сегмент будет развиваться и дальше, но, безусловно, уже не так активно. Это обусловлено тем, что выровнялось соотношение предложения и спроса, а значит рынок уже не нуждается в появлении большого количества новых проектов». По его словам, сейчас рынок полон разнообразных предложений, подходящих любой категории покупателей. В связи с этим острой потребности в открытии новых проектов в ближайшее время возникнуть не должно. «Новые малоэтажные комплексы заинтересуют покупателя только в том случае, если их предложат известные застройщики и они будут располагаться в уникальной локации», - резюмирует эксперт.
Генеральный директор группы компаний «Академия» Руслан Юсупов не столь оптимистичен. По его словам, количество новых проектов в Ленобласти будет постепенно сокращаться и больше выводится точеных проектов в черте города, в хороших обжитых местах, так как рентабельность массовых проектов за КАДом все хуже и хуже, конкуренция выше, а в хорошем месте в городе всегда можно быть уверенным в стабильном спросе и марже.
Несколько иного мнения придерживается руководитель pr-отдела ЖК «Yolkki Village» Александра Чайкина. Рынок малоэтажного строительства находится на стадии формирования, поэтому перспективы роста велики, считает она. Застройщики активно стремятся занять эту перспективную нишу. Малоэтажное строительство будет расти и развиваться как одно из самых перспективных направлений на рынке недвижимости в настоящее время, резюмирует эксперт.
Эксперты отмечают, что малоэтажное строительство могло бы развиваться и более интенсивно, если бы не проблемы с коммуникациями, которых либо нет, либо они недостаточны для новых жилых комплексов. «На текущий момент общее предложение малоэтажных комплексов по Санкт-Петербургу и области составляет 7% от общего объема предложения. Для сравнения, в европейских странах данный показатель доходит до 80% предложения», - рассказывает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Однозначно ответить на вопрос, как будет в ближайшие годы развиваться рынок малоэтажного жилья, не возьмется сейчас никто. Конкурировать с крупнейшими городскими застройщиками, реализующими проекты-миллионики, компаниям малоэтажной ориентации довольно сложно. Правда, власти и города, и области все чаще вынуждают застройщиков понижать этажность и плотность населения в новых проектах. «Мы не можем говорить застройщикам, как и что строить, но у нас есть градостроительные правила: в городских поселениях высотность не должна превышать 12 этажей, в сельских — 4. Ранее существовала процедура отклонений от предельных параметров, поэтому у нас смогли появляться высотные здания, но теперь этот механизм не работает, и я уверен, что малоэтажных зданий будет больше», - утверждает Михаил Москвин.
Комментарии