В первом квартале 2020-го петербургские застройщики продали вдвое больше апартаментов, чем за тот же период прошлого года.
Реализация апартов за январь-март 2020-го – 1330 штук, год назад – 614, подсчитали в компании Dataflat.ru. Доля апартаментов в общем объеме сделок по ДДУ (включая квартиры) в прошлом году составляла около 10%, в этом – 20%. При этом в Москве рынок вырос всего на четверть.
Руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин отмечает, что в ситуация в столицах отличается: «В Петербурге - развитие сегмента гостиничных апартаментов с низким бюджетом покупки, в Москве - апартаменты дают возможность запуска проектов без новых обременений, что позволяет застройщикам ставить более низкие цены реализации». Заметим: в «старой» Москве апартов продали даже меньше, чем в Петербурге – всего 1203 номера за квартал. Но и бюджет покупки совсем другой (12,6 млн рублей против 3,6 млн у нас), и площадь побольше (28,3 кв. м в Петербурге, 47,2 кв. м в первопрестольной), и цена квадрата отличается вдвое: 113 716 рублей у нас, 267 819 рублей – в столице). Если столичным аналитикам угодно считать такие цены «более низкими» (по сравнению с жильем аналогичного класса, разумеется) – их право.
При этом предложение апартаментов в Петербурге действительно сократилось весьма заметно. В конце 2019-го девелоперы предлагали покупателям около 9 500 юнитов, сейчас, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», предложение сократилось до 6600 номеров. (Часть лотов владельцы, похоже, сняли с продажи). Новые объекты на рынке почти не появляются; чаще речь идет об очередях уже запущенных проектов. Или о новых схемах продажи.
Например, в первом квартале открылись продажи «юнитов» в комплексе Mercure Apart в составе апарт-отеля VALO (500 номеров, 12 400 кв.м). В феврале ГК «ПСК» дебютировала с продажей юнитов в апарт-комплексе Start по частям – через реализацию долей. Это позволило снизить «порог входа» до 500 000 рублей. (Комплекс расположен рядом с метро «Парнас»; минимальная цена юнита – 1,6 млн рублей). В апреле компания «Аквилон-Инвест» начала реализацию апартов бизнес-класса в составе ЖК Promenade у метро «Фрунзенская». (Всего в ЖК – около 70 000 кв. м, апартаменты в отдельном корпусе займут 9 555 кв. м). Цены - от 4,9 млн рублей. И все чаще застройщики стали декларировать совместные программы с банками. Параллельно растет доля ипотечных сделок: за год – с 23% до 31%.
На сегменте апартаментов, как и на рынке жилья в целом, сказались главные события этой весны: обвал рубля, введение карантинных ограничений, вынужденный переход застройщиков на дистанционные продажи.
На действующие проекты (и на отношении инвесторов к тем, что еще строятся) самым драматичным образом подействовало «обнуление» турпотока.
Сейчас на рынок действуют две мощные, но разнонаправленные силы. Заявление власти о налогообложении доходов по депозитам, падение рубля к доллару, крушение акций российских компаний, сокращение реальных доходов граждан уже сейчас и еще более чувствительное в ближайшей перспективе – эти факторы заставляют мелких частных инвесторов искать источники пассивного дохода. Надо куда-то вложить средства, чтобы а) не потерять и б) хоть сколько-то заработать. И здесь альтернативы апартаментам почти что и нет. (Офисы уходят в минус на фоне широкого распространения работы по «удаленке», общепит и стрит-ритейл снижаются из-за развития доставки и пр.) Но доходность апартов напрямую зависит от туризма. А он сейчас сжался в ноль, и когда восстановится – неизвестно. Этот фактор настораживает потенциальных покупателей и побуждает их занять выжидательную позицию.
Необходимо отметить, что застройщики отреагировали быстро. Некоторые оперативно предлагают «номера для комфортной самоизоляции», большинство – переориентируется с краткосрочной аренды на долгосрочную, часть – снижает ставки. (В апарт-отеле на Лиговке можно снять номер на месяц за 18 000 рублей).
По словам Марины Сторожевой, директора по продажам комплекса апарт-отелей VALO, компании удается оперативно менять стратегию, чтобы работать с «долгосрочниками». Правда, для этого пришлось полностью переориентировать работу продавцов. Проще говоря: те, кто занимался бронированием и приемом туристов на 2-3 дня, продавать номера на месяц-два-три не умеют. Зато это хорошо получается у «продажников» - у тех, кто взаимодействовал с покупателями.
«Нам перестраиваться не понадобилось, - говорит генеральный директор сети отелей YE’S Александр Погодин. – У нас «краткосрочка» никогда не составляла более 10% номерного фонда. И, на мой взгляд, в нормальном отеле так и должно быть».
Возможно. Но дело в том, что именно краткосрочная аренда приносит наибольший доход. И перед кризисом девелоперы завлекали новых покупателей именно программами с гарантированной высокой доходностью – до 15-17% (как они теперь будут объясняться с клиентами – отдельный вопрос).
И сейчас апарт-отели сокращают чисто гостиничные «фишки»: количество стоек ресепшен, высококлассный общепит, количество горничных на этаже и пр. Готовятся снижать ставки, работать с мигрантами. Потому что альтернатива – закрыться совсем и фиксировать убытки (как в большей части классических гостиниц). Но преобразования выполняют с оглядкой, так, чтобы при первых признаках нормализации в экономике вернуться в более доходную нишу Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG, полагает, что туризм как отрасль начнёт восстанавливаться лишь весной будущего года (сначала внутренний, потом зарубежный). И вряд ли массовый туризм вообще когда-нибудь вернется на докризисный уровень, полагает г-жа Лисовская.
С этой оценкой согласен и Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service: этот «высокий сезон» мы уже потеряли, дальше все будет зависеть от сроков снятия ограничений. Но есть и плюсы: как отмечает г-н Сторожев, дополнительным фактором, притягивающим туристов, станет слабый рубль. А в середине апреля, чтобы девелоперы и инвесторы не заскучали, президент и правительство добавили в этот многосоставный компот льготы по ипотеке – 6,5%, но только для жилья. И сразу часть предложений апартаментов под 7-8% стала сравнительно менее привлекательной.
Но если оценивать сегмент в целом, то можно не сомневаться: апартаменты выплывут. Другой вопрос – в каком виде и в каком составе.
Основные показатели по розничным сделкам, апартаменты
| I квартал 2019 | I квартал 2020 | изм | |
| Ап. по ДДУ | 614 | 1330 | + 117 |
| Кв.м, по ДДУ | 19618 | 37699 | + 92 |
| Ср. пл. кв.м | 32 | 28,3 | - 11 |
| Ср. цена, руб | 4 131 185 | 3 591 927 | - 13 |
| Ср. цена кв.м | 129 086 | 126 722 | - 2 |
| Доля ипотеки, % | 23 | 31 | + 8 |
Данные Dataflat.ru
Динамика средней цены предложения на апартаменты, тыс.руб/кв.м
| Тип/ тип/период | 1 кв.19 | 1 кв. 20 | Изм., %. |
| сервисные | 144,9 | 155,2 | + 7,0 |
| аналог жилья | 152,7 | 174,1 | + 14,0 |
| элитные | 311,7 | 374,8 | + 20,2 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Комментарии