Локальный провал

В апреле предложение квартир в Петербурге пополнилось на рекордно маленькую величину. Здесь вышло в продажу всего два объекта на 647 квартир в сумме. Для сравнения в марте «городское» пополнение составило 2847 квартир, в феврале – 2647 единиц.

В пригородной зоне вышло не в пример больше жилья. Здесь продажи начались в девяти объектах (включая очереди), суммарный объем нового предложения составил 1788 квартир. На удаленных от мегаполиса Ленобласти землях появились в продаже три проекта (384 квартиры).Эксперты не видят ничего страшного в низких цифрах по выходу новых проектов в городской черте, считая, что этот локальный провал объясняется простой случайностью.

Что обращает на себя внимание, так это обилие поступлений в нижнем ценовом сегменте.

Последние месяцы застройщики в один голос утверждают, что на рынке начался рост спроса на строящееся жилье и что пришла пора переписывать ценники в сторону повышения, а на практике число проектов, предлагающих метры по 40 000 рублей и даже дешевле (подробности см. ниже) по меньшей мере не уменьшается. Более того, на рынке появляются все более бюджетные объекты. А наблюдаемый рост цен в реализуемых проектах следует скорее связывать с повышением уровня готовности объектов, увеличением узнаваемости брэнда (из-за чего чего, к примеру, можно вторую очередь начинать продавать по более высоким ценам, чем первую), а также общим развитием территорий (понятно, что покупатели скорее приобретут вариант в доме, вокруг которого стоят какие-то другие строения, нежели в том, что высится посреди пустыря).

Динамика вывода в продажу новостроек в Петербурге и Ленобласти за последние полгода, шт. квартир*

 

Данные консалтингового центра «Петербургская недвижимость» и аналитического центра АРСПб.

* Примечание. Под «городом» понимаются обжитые районы Петербурга; под «пригородом» - прилегающие к ним территории (Парголово, Бугры, Шушары, Кудрово, Всеволожск и пр.), которые административно могут как попадать как в границы Петербурга, так и относится к области; слово «область» обозначает новостройки на землях, удаленных от городской черты на 30 и более километров, рассчитанных на «местный» спрос. Из указанного объема нового предложения исключены малоэтажные комплексы, из-за этого суммарные цифры получаются чуть меньше, чем в информационных бюллетенях «Петербургской Недвижимости».

Квадратный метр здесь оценен от 45 000 руб. для трехкомнатных квартир до 60 000 руб. для «единичек» в домах на высокой стадии готовности. Для сравнения: сегодня типовые дома в Шушарах или Кудрово предлагают по куда более высоким ценам. Хотя сами квартиры в «Каменке» довольно просторные для проектов эконом-класса, однако 42-метровая «единичка» обойдется всего в 2,1 млн. рублей. Заявленный срок сдачи нового предложения – II квартал 2013 года.

Однако столь низкие цены – вовсе не просчет маркетологов компании, а трезвый учет факторов локации. Соседство с промзоной и свалкой, весьма проблемная транспортная составляющая – основные, но не единственные «минусы» местоположения.

Весьма показательно ценовое сравнение с другим проектом в том же Приморском районе, где в апреле была выведена в продажу 271 квартира. Речь о жилом комплексе «Невский стиль» от «Строительного треста». Местоположение (около станции метро «Удельная») также не лишено недостатков, главные из которых – соседство с железной дорогой и относительная удаленность объектов социальной инфраструктуры. Однако это все же обжитые территории, в непосредственной близости – Удельный парк, станция подземки и нет по соседству серьезных «загрязнителей» воздуха. Неудивительно, что застройщик увидел возможность строить здесь жилье куда более высокого уровня, на которое назначил цену почти 100 000 руб. за «квадрат».

Так, 46-метровая «единичка» встанет покупателю в 4,55 млн. рублей. (около 99 000 руб./кв. м.), а самый дорогой объект площадью 180 кв.м. обойдется чуть больше 17 млн. рублей.

В Сертолово компания «Контакт» начала продажи 17-этажного кирпично-монолитного дома. Цены на это жилье аналогичны ценникам упомянутого выше проекта «Каменка». Самый дешевый объект (квартира площадью 45,3 кв.м. предлагается за 2,2 млн. рублей. Впрочем, при единовременной оплате, стоимость метра существенно снижается. Минимальное значение – 42 000 руб.

В Кудрово «Полис Групп» в рамках проекта «Австрийский квартал» вывела в продажу 740 квартир: 120 в первой очереди (сдача в I квартале 2013 года) и 620 – во второй (сдача во II квартале 2014 года). Соответственно отличаются цены. За 40-метровую «единичку» из первой очереди просят почти 3,2 млн. рублей (получается 78 000 руб. с метра), за объект с такими же параметрами из второй очереди – 2,7 млн. (66 700 руб. за кв.м.). Разница, как несложно подсчитать, составляет 17%. Это при том, что в первой очереди дома панельные, а во второй – монолит.

По соседству - в рамках проекта «Семь столиц» - предложение пополнилось еще на 189 квартир. Застройщик, компания Setl City, запрашивает за них по 90 000 – 100 000 руб. за «квадрат», так что даже компактная 25-метровая квартира-студия обойдется в приличные деньги - примерно 2,5 млн. рублей.

Во Всеволожске компания «Ленстройтрест» вывела в продажу третью очередь проекта «Лучший выбор». 25-метровая студия предлагается здесь за скромные 1,7 млн. рублей. Но никаких скидок не предусмотрено.

В деревне Аро (Колтушское сельское поселение) «Союз долевого строительства» начал продажи «Ореховской линии». Проект предусматривает как строительство таун-хаусов, так и возведение малоквартирных домов с квартирами-студиями и «единичками». Квартиры идут от 1,45 млн (за объект 29 кв.м.) до 2,7 млн. руб. (за 53 кв.м.).

Но и это не рекорд дешевизны. Самые бюджетные объекты вблизи города из апрельских новинок появились в Юкках. В рамках проекта «Черничная поляна» от ЖСК «Диалог» за 28 метровую студию запрашивают всего-навсего 1,3 млн. рублей. А в рамках жилого комплекса «Юкки-сити» от компании «Альянс-инвест» за те же деньги можно получить полноценную «единичку» площадью 34,6 кв.м. В последнем проекте в «трешках» цены квадрата доходят аж до 40 000 рублей.

В Сосново (Приозерский район) компания «СпецСМУ» вывела в продажу 104 квартиры в 9-этажном кирпично-монолитном доме (проект не имеет собственного названия). За 1 млн. рублей здесь можно приобрести студию или однокомнатную квартиру площадью 31-32 кв.м. В пересчете цена «квадрата» получается 32 000 рублей. Для квартир большего метража ценник на квадратный метр тот же. Примерно по той же стоимости компания вывела в продажу объект в Приозерске  - разве что разнятся условия рассрочек. Однако поскольку в последнем проекте предусмотрены более компактные варианты, цена квартиры-студии (27,5 кв.м) начинается от 907 000 рублей. А при единовременной 100%-ной оплате – 880 000.