Несомненно, оптимизм девелоперов связан с постепенно нарастающей активизацией покупателей, которая уже привела к заметному увеличению количества продаж в последние месяцы. О возрастании спроса на строящееся жилье в один голос говорят все эксперты.
Основной вопрос сегодня: насколько длительным окажется активизация? Приведет ли она к долгосрочному росту (активности и цен) или исчерпает себя, и рынок вернется к нисходящим трендам.
Поведение девелоперов говорит о том, что они уверены в предстоящем подъеме и спокойно накачивают рынок предложением. Что вполне естественно. Предыдущие годы наблюдения за рынком свидетельствуют: специалисты ВСЕГДА предполагают поступательное развитие ситуации в соответствии с наблюдаемыми трендами. Переломы динамики до сих пор экспертам не удавалось предвидеть ни разу.
Еще одно наблюдение: почти две трети новых квартир, попавших от застройщиков в продажу в октябре – «единички» и квартиры-студии. Если точнее: 24,1% составляют студии, 40% - однокомнатные варианты. Доля «двушек» - 26%, трешек – всего 8,9%. Указанное соотношение вполне характерно для последнего времени (правда доля малогабаритных квартир в среднем все больше растет). Компактные варианты – любимые объекты для перекупщиков и жилье, наиболее охотно приобретаемое в инвестиционных целях. На сегодняшнем рынке эти объекты в самом деле самый удачный вариант для инвестиций (показательно, что в одном из новых проектов – жилом комплексе «Академ-парк» - цена квадратного метра в квартире студии в ПОЛТОРА РАЗА выше, чем в 80-метровой «двушке» в том же доме).
Вместе с тем город довольно быстро наполняется малогабаритным жильем и через какое-то время неизменно возникнут сложности с его продажей: столько будет уже не надо. Согласно статистике ГУИОН, сейчас около 25% от общего количества квартир в городе приходится на однокомнатные варианты (сюда же включены и студии), немного меньше 40% - на «двушки», примерно 29% - на «трешки» (оставшееся - квартиры из четырех и более комнат). Соотношение типов квартир, сформированное в советские годы, современный рынок уже заметно «подправил» в пользу увеличения доли малогабаритного жилья и продолжает упорно двигаться в эту сторону. Каково «правильное» соотношение вариантов при сегодняшнем уровне цен – неизвестно никому.
Как говорят экономические законы, предложение всегда действует по принципу маятника: выпуск дефицитного товара наращивают, пока предложение не начинает серьезно превышать спрос, после чего происходит затоваривание рынка, снижение цен и коррекция в обратную сторону. Когда это произойдет с однокомнатными квартирами – неясно, однако очевидно, что 65% малогабаритных квартир для города – явный перебор.
По географии вывода в продажу новых объектов заметно, что в последние месяцы быстро нарастают объемы вывода в обжитых кварталах. Что заметно контрастирует с данными предыдущих месяцев, когда значительная часть нового предложения приходилась на пригородные территории.
Выход в продажу новостроек в Петербурге и окрестностях
за последние 3 месяца, шт. квартир*
Данные консалтингового центра «Петербургская недвижимость» и аналитического центра АРСПб.
* Примечание. Под «городом» понимаются обжитые районы Петербурга; под «пригородом» - прилегающие к ним территории (Парголово, Бугры, Шушары, Кудрово и пр.), которые административно могут как попадать как в границы Петербурга, так и относится к области; слово «область» обозначает новостройки на землях, удаленных от городской черты на 30 и более километров, рассчитанных на «местный» спрос.
В городе
В городской черте вышло немало предложений с весьма высокими ценами. Хотя большая часть проектов находится на стадии нулевого цикла, ценники девелоперы выставляют явно с запасом.
На Пересечении Пулковского и Дунайского проспектов начаты продажи пятой очереди проекта «Пулковский посад» от ГДСК. В ней 150 квартир, которые предполагается сдать лишь в начале 2014 года, однако уже сегодня за них просят от 81 000 до 100 000 за кв.м. (в зависимости от метража и условий оплаты). В рамках проекта выставлены квартиры площадью от 38 до 92 кв.м., которые будут сдавать с предчистовой отделкой.
Примерно такие же цены заявлены и в новом жилом комплексе Rio, расположенном в Невском районе на углу Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай (застройщик - «Новый элемент», ведет проект Setl City). Здесь выведено в продажу сразу 1584 квартиры. Проект также находится на старте, его будут сдавать аж в конце 2014 года. При этом цены на компактные варианты доходят до 95 000 руб./кв.м. (речь идет о 24-метровых квартирах-студиях). Правда, в более просторных квартирах стоимость «квадрата» существенно ниже: 70 000-80 000 руб. Здесь действует беспроцентная рассрочка до конца строительства (при взносе не менее 30%), а если покупатель готов внести сразу более значительную сумму, он получает право на серьезные скидки.
Еще в одном новом проекте «Академ-парк» от компании «БФА-Девелопмент» за самый компактный вариант - 26 кв.м. - с покупателя попросят по 96 000 руб. за «квадрат». Правда, при повышении площади квартир цены беспрецедентно снижаются (об этом уже было сказано выше). Особенность проекта в том, что он уже недалек от завершения: строительство ведется на уровне 14 этажа (всего их в доме 23), а сдать жилой комплекс должны через год. Находится «Академ-парк» в Калининском районе на углу улиц Бутлерова и Верности, всего здесь выставлено в продажу 1034 квартиры.
В комплексе «Аврора» (застройщик – ГДСК) в продажу вышло еще 340 однокомнатных квартир, которые предлагают по цене около 80 000 руб. за квадратный метр. Кстати, это единственный панельный дом из всех проектов, вышедших в октябре в продажу. Остальные – кирпично-монолитные.
В новом проекте «Ласточкино гнездо» от ЛенСпецСМУ цены спокойные. Максимум – 83 000 руб./кв.м. минимум – 65 000 руб. Комплекс включает 700 квартир и расположен в Невском районе на Октябрьской набережной, 118. Здесь также работы в самом начале, заявленный срок строительства – до I квартала 2014 года.
Еще скромнее запросы у компании «Трест 36», которая вывела комплекс «Эквилибриум» на Выборгском шоссе. Здесь квадрат оценивают от 58 000 до 70 000 рублей. В доме 252 квартиры, строительство планируется завершить в III квартале 2013 года. Самая дешевая квартира (26,8 кв.м.) обойдется покупателю в 1,86 млн. рублей. Правда, еще понизить цену не получится: скидок при 100-% ной оплате не предусмотрено.
Наконец, самый недорогой из новых проектов, расположенных на городских землях – «Ладожский парк» (Невский р-н, ул. Латышских стрелков). Проект ведет компания «Капстрой», за квартиры просят от 50 000 до 60 000 руб. с метра.
В области
В проектах, вышедших на территории Ленобласти, ценник куда скромнее. Дороже всего из этого списка обойдутся квартиры в проекте «Новый Оккервиль» от компании «Отделстрой». В октябре в этом жилом комплексе, расположенном в Кудрово, стартовала третья очередь «Дом у каштановой аллеи». В доме 14 секций их предполагается завершить частично во II квартале 2014 года, частично – в IV квартале того же года. Всего в этой очереди 1250 квартир, оцененных от 54 000 до 62 000 за кв.м. Правда, как заявляет застройщик, пока реально продается лишь половина из заявленных секций, остальные варианты предполагается выпускать на рынок по мере того, как будут разбираться выставленные варианты.
В проекте «Альпийская горка» от компании «Норманн» (здесь начата реализация третьей очереди) за метр попросят всего 50 000 - 55 000 рублей. При 100%-ной оплате суммы снижается до 42 000-46 000 руб/кв.м. В реализацию выведено 214 квартир, сам комплекс, напомним, расположен во Всеволожске.
В Юкках ЖСК «Диалог» начал продажи в 4-этажном комплексе «Черничная поляна». Застройщик планирует управиться за год и сдать дом на 48 квартир в конце 2012 года. Квадратные метры предлагаются всего по 38 000 рублей (независимо от площади квартиры).
Осталось коснуться проектов, расположенных на значительном удалении от Петербурга.
Компания «Петрострой» вывела в продажу 382 квартиры в Тосно (проект не имеет собственного названия). Здесь квадратный метр идет от 38 000 до 40 000 рублей. Наконец, самое дешевое предложение появилось в поселке Никольское (35 км от Петербурга). Здесь в новом доме на 126 квартир можно приобрести жилье всего за 33 000 руб/кв.м.
Комментарии