Все больше жилья приобретается в ипотеку, все больше новоселов обременены ежемесячными выплатами по кредиту. Минстрой и банки ратуют за еще больший рост сделок в долг, застройщики — не против. Чем может закончится ипотечный бум и не приведет ли он к кризису?
Эксперты в прошлом году, да и год назад чуть ли не в один голос твердили, что избежать коллапса на рынке, когда уменьшился платежеспособный спрос, удалось благодаря ипотеке. Минстрой и банки радостно рапортовали, что было выдано рекордное количество кредитов. Уже в этом году ДОМ.РФ (АИЖК) сообщил об очередном рекорде, достигнутом ипотечными кредиторами в начале года. Ипотека превратилась в серьезный инструмент на рынке новостроек — объемы жилищного строительства растут несмотря ни на что.
Палочка-выручалочка
Ипотека — тут против фактов не поспоришь — позволила строительной отрасли вполне спокойно, без потрясений пережить кризис, и даже позволила ей нарастить объемы ввода жилья в ряде регионов (к примеру, в Петербурге и Ленобласти). Без вливаний кредитов банков через карманы дольщиков представить, что творилось бы сегодня на рынке новостроек, довольно сложно. В этом году банки, согласно оценке ДОМ.РФ, вложат 2,5-2,8 трлн рублей в строительство жилья в виде ипотеки, выдадут 1,3-1,4 млн кредитов, а значит будет куплено (построено) на эти деньги более миллиона квартир. «Для застройщика ипотека – один из самых эффективных инструментов продаж. Без доступных ипотечных кредитов большая часть застройщиков, особенно в сегменте масс-маркет, давно ушли бы с рынка», - считает генеральный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов.
По данным экспертов рынка, да и самих застройщиков, доля ипотечных сделок росла, растет и будет расти. Вот, к примеру, согласно официальной отчетности Группы «Эталон» в четвертом квартале прошлого года доля ипотечных сделок составила 41% - на 18% больше, чем в четвертом квартале 2016 года. В «УНИСТО Петросталь» в 2017 году доля ипотеки превысила 70%.
«В настоящих условиях доля ипотечных сделок может вырасти до 80%, безопасность таких сделок может быть отрегулирована банками ужесточением требований к заемщикам», - считает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.
«В связи со снижением ипотечных ставок и введением новых программ, таких, например, как «Семейная ипотека», где ставка составляет всего 6% годовых, доля ипотечных сделок растет. Так, сегодня в нашей компании она составляет порядка 40% от общего объема, что почти вдвое больше, чем год назад», - рассказала директор по продвижению компании «Л1» Надежда Калашникова.
При этом рост ипотечного кредитования никак не сказывается на увеличении продаж и росте цен на квартиры. По словам Николая Урусова, высокая доля ипотечных сделок пока не влияет на цены, так как объем продаж в целом по рынку не увеличивается. «Просто раньше из 100 сделок 50 совершались за собственные средства, а 50 – в ипотеку. Сегодня же за собственные средства приобретается 30-40 квартир из 100, и уже 60-70 – в ипотеку», - поясняет он.
В то же время, как говорит Надежда Калашникова, хотя снижение ставок повышает спрос на жилье, но не необязательно в количественном измерении: многие покупатели начинают отдавать предпочтение квартирам большим по площади или с лучшими качественными характеристиками, чем планировали изначально.
«Снижение ипотечной ставки делает покупку жилья привлекательной для большого числа граждан, для застройщиков это положительный момент для реализации проектов.Снижение ставки до 6% не должно значительно повлиять на цены», - уверен Роман Мирошников.
Рискуют не все
Ипотека для застройщиков выгодна. Это бесспорно. Они получают бесплатные средства, чтобы вести строительство. Риски несут банки, а застройщики в этой схеме практически не участвуют.
«Доля ипотечных сделок в 60-70% является нормой как для российского, так и для западного рынков недвижимости.Риски в данном случае лежат на банке. Если у дольщика возникнут финансовые затруднения, именно он понесет потери. Застройщик же получает все средства в полном объеме», - отмечает Николай Урусов. «Риски застройщиков минимальны, так как при совершении сделки застройщик получает сто процентную оплату жилья, в процесс погашения кредита больше никак не вовлечены», - говорит Роман Мирошников.
Беспокойство вызывает не рост популярности ипотечных кредитов ( в США более 90% жилья приобретается в ипотеку), а то, что нестабильная экономическая ситуация помешает заемщикам (дольщикам, а потом новоселам) погашать кредит или сделает эти выплаты неподъемными. Хотя иногда высказывается мнение об ипотечным пузыре и несколько некорректно вспоминают кризис с ипотекой в США. «Многие эксперты опасаются возникновения так называемого «ипотечного пузыря», но, на наш взгляд, опасения беспочвенны. Ипотека – процесс регулируемый, и если число сделок вырастет в разы, банки могут приостановить выдачу кредитов путем ужесточения требований к заемщикам. А как только ужесточатся требования к заемщикам, то уменьшится и количество ипотечных сделок, - считает Надежда Калашникова. Данные экспертов также пока не указывают на какие-то проблемы на ипотечном рынке. «До 2,19% снизилась доля кредитов с платежами, просроченными на 90 и более дней. Это – минимум за последние 3 года. В сочетании со стабильными ценами на жилье это говорит об отсутствии предпосылок формирования «пузыря» на рынке ипотеки», - констатируют аналитики «ДОМ.РФ».
Комментарии