Апарт-отель Лофт-квартал «Docklands» (Докландс)

Дата обновления 30 октября 2019

В опубликованном порталом Novostroy.su рейтинге новостроек В. О. лофт-проект Docklands среди достойных конкурентов оказался в середине списка. Экспертная комиссия оценила на «хорошо» все три рассматриваемых аспекта: местоположение, уровень рисков и сам проект. Из-за малого числа объектов у ГК Docklands development эксперты пока не присвоили ей оценку в рейтинге застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.

На рубеже 2017–2018 годов на страницах форумов дольщики первой очереди подняли лёгкую панику. Они перепугались, что сдача задерживается из-за каких-то серьёзных причин, которые от них скрывают. Самые взвинченные предполагали худшее — банкротство застройщика. Прогнозы, как уже понятно, не оправдались. Оба корпуса были сданы с небольшой задержкой, но успешно. Официальная причина задержки звучала так: ряд работ, выполненных подрядчиками, не прошёл контроль качества. Человеческий фактор, так сказать. После сдачи застройщик соглашался в досудебном порядке выплачивать неустойку в полном объёме. На российском рынке такая сговорчивость выглядит диковато. От того не менее отрадно.

В итоге после заселения нареканий на качество работ у жильцов не возникло. Напротив, они отмечают хорошие звукоизоляционные свойства (даже неожиданно хорошие — не слышно собаку в другой комнате), а также планировки «для жизни», то есть без скошенных углов и неприятной асимметрии. Отдельные комплименты делаются аккуратно выполненной чистовой отделке и добротной мебели.

Не заставил себя ждать выход на рынок второй очереди, состоящей из трёх корпусов. В настоящий момент ведутся продажи апартаментов в них. К проектированию корпусов второй очереди подошли с выдумкой. Подробнее об этом написано выше, в описании проекта. Смысл в том, чтобы зону для проживания арендаторов пространственно отделить от зоны для проживания собственников. Скорее всего, это делается для создания комьюнити постоянных жильцов и сохранения благоприятного микроклимата среди них. Проблема частой смены проживающих в апарт-отелях вовсе не надумана и может отворачивать от покупки. Найденное в данном случае решение делает Docklands более привлекательным на фоне конкурентов.

Активно обсуждаются варианты доходных программ и преимущества каждой. Абсолютно нормально, что какие-то инвесторы по природе своей более рискованные, а какие-то — более консервативные и осторожные. Ну к примеру, при выборе стабильных, «спокойных» условий гарантированный ежемесячный платёж инвестору Docklands составит 40 тыс. рублей. Если же брать риски и хлопоты на себя, в том числе искать арендаторов самостоятельно, можно иметь в месяц 60 тыс. рублей. Если первой суммой можно покрывать ипотеку, то вторая тянет уже на нормальную для Питера зарплату.

Пожалуй, единственное по-настоящему неприятное — это высокие цены, притом неумолимо растущие. Например, крохотулька-студия в 19,9 кв. м стоит без малого 4 млн рублей. Стандартная «однушка» площадью 44 кв. м стоит 10 млн рублей. Изучать цены дальше страшно, но мы должны это сказать: просторная «трёшка» площадью 95 кв. м стоит 30 млн рублей.

На Васильевском острове есть новостройки с более скромным ценником. Надёжная ИСК Setl City (рейтинг А+) предлагает жильё в ЖК «Эмеральд на Малой Неве» по цене от 3,4 млн рублей. В ЖК «Самоцветы» от «Эталона» (рейтинг А) цены повыше: от 4,6 млн рублей. Ну и наиболее бюджетной альтернативой является новичок 2018 года — «Avenue-Apart на Малом». Студии в нём стоят от 3,1 млн рублей.

Дата обновления 22 февраля 2017

Наш прошлый отзыв о данном апарт-отеле настолько подробен, что к нему мало что можно добавить. Поэтому остановимся только на моментах, актуальных на сей момент.
УК «Докландс», не будучи пока еще известной на петербургском рынке, начинает отсчет своим жилищным проектам именно с этого гостинично-офисного комплекса. Известно, что компания уже не один год в партнерстве с городской администрацией работает над редевелопментом территории грузового терминала речного порта на Васильевском острове. Однако отсутствие ранее построенных жилых объектов не позволяет оценить потенциал компании, понять насколько она надежна, насколько качественно строит. Соответственно отсутствует пока УК «Докландс» и в рейтинге петербургских застройщиков. Таким образом, какие-либо прогнозы об успешности данного проекта можно делать только на основании того, как продвигается стройка.

По состоянию на февраль 2017 года дела тут, на наш взгляд, идут хорошо. Общестроительные работы по обоим блокам завершены. Строители занимаются отделкой помещений, облицовкой фасадов, коммуникациями и др. Сдача комплекса намечена на конец текущего года, завершить все задачи к намеченному сроку вполне реально. Информацию о ходе работ застройщик дает достаточно подробно, на официальном сайте ежемесячно размещается свежий фотоотчет со стройплощадки. Так что покупатели имеют возможность наблюдать за стройкой.

За время, минувшее с момента написания прошлого мнения, произошли существенные подвижки в плане транспортной доступности лофт-проекта. Во-первых, открылось движение по центральному участку ЗСД, так что теперь Васильевский полностью интегрирован в систему кольцевой автодороги. Удовольствие, правда, небесплатное (учитывая статус ЗСД), но зато нет больше зависимости от развода мостов, меньше пробок. Началось строительство моста через Малую Неву в районе острова Серный. В ближайшие годы он будет открыт, и тогда от МФК «Docklands» можно будет без особых проблем попасть на Петроградскую сторону. Минус развития транспортной сети только в том, что в непосредственной близости от нового комплекса, по набережной, будет курсировать большое количество автомобилей. А в шуме и выхлопах (даже сдуваемых ветром с Невы) ничего приятного, конечно, нет. Ну и работы по строительству нового участка набережной тоже грозят некоторым дискомфортом для новоселов.

Еще один важный нюанс: тем из жильцов «Docklands», кто планирует пользоваться общественным транспортом, стоит обратить внимание на два момента. Во-первых, после открытия рядом с Тучковым мостом на Васильевском отдельного входа в станцию метро «Спортивная», местным жителям стали доступны две ветки метро. Правда от «Docklands» станции «Василеострвоская» и «Спортивная» находятся неблизко. Удобнее добираться до «Приморской», но здесь в будущем прогнозируются проблемы. В 2018 году, к чемпионату мира по футболу откроют станции «Новокрестовская» и «Беговая». Таким образом. «Приморская» потеряет свой статус конечной станции на своей ветке метро, а это значит, что на нее будут приходить поезда уже с пассажирами. Учитывая, большое количество людей, живущих в Приморском районе, попадать в часы пик в поезд на «Приморской» станет намного сложнее.

Отдельно хотелось бы остановиться на статусе апартаментов, которые предлагаются в «Docklands». Для покупателей важно, что по документам объект имеет статус гостинично-офисного комплекса. Благодаря этому, налоговая ставка по здешним апартаментам будет минимальной для нежилых помещений. Момент существенный, учитывая высокую стоимость апартаментов.

Выбор помещений в «Docklands» весьма широк. Метраж позволяет подобрать здесь апартаменты и для одиночек, и для семейных покупателей. Из минусов отметим большое количество «апартов» на лестничной площадке (до 20 шт.) — чисто гостиничный вариант. Из главных плюсов — вид на воду, что, конечно, дорогого стоит. Кстати, транспортная эстакада, которая будет построена на набережной Макарова, не закроет для жильцов нового комплекса вид на реку. Эстакада достигнет высоты максимум второго этажа, жилые же апартаменты в «Docklands» начинаются с третьего.

Цена на апартаменты в «Docklands» достаточно высока, однако надо учитывать, что помещения передаются покупателям с полной отделкой и меблировкой. Продажи в комплексе идут в хорошем темпе. На февраль 2017 года в первом блоке из 353 апартаментов свободными остались 54. Во втором блоке из 120 – только 23. Таким образом, реализовано уже более 80% апартаментов. Тем, кому импонирует проживание окнами на реку, стоит поторопиться — подобных апартаментов в продаже осталось совсем немного.

В северной части Василеостровского района, да еще с видом на реку, «Docklands» сейчас единственный в своем роде. Среди близлежащих комплексов на Васильевском можно отметить входящие в Белый список петербургских новостроек ЖК «Самоцветы» от компании «Эталон» (оценка «А-» рейтинге застройщиков) и ЖК «Фьорд» от «ЮИТ Санкт-Петербург» (рейтинг «A»). Также достойны внимания комплексы «The Residence» от «Setl City» (рейтинг «A+»), «Айно» от «Лемминкяйнен Рус» (рейтинг «B»), «Привилегия» от «Северного города» (рейтинг «A») и «Две Эпохи» от «EKE Group». Отметим, что на общем фоне «Docklands» смотрится весьма неплохо. В рейтинге новостроек Васильевского острова эксперты поставили его на высокое четвертое место. В качестве альтернативы также можно рассмотреть строящиеся на другом берегу Малой Невы (на Петровском острове) комплексы «Петровская ривьера» (застройщик «Северный город», рейтинг «А»), «Петровский Парк» от «Setl City» (рейтинг «А+») и «ROYAL PARK» (возводит компания «Кортрос»).

Дата обновления 28 января 2015

Освежим в памяти определение лофта. Это помещение заброшенной фабрики или другого здания промышленного назначения, переоборудованное под жилье. Дословно, «loft» - это «чердак», а в Америке так называют верхний этаж торгового помещения или склада. Современные «западники» при произнесении это слова замирают от восторга, ведь «лофт» - это совсем-совсем «про Нью-Йорк». Исключительно американский концепт зародился в сороковых годах прошлого века, применительно к использованию заброшенных мануфактур в фабричном районе Манхэттена. Промышленные предприятия тогда стали переселять на окраины, цены на землю в центре стали расти. Креативный подход к реализации освободившихся площадей первыми оценили, что ожидаемо, представители мира искусства, в особенности, художники. Для них пространства подходили идеально: высокие потолки, хорошее освещение, низкие арендные ставки. Большие площади позволяли не только работать, но и жить, а значит и подстраивать пространства под себя. Пик моды лофтов пришелся на 50-60-ее гг. Там жили, работали, устраивали выставки, открывали галереи, студии, развлекались. Центром притяжения стала «Фабрика» Энди Уорхола. Со временем лофты превратились в тренд, который бизнес эксплуатирует до сих пор. Правда теперь подобные проекты арендует не богема, а элита - по соответствующей стоимости. Единственное, на что могут рассчитывать художники — оформить дизайн-проект для очередного пространства адвоката, финансиста или топ-менеджера.

В зависимости от того, у кого и насколько сильно болит душа за то, чтобы смазать заржавевшие шпингалеты окон в Европу и Америку и открывать их чаще, шире — в России появляются и даже реализовываются некоторые проекты с «забугорным» оттенком. И пока одна часть общества ратует за «всё русское», другая находит вполне реальным появление в ближайшем будущем на рынке городской жилой недвижимости лофтов.

Однако, пресловутый «свой путь» России никто не отменял. Если без обиняков, то рассчитывать на реальные «атмосферные» лофты нашим креативным соотечественникам в ближайшие годы не стоит. Московские специалисты, как со стороны архитекторов, так и девелоперов, единогласно утверждают о невозможности масштабной реорганизации промышленных объектов под жилые, несмотря на то, что в крупных городах России предприятия так же, как 70 лет назад в США, выводят за границы полисов.

Дело в том, что большинство российских заводов, фабрик и других промобъектов, по масштабам, намного превосходят своих западных собратьев, и их перепланировка под жилье невыгодна даже очень крупным застройщикам. Ведь речь идет не просто о том, чтобы «нарезать» апартаментов — надо их обезопасить с точки зрения экологии не только внутри, но и снаружи. Во-вторых, в российском жилищном законодательстве нет понятий лофтов или апартаментов. Есть — жилое и нежилое помещение. В одном жить разрешено, в другом, условно, запрещено. Поэтому, в данном случае, выход у девелопера один — возводить новостройку, стилизованную под лофт. А уж если хотите атмосферу уорхоловской «Фабрики» - то это, как-нибудь, своими силами, внутри предложенных застройщиком границ.

Проект Docklands максимально приближен к классическому пониманию «лофта». Разрабатывали концепцию в Германии, учитывая существующие нормы проектирования и опираясь на опыт промышленного редевелопмента в Лондоне и Гамбурге. Поэтому, если в реальности получится то, что предлагают нам сейчас визуализации, то, на наш взгляд, Docklands станет одним из самых стильных комплексов Петербурга, которым удалось пробиться через стену петербургских архитектурных студий-монополистов, не пускающих на площадки города перспективные проекты от иностранных архитекторов. Фасады зданий Docklands геометричны, для отделки выбраны клинкерный кирпич, стекло, металл, запроектировано панорамное остекление и французские балконы — в общем, в наличии все приметы индустриального стиля.

Довольно удачным нам видится то, что в составе комплекса и гостиница, и апарт-отель, и два бизнес-центра. Концептуально, всё это пересекается — жителям апартаментов и постояльцам гостиницы площадки бизнес-центров наверняка пригодятся для работы. При этом, деловая зона и жилая разделены — офисные и жилые потоки, проезды для автомашин не пересекаются.

Офисы будут иметь категорию «B+», а вот описание внутренней инфраструктуры апарт-комплекса, метраж планировок позволяет предположить, что его характеристики приближаются, как минимум, к классу «комфорт+», а то и к «бизнес». Здесь запланирован и частный детский сад, и фитнес-клуб, и ресторан, и кафе с «шведским столом» на завтрак, а также консьерж-служба, room-сервис и т.д. Очевидно стремление к тому, чтобы обитателям общественно-делового квартала необязательно было часто покидать территорию. Тем более, Docklands расположится, практически, на набережной Макарова, то есть будет и место для прогулок.

Однако, осмелимся предположить, что жителям комплекса будет мало именно эстетики. Участок застройки находится в границах проспекта Кима и Уральской улицы, а это не самое живпописное место Васильевского острова — остатки промзоны, удаленность от парков и исторической части острова, а также от его культурных объектов — музеев, театров и системы более массовых развлечений. Далековато будет и до метро — как до «Приморской», так и до «Василеостровской» быстрее всего будет добраться на общественном транспорте. Благо, его машрутов — достаточное количество. Остальная инфраструктура находится в разной степени удаленности. Торговая, буквально, в двух шагах, представлена «Лентой», социальная — в более обжитой части острова, начиная с Наличной и дальше — Малый проспект, Большой и Средний, до которых, опять же — на транспорте.

Апартаменты здесь площадью от 30-метровых студий, до 100-метровых «евротрешек» с тремя спальнями. Помещения сдаются либо с предчистовой, либо с чистовой отделкой. Просторно, удобно, современно. Застройщик определяет целевую аудиторию студентами, молодыми семьями и инвесторами, которые будут приобретать площади для сдачи в аренду.

Правда, из наиболее ожидаемых жильцов здесь мы видим молодых бизнесменов-одиночек, стартаперов, успешных фрилансеров, коими могут быть и «айтишники», и всевозможные дизайнеры, а также специалистов, командированных в Петербург на долгий период.

На наш взгляд, студентов может привлечь подобный формат, правда их родители должны обладать определенным уровнем дохода. Молодые семьи должны быть очень креативными, чтобы поселиться здесь. Дело в том, что российский обыватель «нажился» в коммуналках, хрущевках, панельных брежневках — ему бы что-то простое, комфортное, недорогое, без буйства креатива, хотя бы с минимальной озелененностью и «семейного» формата, чтобы к соседям за солью заходить. И это понимание он передает по наследству. Не сложилась у нас, пока, ощутимая социальная прослойка тех, кто оценит Docklands по достоинству, а не по менталитету. Люди нервно воспринимают соседство с кладбищем или вид на парнасовскую промзону, но берут, потому что дешево. А здесь — даже дешевизны не ожидается. Вот и получается, что российская лофт-история перепрыгивает несколько десятилетий, минуя богемный период, и начинается сразу с главы «Модный тренд для истеблишмента». Богема, кстати, может вообще не заметить этого. История Петербурга и Москвы богата на примеры сквотов или мастерских, где живут и работают художники, в том числе, и сегодня. Началась она не десять и даже не двадцать лет назад, просто делалось все это подпольно. Достаточно посмотреть фильмы «Настройщик» или «Место на земле».

Компания, реализующая Docklands имеет вполне приличную репутацию — построила и вовремя сдала объекты в Москве и в Петербурге, в частности, комплекс на Васильевском - «Новая история». Кстати — один из конкурентов будущего МФЖК. Опять же, для людей с более традиционными запросами на острове уже построено, строится или анонсировано несколько объектов разного масштаба и разного класса. Большинство, так же, как и Docklands, занимают место бывших промышленных предприятий. Среди примеров — ЖК «Самоцветы», ЖК The Residence, ЖК «Айно», ЖК Suomi, ЖК «Илматар», ЖК «Капитан Немо», ЖК «Я-Романтик».