Минстрой озаботился комплексным развитием территории, мол, надо бы упорядочить этот процесс. Пошли проверенным путем – разработали Стандарт «идеальной застройки».
Застройщики, которых мы спросили, мало что знают о Стандарте, разработанном КБ «Стрелкой». В правительстве Ленобласти также не смогли определить свою позицию по этому вопросу. Тема не самая волнующая строителей и чиновников. Но работа, следует признать, проделана масштабная и дорогая (платил ДОМ.РФ (АИЖК), достойная хотя бы уважения. В 6 книгах и 4 каталогах прописана «комплексная база инструментов по формированию и преобразованию территорий жилой и многофункциональной застройки». Здесь есть все: механизм отбора территорий для развития, планировочные и объемно-пространственные решения, параметры малоэтажной, среднеэтажной застройки, плотность жителей, озеленения, дорожные схемы и прочее. В общем скрупулезно разработаны все инструменты, все модели, все алгоритмы, все мелочи для создания «микрорайонов будущего», «города-сада», в том числе ограничение застройки 9 этажами (только на этот параметр обратили СМИ, когда писали об этом Стандарте). Бери и действуй.
«Среду создают мелочи, о которых не все даже задумываются, просто чувствуют, что в этом месте очень комфортно. Например, отсутствие во дворе темных углов, прозрачные двери в парадных, вход на уровне земли, навигация по территории комплекса, подсветка зданий и двора, не мешающая тем, кто живет на нижних этажах. Даже такой нюанс, как тень над скамейками, где сидят родители, пока их дети играют на солнечной детской площадке. Это, и многие другие вещи того же порядка часто игнорируются застройщиками. При этом благоустройство в широком смысле этого слова сегодня влияет на перспективы продаж едва ли менее, чем локация и квартирография», – отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». Компания реализует два проекта в рамках КОТ «На Царскосельских холмах» – ЖК «Неоклассика» и «Неоклассика-2». Редкий, КОТ, в котором девелопер продавал участки застройщикам полностью подготовленными, со всей необходимой инженерной инфраструктурой. Чаще девелоперы действуют, как компания «Терра Нова», которая продавала намывные территории, даже еще не намытые, под честное слово чиновников из Смольного, что все вопросы с водоснабжением и отоплением будут решены городом.
Таблица 1.Сравнение показателей индивидуальной городской жилой среды со значением параметров малоэтажной модели Стандарта
| Название параметра | Усреднённые показатели индивидуальной жилой городской среды | Рекомендуемые значения параметров малоэтажной модели Стандарт | |
| Доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий,% | 7 | 10-20 | |
| Плотность застройки территории, тыс. кв.м/га | 2 | 4-8 | |
| Плотность населения, чел./га | 30-35 | 50-80 | |
| Жилищная обеспеченность , кв. м/чел. | 50-80 | 35-50 | |
| Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки, га | 4 | 1,8-5 | |
| Площадь застройки квартала жилой и многофункциональной застройки, тыс. кв.м/га | 0,3-5 | 1,5-16 | |
| Плотность улично-дорожной сети, км/кв. км | 10 | 10-15 | |
| Ширина улиц, м/количество полос движения в обоих направлениях, шт | Главные улицы районного значения | 15/2 | 30/2 |
| Местные улицы | 8/1 | 8/1 | |
| Площадь земельного участка, га | Индивидуальная застройка | 0,06 | 0,1 |
| Блокированная застройка | 0,04(для радовых участков), 0,05 (для угловых) | ||
| Многоквартирная застройка | - | 0,45 | |
| Этажность рядовой застройки, надземных этажей | 3 | 4 | |
Ключевые элементы городской среды, которые затрагивает Стандарт
Минстрой обещает, что на основе Стандарта комплексного развития территорий будет пересмотрена нормативно-правовая база в области градорегулирования и архитектурного проектирования. К сожалению, красиво нарисованное-написанное на бумаге не так часто, как хотелось бы, претворяется в жизнь, если, конечно, не попадет в «нормативно-правовую базу». Застройщики научились говорить красивые слова (хотя чиновников им переплюнуть не удастся), «художники» – рисовать привлекательные картинки будущих жилых комплексов, создавать даже 3D-миры с жилыми комплексами-призраками, в которых можно побродить по виртуальному двору, заглянуть в виртуальную квартиру. Весь этот Стандарт по замыслу чиновников носит рекомендательный характер, так что можно «забить» на него, тем более что он не отвечает на главный вопрос, кто заплатит за инфраструктуру.
Проблемы КОТов
Чиновники из Минстроя всеми фибрами души хотят увеличить объемы строительства жилья с помощью проектов комплексного развития территорий. Ведь 120 млн кв. м, которые наказал вводить президент, висят как дамоклов меч над головами эффективных минстроевцев. Вице-премьер Виталий Мутко, который курирует строительную отрасль, недавно заявил, что для развития жилищного строительства необходимо ежегодно инвестировать в подготовку инженерной инфраструктуры как минимум 100 млрд рублей. При этом в текущем году на инфраструктуру в проектах КОТ в федеральном бюджете заложено 22,5 млрд рублей, то есть в 4 раза меньше. По его словам приоритетом для правительства является подготовка новых территорий, в том числе для проектов КОТ, что поможет создать задел под новое строительство жилья. Застройщики вторят ему. «В современных условиях основным путем развития крупных городов являются проекты Комплексного Освоения Территории (КОТ). По сути, проекты КОТ — это создание новых городских районов и городов-спутников, рассчитанных на комфортное проживание сотен тысяч человек. Появление таких проектов позволит российским городам превратиться в действительно современные и удобные мегаполисы», — уверен президент ГК «КОРТРОС» (компания реализует с 2007 года микрорайон Академический на 300 тыс. человек в Екатеринбурге, из 9 млн кв. м пока построено 1,5 млн) Вениамин Голубицкий.
За красивыми словами скрывается масса проблем, с которыми сталкиваются реализаторы КОТов. Безусловно, выгодно и удобно воплощать в жизнь больше проекты, рассчитанные на десятилетия: можно получать постоянный доход в течение длительного времени. Но практически все проекты, которые начинались с помпой и без нее, сталкиваются с проблемами, с переносами сроков строительства, с нехваткой средств на инфраструктуру и с невыполнением обещаний поддержки от властей. Результат — далекая от идеальной среда новых микрорайонов. За примерами далеко ходить не надо. В Петербурге проект «Балтийская жeмчужина» не получил обещанную станцию метро, в ЖК «Северная долина» не успевали строить социальную инфраструктуру, хотя активно штамповали многоэтажки, с подключением к водоснабжению были проблемы в «Новом Сертолово», в Янино до сих не расширили Колтушское шоссе, намыв на Васильевском до сих пор не могут намыть. А ведь как хорошо начиналось. Из ленты новостей, 2008 год: «Можно сказать, что впервые за трехсотлетнюю историю Петербург шагнул далеко в море, став обладателем 400 гектаров новых территорий. И это не просто дополнительные квадратные метры городских земель. Здесь появятся прекрасные современные здания, новые жилые и торговые комплексы, административные и социальные объекты. Это поможет сформировать современный морской фасад, достойный Петербурга как второй столицы России», — сказала губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. 2010 год: «Губернатор Валентина Матвиенко отметила, что «Северная долина» станет одним из самых красивых и комфортных новых микрорайонов города. Он будет полностью обеспечен современной социальной инфраструктурой. За 5-7 лет здесь предполагается построить 3,5 млн кв. м жилья». Интересно, что бы она сказала сейчас про красивый микрорайон на Парнасе, про торговые, административные объекты на намыве? Эксперты называют лишь один-единственный проект КОТ в Петербурге, который сохранил заявленные стандарты комфорта и своевременной обеспеченности инфраструктурой. Хотя и остался без метро и не все, что было обещано, застройщик исполнил. Из последних «успешных» примеров – намыв на Васильевском острове. Дома построили, коммуникации город не подвел, хотя обещал. Несколько лет эту проблему решали — решили. Но дорог нет, метро нет, построили один садик, поликлиник нет.
«У застройщиков КОТов есть все условия для того, чтобы все продумать и спроектировать практически с чистого листа. К сожалению, нередко создание среды ограничивается банальным благоустройством - типовой детской площадкой в центре асфальтового двора, заставленного машинами», – говорит Марина Агеева.
«Как такового стандарта комплексного освоения территорий на данный момент нет, — поясняет Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». Компания реализует два больших проекта в Янино и Сертолово. — Но есть достаточно жесткие ограничения на использование земельных участков как в Петербурге, так и в Ленинградской области. Определенные стандарты устанавливает и сам застройщик, если он настроен на долгосрочную работу и клиентоориентирован в своем бизнесе. Для нашей компании, к примеру, это наличие всей необходимой инфраструктуры в самом микрорайоне, ее своевременный запуск».
«Введение стандартов для территорий комплексной застройки назрело давно. Сейчас в большинстве таких районов ощущается острая нехватка социальных объектов, дорог, мест для отдыха. Высотные дома, рассчитанные на тысячи квартир, сложно назвать комфортными для проживания. Не случайно по статистике в подобных проектах квартиры нередко остаются не реализованными, — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Уменьшение высотности домов и сокращение плотности застройки позволит создавать более комфортные для жизни микрорайоны. Правда, и цена на жилье в них будет выше. Однако уже сейчас покупатели все чаще отдают предпочтение именно более дорогим, но при этом более удобным для жизни проектам».
«Стандарт ограничит разрастание городов, создаст требования к компактной модели городов, эффективному использованию земельных ресурсов, эффективному распределению транспортной и инженерной инфраструктуры. Сделав акцент на смешанном использовании, мы сформируем среду, устойчивую к экономическим и демографическим изменениям», — уверена Кристина Ишханова, заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ (АИЖК). Именно она курировала разработку Стандарта.
Денежный вопрос все портит
Мало кто будет спорить, что высотность до 9 этажей, наличие объектов торговли, услуг и досуга в пешей доступности, разнообразные, хотя и типовые архитектурные решения, благоустройство, озеленение — это плохо. И наверное, стандарт какой-никакой должен быть. Но основная проблема развития территорий остает,5ся «позади» — кто будет платить за эту красоту и насыщенность инфраструктурой.
«Основная сложность работы — возведение социальной инфраструктуры, — говорит Сергей Ярошенко. — Комфортные проекты комплексного освоения невозможны без достаточной обеспеченности собственными социальными объектами – это прежде всего детские сады и школы. Но сегодня нет единых правил строительства и финансирования таких объектов. Застройщики готовы помогать государству в их возведении, но полностью взять на себя расходы на строительство детских садов, школ, поликлиник, дорог мы не можем. Это значительные вложения, которые без государственной поддержки застройщики вынуждены включать в итоговую стоимость жилья».
Национальный проект «Жилье и городская среда» (планов громадьё). В этой таблице обозначен рост объемов строительства, рост цен на жилье (порядка 25%), почти двухкратный рост ипотеки.
Таблица 2. Цели, целевые и дополнительные показатели национального проекта
| N п/п | Цель, целевой показатель, дополнительный показатель | Базовое значение | Период, год с 2018 по 2024 | |||||||
| значение | дата | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | ||
| 1. | Обеспечение доступным жильём семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть меньше 8 % | |||||||||
| 1.1. | Средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту,% | 10,6 | 01.01.18 | 9,5 | 8,9 | 8,7 | 8,5 | 8,4 | 8,2 | 7,9 |
| 1.2. | Количество предоставленных ипотечных кредитов, млн ед. | 1,1 | 01.01.18 | 1,53 | 1,56 | 1,57 | 1,6 | 1,77 | 2,05 | 2,26 |
| 1.3. | Средняя стоимость 1 кв. метра модельного жилья на первичном рынке, тыс. рублей | - | - | - | 68,9 | 75,2 | 81,5 | 87,8 | 87,9 | 88 |
| 1.4. | Объём выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке, млн ед. | - | - | 0,50 | 0,60 | 0,64 | 0,68 | 0,78 | 0,98 | 1,10 |
| 1.5. | Количество действующих договоров долевого участия | - | - | |||||||
| 1.5.1. | - без счетов эскроу, тыс. ед. | - | - | 682 | 653 | 513 | 71 | 35 | 0 | 0 |
| 1.5.2. | - по счетам эскроу, тыс. ед. | - | - | 7 | 34 | 220 | 635 | 664 | 878 | 1014 |
| 2. | Увеличение объёма жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год, млн. кв. метров | 79,2 | 01.01.18 | 86 | 88 | 98 | 94 | 104 | 112 | 120 |
Комментарии