Концепция развития промзон южнее Обводного канала постепенно приобретает все более четкие очертания. 5 мая стало известно о том, что петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре подвел промежуточные итоги объявленного ранее закрытого международного конкурса «Серый пояс. Преобразование». Определены девять финалистов, среди которых и будет выбран тот, чей проект реновации территорий южнее Обводного в итоге назовут лучшим.
Среди тех, кто вышел в финал конкурса, петербургские компании (архитектурное бюро «Студия 44», архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»), московские (архитектурное бюро «Рождественка», ТПО «Резерв» и архитектурное бюро «Яуза-проект»), голландская компания «Maccreanor Lavington Architects — MLA+», норвежская «Transborder Studio», финская «Helin & Co», а также консорциум, в который вошли три архитектурные мастерские (петербургская «Евгений Герасимов и партнеры», московская Сергей Чобан «SPeeCH» и берлинская «nps tchoban voss»).
Теперь всем им предстоит разработать и представить собственную концепцию развития земель южнее Обводного канала. Развернуться есть где: под реновацию предназначена огромная территория от Екатерингофки до Невы площадью примерно 4 тыс. га (для сравнения, площадь соседнего Центрального района всего 1,7 га). Как сообщили в КГА, подведение итогов конкурса намечено на осень нынешнего года, подробности станут известны 17 мая, когда состоится запланированная организаторами пресс-конференция.
Требования, которые предъявляет город к участвующим в конкурсе проектам, свидетельствуют о взвешенном подходе властей к освоению бывших промышленных территорий. Речь не идет о сплошном жилищном строительстве. Под жилье отводится 40% территории, а остальные 60 будут поровну поделены между зелеными зонами и чистыми высокотехнологичными производствами, размещение которых не требует обязательных санитарно-защитных зон. Таким образом, для жителей этой части города открываются перспективы трудоустройства и отдыха в непосредственной близости от места проживания. Однако для реализации задуманного сделать предстоит много — одно озеленение территории чего стоит. Даже беглый взгляд на карту позволяет увидеть, что «серый пояс» действительно серый. Кроме парка Екатерингoф и нескольких кладбищ, зеленых зон тут практически нет. Увеличение площади озеленения до 30% территории, очевидно, потребует создания за Обводным новых парковых зон.
Для решения транспортной проблемы участникам конкурса предложено разработать план развития улично-дорожной сети, организации движения общественного транспорта. Отметим, что большое значение здесь имеет уже давно проводимая городом работа по созданию трассы транспортного обхода центра Петербурга (ТОЦ). В нее входит реконструкция набережной Обводного канала, строительство транспортных развязок на пр. Обуховской обороны, на Старо-Петергофском и Московском проспектах и др. После завершения всех работ, когда участок ТОЦ от Западного скоростного диаметра до пр. Обуховской обороны вступит в строй, транспортная доступность в том числе и нынешней «серой зоны» на Обводном существенно улучшится. По самым оптимистичным прогнозам это произойдет в 2018 году, по более реалистичным (к чему склоняются и городские власти) ввести ТОЦ в строй ранее 2020 года не удастся.
Впрочем, как уже было сказано, и само освоение территорий за Обводным потребует немало времени. В настоящее время в КГА затрудняются сказать сколько, но понятно, что на реализацию проекта такого масштаба может потребоваться не менее десяти лет.
Отметим, что новое жилищное строительство южнее Обводного канала ведется уже не один год, но это все же локальные проекты (ЖК «Тапиола», «Панорама-360», «Адмирал» и др.). Активнее всего осваивается территория в районе Московского проспекта между станциями метро «Фрунзенская» и «Моcковские ворота», где заявлено полтора десятка проектов. Но в целом близкие к центру Петербурга и потому весьма притягательные земли южнее Обводного канала продолжают оставаться резерве. Перспектива их комплексного освоения выглядит очень заманчиво. Это, безусловно, один из важнейших проектов в масштабах всего города.
Портал Novostroy.su обратился к экспертам рынка недвижимости с просьбой оценить, сколько лет может занять реновация столь крупной территории, каким образом она повлияет на ситуацию на петербургском рынке недвижимости, жилье какого класса оправданно строить южнее Обводного канала и каковы прогнозы по ценам на жилье в бывшем «сером поясе».
Шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин отмечает, что Обводный канал — одна из динамично развивающихся и потому перспективных для застройки зон, несмотря на не самую благополучную экологию и (иногда) проблемное социальное окружение:
«Здесь уже есть ЖК «Тапиола», ЖК «Панорама-360», запланирован большой квартал от «Эталон» («Галактика»), по соседству, в районе Фрунзенской - сразу несколько застройщиков и т. п. Диапазон цен понятный: примерно от 90 до 170 тысяч руб. за кв. м, в зависимости от класса проекта и конкретного места».
Впрочем, констатирует эксперт, успех в освоении конкретного пятна будет зависеть от того, насколько тщательно оно подготовлено:
«Главстрой-СПб» тоже ведь покупал квартал на конкурсе. А потом оказалось, что там арендаторы и даже неучтенные собственники. А потом у города изменились требования. А потом фирму начали штрафовать за срыв сроков, время от времени угрожая вовсе отнять пятно и выставить его на новый конкурс... Реновация «серых» зон в огромной степени зависит от того, насколько юридически чист предоставляемый участок. От памятников, которые с пушкинских времен имеют привычку появляться там, где их не ждут (см. поэму «Медный вcадник» и историю «блокадной» подстанции). От претензий третьих лиц. От внезапных инфраструктурных проблем...
Администрация, как правило, считает, что после проведения торгов ее заботы закончились, дальше пусть у инвестора голова болит. На самом деле такие проекты нуждаются и в контроле, и в сопровождении».
«Чтобы прогнозировать ситуацию с ценами, нужно понимать, что это процесс далеко не быстрый, уйдут годы, чтобы преобразовать данные кварталы и полностью реализовать задуманное, — констатирует Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Безусловно, это окажет в перспективе положительное влияние как на непосредственную зону, где появится в том числе и жилье, так и на окружающую территорию. В том числе и на потенциал роста текущих цен. Так как территория расположена рядом с центром города, появятся обширные зеленые зоны, рабочие места и многое другое».
Эксперт предполагает, что на рассматриваемых территориях преимущественно может появиться жилье комфорт класса — при условии благоустройства и реализации той концепции, которая предусматривается.
«В рамках развития территории рядом с Обводным каналом, — поясняет Ольга Трошева, — можно привести в пример квартал Шкапина-Розенштейна, где уже построен ЖК «Панорама-360» («Главстрой-СПб»), продажи которого стартовали в 2013 году по средней цене около 80 тыс. руб./кв. м. В настоящее время в продаже остались последние квартиры со средней стоимостью квадратного метра порядка 103 тыс. рублей.
Кроме того, редевелопменту подверглись промышленные зоны на территории бывшего завода «Петмол», где в настоящее время реализуются несколько жилых комплексов классов «комфорт» и «бизнес». Средняя цена в локации составляет порядка 135 тыс. руб./кв. м при 100% оплате, все объекты находятся на финальном этапе строительства со сроком сдачи в 2016 году. «Бизнес» — в основном это сданные объекты, кроме ЖК «Богемия» («ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад») (срок сдачи III квартал 2018)».
«Конечно, реновация «серого пояса» такого масштаба, как Обводный канал, 4 тыс. га практически примыкающих к историческому центру — это грандиозный проект, — комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Если территория будет подвергнута комплексной реновации в условиях, которые на сегодняшний день заявлены в конкурсе, то есть с выделением 30% территорий под зеленые зоны и зоны общественных пространств, то это может стать проектом первой четверти XXI века. Долгие годы эта зона функционировала как промышленная, а жилые кварталы служили довеском к фабрикам и заводам. Переосмыслить такую городскую территорию — это дорогого стоит».
Эксперт полагает, что по тем базовым параметрам, которые заявлены, проект обещает стать значимым для города. Вопрос в том, будет ли он ограничен разумными временными рамками.
«Если он будет разбит на мелкие очереди и осваиваться постепенно, то есть большой риск разменять этот проект на медные пятаки и тогда его влияние на рынок может оказаться ничтожным, — считает Светлана Денисова. — Если же это будет реальная комплексная реновация с заменой сетей и выделением общественных пространств, парков, решением транспортных проблем, то такой опыт можно только приветствовать. Это может задать тон для решения проблем промышленной городской застройки в целом и превратить Петербург наряду с другими европейскими городами в пример модернизированного подхода к реновации промышленных зон. Это дает повод говорить о настоящей гуманизации среды. При комплексном освоении такого участка земли объекты могут быть привлекательны, потому что там может быть сформирована более комфортная среда. Такие проекты точно не пройдут мимо общественного интереса. Будет произведен соответствующий брендинг территории, привлечено всеобщее внимание. По срокам реновации - это будет проектом не менее, чем десятилетия. Хочется верить, что он станет проектом третьего десятилетия XXI века».
Что касается сегментов жилья внутри зоны реновации, то, по мнению эксперта, столь огромный участок предполагает диверсификацию по классу жилья внутри проекта.
«Если жилье будет непосредственно примыкать к Обводному каналу, — говорит Светлана Денисова, — то это будут объекты только масс-маркета. Обводный канал — значимая транспортная магистраль, она остается восьмирядной автомобильной трассой, по которой следуют грузовики. Это не позволит строить здесь по-настоящему комфортное жилье. В идеале вдоль Обводного канала должны располагаться объекты офисного, торгового, производственного назначения. А вот внутри кварталов может быть жилье и высокого класса, как минимум бизнес-класса, если это будет модернизация квартала с выделением зеленых зон и крупных общественных пространств. Возможно, в квартале будут переосмыслены исторические здания с обустройством лофтов, с сохранением исторической ауры, бережным обыгрыванием кирпичной архитектуры, которая в своем роде уникальна».
От прогнозов в отношении цены на жилье в «серой зоне» эксперт пока воздержалась:
«Общая ситуация настоящего времени характеризуется чрезвычайно высокой степенью неопределенности. Только первый квартал текущего года дает повод для осторожного оптимизма и мы можем говорить о том, что ситуация некоторым образом стабилизируется, но делать прогнозы пока не позволяет».
«Если проект реновации «серой зоны» у Обводного канала воплотится в жизнь, это станет несомненным благом и для локации, и для петербургского строительного сектора в целом, — уверена Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и «RBI»). — Во-первых, район обретет новый статус, превратившись из промзоны в комфортные районы для жизни людей с современным архитектурным обликом. Во-вторых, возрастут объемы нового жилья в локации с хорошей транспортной доступностью и готовой инженерной инфраструктурой. В-третьих, качественные трансформации среды повлияют и на близлежащую вторичку, повысив ее цену. Сейчас и в ближайшие годы «серая зона» у Обводного будет развиваться за счет проектов комфорт-класса, в будущем возможно появление проектов и более высокого класса. Текущая цена в новых домах этой локации — 110-130 тыс. руб. за кв. м».
В оценках сроков реализации проекта эксперт дает осторожную оценку:
«Не следует забывать, что фактический вывод промышленных предприятий из «серой зоны» — технически сложный процесс. Собственники тяжело идут на переезд, добавляет проблем и действующее законодательство в части санитарно-защитных зон. Если реальные шаги в этом направлении будут сделаны, на развитие территорий у Обводного (от старта конкурса до завершения готовых проектов) может уйти около 10 лет».
Комментарии