«Хрущевки» крупным оптом

За все время действия адресной программы развития застроенных территорий город пристроил на торгах лишь один участок – в октябре 2008-го квартал в Ульянке получила строительная компания «Воин-В» за 103,5 млн руб. Второй лот – квартал в Дачном, предложенный за 200,7 млн руб., – оказался невостребованным. Больше аукционов по причине наступившего кризиса не проводилось.
 
Время не ждет
 
Теперь Смольный заявил о начале новых масштабных торгов. Разом на аукционы будут выставлены две трети территорий из адресного перечня. За 22 квартала общей площадью более 800 га город рассчитывает выручить лишь 387,8 млн руб. Причем доход – не основная цель. «То, что заработает бюджет – не главное. Нам важнее найти заинтересованных, эффективных инвесторов», – подчеркнула губернатор Валентина Матвиенко, распорядившись максимально быстро объявить о дате торгов и запустить буксующую программу реновации уже в начале будущего года.
 
Губернатор не исключает, что продать все лоты разом не удастся, но объявить аукционы надо – хотя бы для того чтобы понять, как рынок отреагирует на эти предложения. «Ждать мы больше не можем – через три-пять лет эти дома начнут разваливаться», – говорит госпожа Матвиенко.
 
У «скоропалительной» инициативы есть как минимум еще несколько объяснений. Например, Управление инвестиций Комитета по строительству, воспользовавшись годовой паузой, завершило разработку документации к торгам: на сегодня оформлены большинство кварталов программы. И их решили запустить в работу. Такое решение «спровоцировала» и угроза самоликвидации программы: этим летом парламентарии сократили адресный перечень на девять кварталов – из-за охранных обременений потенциальные инвесторы отказались от реновации в Кронштадте и других районах. Кроме того появились инициативы по исключению из закона и других кварталов, например, в Пушкине, где на этом настаивает сама районная администрация. Сейчас в программе осталось лишь 32 квартала.
 
И главная причина: судя по всему, Смольному, наконец, удалось найти для программы конкретных инвесторов. По словам вице-губернатора Романа Филимонова, интересанты по отдельным территориям даже помогали чиновникам в формировании лотов. «Аукционами интересуются как петербургские застройщики, так и компании из других регионов», – говорит господин Филимонов, демонстрируя уверенность в том, что торги состоятся.
 
Город в доле
 
За кризисный год условия участия в городской программе реновации принципиально не изменились. На освоение территорий отводится не более девяти лет, на разработку проектов планировки территорий (ППТ) – 11 месяцев.
 
Город, как и прежде, берет на себя лишь строительство (реконструкцию) на всех территориях объектов социальной инфраструктуры. Обещания в ряде случаев за бюджетный счет обустраивать внутриквартальные сети массового распространения не имели. Город возьмет на себя инженерию лишь по одной территории – кварталы 1–5 Сосновая Поляна (лот № 1). В остальных кварталах коммуникации должен строить инвестор. Ему также предстоят затраты по сносу ветхих домов (140–370 объектов в каждом лоте) и расселению граждан. Для нанимателей будущие победители должны передать городу от 157 тыс. до 351 тыс. кв. м нового жилья, в зависимости от лота. Если для расселения потребуется большее количество квартир, власти готовы компенсировать дополнительные затраты инвестора. Все вопросы расселения собственников победитель торгов должен решать самостоятельно.
 
Единственное, что существенно поменялось, – это цена за вхождение в программу. Она упала в разы: стоимость лотов, в каждый из которых входит по пять-шесть кварталов, составляет от 44,7 млн до 152,8 млн руб. Таким образом – без учета затрат на расселение и инженерию – землю хрущевских кварталов нынче можно прикупить примерно по 50 руб. за кв. м.
 
Успех аукционов, помимо минимальной цены, призван обеспечить и уменьшенный объем банковских гарантий, представляемых инвестором. Они установлены в пределах лишь 278–616 млн руб., в зависимости от лота (для сравнения: лишь на один квартал в Дачном банковская гарантия в прошлом году составляла 260 млн).
 
Приятное разнообразие
 
На всех территориях, планируемых к торгам, можно возвести новые объекты общей площадью свыше 7,2 млн кв. м. В составе лотов – кварталы с самой разной локацией. Например, самый крупный лот № 1 – общей площадью в 323 га – составлен из шести территорий в Кировском, Калининском, Красносельском и Невском районах. Предполагаемый объем нового строительства – более 2,4 млн кв. м.
 
Согласно Генплану и ПЗЗ почти все эти земли предназначены для строительства средне- и многоэтажных домов. Правда, в лоте № 4 есть квартал в Курортном районе, где можно строить малоэтажные и индивидуальные жилые дома. На всех территориях также разрешено строительство общественно-деловых объектов, спортивных сооружений, объектов социального и коммунально-бытового назначения и т. п.
 
По словам Романа Филимонова, принцип формирования лотов прост: объединены как инвестиционно привлекательные площади, так и убыточные для инвесторов кварталы (таковых примерно треть). В итоге по каждому лоту достигнута положительная рыночная оценка. Например, все в тот же лот № 1 попало сразу четыре квартала с общим «минусовым балансом» в 11 млрд руб. Что нивелируется лишь одним дорогим кварталом – территория, ограниченная береговой линией рек Невы и Славянки, оценена Управлением инвестиций в 11,7 млрд руб. В лотах № 2 и № 3 всего по одному убыточному кварталу, а в последнем лоте площади с отрицательной рыночной оценкой вовсе отсутствуют.
 
В оценке привлекательности лотов эксперты расходятся. «Наиболее привлекательным я считаю четвертый лот, – говорит директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов. – Он включает участки в Курортном и Московском районах, районах престижных, которые можно выгодно преподнести. Здесь же оптимальное, по сравнению с другими лотами, соотношение количества домов под снос и жилой площади, предназначенной городу. Например, первый лот – это огромный земельный участок, освоение которого потребует огромных средств. В существующих условиях это практически нереально. В третьем лоте собраны участки в наименее привлекательных районах».
 
Стартовые цены невысоки, но не всех инвесторов они устраивают. «Цены трудно назвать привлекательными, они не соответствуют содержанию лотов. Не совсем понятно, по какому принципу были организованы лоты, в каждом из которых собраны такие разноликвидные кварталы, – считает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. – Наиболее интересные и сильные, на мой взгляд, это третий и четвертый лоты».
 
Трудно быть реноватором
 
Все эксперты без исключения сходятся в том, что реализовать проекты за девять лет – достаточно сложная задача. Основные трудности – расселение жителей и строительство новых инженерных коммуникаций. Участие города в возведении объектов социальной инфраструктуры положение не спасает. «В собственность города нужно будет передать без малого миллион квадратных метров жилья, что является большой нагрузкой для застройщика. Поэтому, возможно, кто-то из инвесторов и решится приобрести предлагаемые лоты, но с расчетом на какие-то иные, известные только ему, будущие преференции от города. А быть может, вообще потом устроит распродажу размежеванных и выкупленных земельных участков в составе утвержденных проектов планировки и межевания», – высказывает опасения Владимир Копылов.
 
Скептически настроен и руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов: «Вопрос развития подобных территорий – многофакторный процесс, растянутый во времени. Это затратные проекты, на которые у города зачастую нет денег. А с перекладыванием этих вопросов на плечи инвестора такие проекты становятся высокорисковыми и слабо прогнозируемыми с экономической точки зрения. В сегодняшних рыночных условиях, на мой взгляд, рассматривать подобные проекты инвесторы могут с большой осторожностью».
 
Большинство застройщиков в роли реноваторов себя не видят. «Наша компания в этом конкурсе участвовать не будет. Проект длинный, требующий больших финансовых ресурсов. Мы оцениваем риски как достаточно высокие – предвидим обнаружение подводных камней, предугадать которые заранее сложно», – говорит генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.
Генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев также не готов участвовать в торгах. «Хотелось бы, чтобы город брал на себя основную часть работы по инженерной подготовке участков и расселению домов, находящихся на территории кварталов, предназначенных к застройке», – подчеркивает он.
 
Его имя...
 
Полгода назад Роман Филимонов обещал, что аукционы на право развития территорий будут объявлены, когда на конкретные территории отыщутся интересанты. Судя по всему, таковые появились. А возможно, один – сразу на все. Такую версию косвенно подтверждают и источники в администрации. «Это – торги под конкретного инвестора. В процессе них цены будут стремиться к минимуму, главное – запустить программу», – сообщил один из чиновников (при условии анонимности).
 
Участники рынка также не исключают версию «торгов для одного купца». «В существующей ситуации вряд ли такой товар будет пользоваться большим спросом у инвесторов. Не исключено, что эти аукционы организованы под определенного интересанта, – предполагает Александр Филиппов. – Город таким образом пытается выполнить свои обещания расселить «хрущевские» кварталы, возложив эту задачу на инвестора».
 
О том, что оптимизм властей основан не на пустом месте, говорит и появление первых интересантов на «хрущевский» товар. Например, в ряде СМИ прошла информация, что интерес к проекту выразили структуры, имеющие отношение к «Базовому элементу» Олега Дерипаски. Своего участия в предстоящих торгах не исключают в ЗАО «Ойкумена», где реализуют совместные строительные проекты с компанией «РосСтрой» («дочкой» крупнейшего строительного холдинга «СУ-155»).
 
«Нам интересно такое предложение. Строительство в старых, обжитых районах имеет ряд преимуществ: здесь и развитая инфраструктура, сформировавшаяся социальная история. Мы будем участвовать в таких конкурсах, – говорит генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. – У нас уже есть опыт участия в программе реновации в Москве, и сейчас мы изучаем экономику проектов в некоторых кварталах, предложенных под реновацию в Петербурге».
 
В любом случае интрига с идентификацией «купца» продлится недолго. Торги крупнооптовым «хрущевским» товаром намечены на 30 декабря.