Участки с коммуникациями от 1 млн р. в готовых посёлках

Есть ли жизнь после отмены «долёвки». Ищем безопасные способы купить строящееся жилье

Что на рынке 351 12 августа 2019 в 12:46 Мария Мельникова
Есть ли жизнь после отмены «долёвки». Ищем безопасные способы купить строящееся жилье

1 июля 2019 года началась самая масштабная реформа строительного рынка за всю историю современной России. Страна официально отказалась от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Договоры долевого участия не канули в Лету, однако помимо них существует множество способов приобретения строящегося жилья. Эксперты рассказали, насколько они безопасны.

ДДУ вчера, сегодня, завтра

Упомянутые организации
Аквилон-Инвест
Компания
Рейтинг A/9 объектов
Зотова Надежда
Представитель застройщика

Для начала стоит отметить, что отказ от долевого строительства в большей степени влияет на работу девелоперов, а не на действия покупателей жилья. «Формально мы не уходим от договоров участия в долевом строительстве, меняется только порядок оплаты ДДУ: если раньше клиенты перечисляли средства напрямую застройщику, то сейчас деньги дольщика будут направляться в банк на определенный эскроу-счет. Застройщик же получает деньги после сдачи дома и оформления первого права собственности на квартиру», – сообщила директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова.

Главный плюс покупки жилья через проектное финансирование – возможность расторгнуть договор с застройщиком, который затягивает срок реализации проекта, и забрать из банка вложенные деньги. «Участие банка делает ДДУ самым надежным и приемлемым способом приобрести квартиру на рынке новостроек», – уверена адвокат Инна Белякова.

Впрочем, проектное финансирование только внедряется, и, возможно, проблемные места механизма просто не видны. Когда-то власти считали, что федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) решит все проблемы отрасли, однако этого не случилось.

На фото — строительство ЖК Veda Village

Упомянутые организации
Компания
Рейтинг C+/1 объект

Российский рынок не до конца отказался от старой схемы долевого строительства. Специалист компании «Веда-Хаус» Мария Дмитриева напомнила, что для достройки жилых домов, степень готовности которых к 1 июля составляла 30% и более, а количество зарегистрированных в проекте ДДУ – 10% и более, привлекать банки с эскроу-счетами не нужно. Покупатель может по старинке передать деньги напрямую застройщику и ждать завершения проекта.

Калашникова Надежда
Эксперт рынка

Несмотря на все несовершенство 214-ФЗ застройщики до сих пор настаивают, что в сравнении с другими такой способ приобретения строящегося жилья надежен. «Заключение ДДУ – самый безопасный способ приобрести жилье на этапе строительства», – уверена директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Переуступка прав требования

Упомянутые организации
Л1
Компания
Рейтинг B+/29 объектов

Еще один популярный способ приобрести строящееся жилье – заключить договор о переуступке прав. По сути, это перепродажа. Продавцом может выступать как физическое лицо, внезапно изменившее планы, так и сам застройщик. «Ради того, чтобы продолжить работу по старой схеме после официальной отмены долевого строительства 1 июля этого года, некоторые строительные компании сами у себя выкупали квартиры, используя, к примеру, свои дочерние компании. После это жилье можно будет продать по переуступке», – рассказала Мария Дмитриева.

Популярностью такие сделки пользуются из-за экономической выгоды – квартира в переуступке почти всегда дешевле, чем даже аналогичные варианты в рамках одного ЖК. Однако подобные сделки лучше заключать под присмотром юриста.

Главная сложность в том, что участников в такой сделке почти всегда больше двух. «Перед подписанием договора на переуступку прав на строящееся жильё необходимо заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика. Также нужно проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний должен участвовать в сделке», – советует генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.

На фото — ЖК «Q-мир»

Важно и то, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на переуступку квартиры. Также необходимо выяснить, есть ли у супругов или уже бывших супругов брачный договор, и тщательно проверить, нет ли там пунктов, касающихся жилой недвижимости.

Инвестиционный договор

Инвестиционные договоры привлекают многих покупателей жилья возможностью сэкономить и купить не всю квартиру, а долю в ней. Кроме того, законодательство обязывает застройщика использовать деньги инвесторов только для реализации конкретного проекта, а не для, например, строительства торгового центра в другом ЖК. Даже закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не гарантировал. Однако минусов у договоров такого типа все же больше.

Главная проблема в том, что такие договоры контролируются инвестиционным законодательством. «По закону, лицо, подписавшее такой договор, является не приобретателем жилого помещения для проживания в нем, а бизнесменом, вложившим деньги в строительство для получения прибыли. Соответственно, все убытки и потери инвестора будут рассматриваться как предпринимательские риски, которые подлежат возврату только в рамках договорных отношений», – напомнила Инна Белякова.

Договор паенакопления

Медленно, но верно уходит в прошлое схема покупки новостроек через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Изменения в 214-ФЗ фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют только кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» ради завершения жилых долгостроев», – сообщил заместитель главы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Впрочем, причин расстраиваться нет, т.к. участие в ЖСК – мероприятие крайне рискованное. Инна Белякова напомнила, что договор участия в ЖСК не подлежит государственной регистрации и, соответственно, от двойной продажи пайщика защищает только добросовестность застройщика. Кроме того, если покупатель захочет расторгнуть договор, и даже если такое решение примет сам кооператив, то ни на что, кроме возврата паевого взноса гражданин рассчитывать не сможет. «А ведь существуют еще и невозвратные вступительный и членский взносы и многое другое. Их размеры зачастую незначительно меньше паевого взноса», – сказала адвокат.

Из плюсов ЖСК можно выделить то, что такая схема позволяет приобрести апартаменты, которые российское законодательство относит к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Однако в таком случае риски дополнительно возрастают: такие сделки под действие 214-ФЗ не попадают. В связи с этим обманутым пайщикам помощи ждать просто неоткуда.

На фото — МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»

Упомянутые объекты
WINGS апартаменты на Крыленко
Жилой комплекс
СК «Монолит», ООО

С такой проблемой столкнулись, например, покупатели апартаментов в комплексе «Царицино» в Москве. Сегодня за строительство домов борются более 5000 обманутых дольщиков, и около 800 пайщиков. Конечно, и первые, и вторые оказались в тяжелейшей ситуации, однако пайщикам приходится бороться и за то, чтобы власти их официально признали пострадавшей стороной. С такими же проблемами столкнулись дольщики петербургского «WINGS апартаменты на Крыленко», которые ждут свои апартаменты с 2016 года.

Предварительный договор

На заре становления строительного рынка России многие девелоперы популяризировали предварительные договоры купли-продажи квартиры. Их можно понять: подписывая такой договор покупатель, по сути, берет все риски на себя. На строительную компанию же ложится только одно обязательство – подписать основной договор купли-продажи через определенное время, чаще всего – когда ЖК уже будет введен в эксплуатацию. В результате, насколько бы реализация проекта не затянулась, девелопер в отличие от покупателя не несет никаких издержек.

Также всегда существует риск двойных продаж, т.к. такой договор не подлежит регистрации в Росреестре. Кроме того, некоторые застройщики заключали предварительные договора еще до того, как получили всю разрешительную документацию на реализацию жилого проекта. В таком случае, шанс вернуть вложенные деньги близится к нулю.

Однако у такой схемы есть весомый плюс, на который и надеялись все покупатели, – возможность почти в два раза сэкономить при покупке жилья. Юристы напоминают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и призывают полностью отказаться от предварительных договоров, чтобы вам не обещал застройщик.

Похожие статьи по данной теме

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • Кадастровый паспорт: почему его отменили и какой документ его заменил?
    16 июля 2019 в 11:43 59831

    В 2017 г. кадастровый паспорт, бывший в обращении с 1998 г., изменил свою форму и фактически был полностью отменен. В соответствии с Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости», на смену этому документу пришла выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. Это значительно упростило госрегистрацию имущественного права и постановку на кадастровый учет.

  • Бешеные скидки новостроек: распродажа началась?
    13 августа 2019 в 17:53 4824

    Август неожиданно оказался богат на скидки. Причем сэкономить предлагается по-крупному. Неужели застройщики решили быстро все распродать?