Чиновники и застройщики единым фронтом выступили за поддержку строительной отрасли, за субсидирование, снижение проверок и бюрократических барьеров. В отрасль будут вливаться миллиарды рублей, чтобы не допустить кризиса и остановки стройиндустрии. Но, в конечном итоге, опять за спасение строительства заплатят дольщики.
Мартовская аналитика рынка недвижимости уверяет, что ценник на новостройки продолжает расти, в апреле этот тренд остается актуальным. Понятно, что сейчас продолжается панический ажиотаж, из серии покупки тонн сахара и гречки про запас, а заодно и недвижимости. Но это состояние пройдет, покупатель успокоится. Застройщики уже жалуются, что количество звонков снизилось в разы. Государство, в свою очередь, принимает оперативные меры по поддержке стройкомплекса. Если присмотреться, все эти меры уже принимались ранее, для борьбы с коронавирусным кризисом. Подозреваю, что нынешний кризис будет несколько иным, мягко говоря.
Простые решения
Пока что оперативные решения со стороны строительных чиновников и правительства выглядят логичными и своевременными.
«В условиях беспрецедентных западных санкций строительная отрасль без всякого преувеличения становится бюджетообразующей, поэтому власти предпринимают самые серьезные меры для ее поддержки. Так, в числе принятых мер – льготное кредитование застройщиков, сокращение сроков разработки и согласования градостроительной документации. В сфере земельных отношений предусмотрена пролонгация договоров аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и возможность льгот по аренде, упрощение порядка различных экспертиз», – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
На днях опубликована информация, что правительство продлило на год сроки действия разрешений на строительство и ГПЗУ, истекающих до 1 августа 2022 года. Также введен мораторий на уплату неустойки за срыв сроков ввода – застройщики могут с полным правом переносить ввод в эксплуатацию без каких-либо штрафных санкций. «Все объекты жилищного строительства, которые находятся на стадии строительства, будут завершены», – пообещал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Что имеем? По госипотеке-2022 государство субсидирует ставку до 15%. Прошлая госипотека, которая была запущена в 2020 году, стоила заемщику 6-7% годовых, в два раза дешевле. Так что дольщик заплатит больше, чем субсидирует государство. Да и субсидия эта – в некоторой степени деньги из кармана россиян, а значит и дольщика тоже. Пример для понимания: при ставке 6% годовых при первоначальном взносе 20% (1,6 млн рублей) за квартиру стоимостью 8 млн рублей ежемесячный платеж составлял 45,8 тыс. рублей. При ставке 12% он вырастает до 70,5 тыс. рублей. Да, застройщики и банки уже предлагают свои программы, где ставки начинаются от 7,7%. Например, такую программу запустил «Строительный трест» совместно с «Московским Кредитным Банком» на покупку квартир в ЖК «Листва», ЖК NEWПИТЕР, а также ЖК «Новое Купчино». Надеюсь, не стоит объяснять, что «субсидия» процентов будет запрятана в стоимости недвижимости.
Вторая финансовая мера – это субсидирование ставки по проектному финансированию до 15%. Застройщики говорят, что мера назрела, новые проекты начинать по рыночной ставке никто не хочет, да и старые подвисли (кредиты давались по плавающей ставке). Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин рассказывал в начале года, что 70–80% застройщиков Петербурга и Ленобласти платят по пониженной ставке, которая варьируется от 0,01 до 3%. По его словам, базовые ставки по проектному финансированию в начале 2021 года составляли в среднем 9%, специальные – 3%. На начало этого года они увеличились примерно на 2,5–3% из-за роста ключевой ставки. При любом раскладе 15% – это очень много. И груз таких дорогих кредитов в конечном счете ляжет опять на плечи дольщиков. Бизнес есть бизнес.
А что дальше?
Все эти меры можно назвать временными. Да и для вливания миллиардов бюджетных денег много ума не надо. Проблем намного больше, и они глубже, чем примитивное стимулирование спроса и раздача денег застройщикам.
Как оказалась (неожиданно, как всегда), отрасль серьезно зависит от западных технологий и оборудования. Пока что эту проблему собираются решать за счет поставок из дружественных стран, что опять-таки отразится на стоимости строительства. Не совсем однозначна ситуация с рабочими на стройках, которые в массе своей приехали из азиатских республик. Из угнетенного «класса» они быстро превращаются в критически важную силу, без которой дальнейшее строительство может остановиться. Они могут начать «качать» свои права, что изменит привычную финмодель строительства. Опять-таки можно легко предположить, что это отразится на стоимости новостроек.
«Дефицита иностранной рабочей силы, которого участники строительной отрасли опасались в конце февраля-марте, пока на рынке не наблюдается, – считает Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI. – Сработали компенсаторные механизмы: ряд крупных строек, которые велись с участием нерезидентов из «недружественных стран», приостановились, в результате люди ищут трудоустройство».
Думается, что еще не все проблемы, связанные с текущей ситуацией, проявились на рынке. Неплохо бы правительству предвидеть их и реагировать заблаговременно, так сказать, не дожидаясь пожара. А вот с такой задачей федеральные чиновники могут и не справиться.
| Размещенных объявлений | Активных объявлений, «вторичка» | Активных объявлений, новостройки |
Средняя стоимость кв. м, «вторичка» |
Средняя стоимость кв. м, «первичка» | |
| Санкт-Петербург | |||||
| февраль | 108 082 (18 421) | 31 517 (-5 097) | 29 689 (-4 652) | 182 857 руб. (-4 339 ) | 243 312 руб. (+27 041) |
| март | 107 923 (-159) | 28 249 (-3 268) | 33 256 (+3 567) | 208 658 руб. (+25 801) | 256 836 руб. (+13 525) |
| Ленобласть | |||||
| февраль | 54 837 (-10 836) | 8 820 (-74) | 18 166 (-1051) | 140 278 руб. (+278) | 143 128 руб. (+12259) |
| март | 54857 | 7545 (-1275) |
17122 (-1044)
|
154723 руб. (+14445) | 150000 руб. (+6872) |
Источник: opendata.domclick.ru
Данные за февраль-март показывают, что рост цен на жилье продолжается (только «вторичка» в феврале несколько провалилась), причем март показал значительный рост. Также сокращается количество выставленных на продажу объектов
Комментарии