Компания LEGENDA Intelligent Development — игрок с репутацией, на ее счету три сданных жилых комплекса. И три объекта одновременно застройщик возводит в настоящий момент, в том числе ЖК «Legenda Гeроев» в популярном сегодня районе Балтийской жемчужины. Novostroy.su проверил, хватает ли у компании средств на такие масштабные планы.
Застройщиком ЖК «Legenda Героев» является ООО «Легенда инвест» (ИНН 7810410939), зарегистрированное 11 февраля 2013 года.
В базе данных ЕГРЮЛ есть информация о залоге на долю учредителя в уставном капитале застройщика: залог до полного исполнения обязательств ООО «Практика» по договору займа №3-101-10/16 от 14 октября 2016 года, заключенному с ООО «Баррикада». Залогодержателем является ООО «Баррикада», дата внесения записи - 2 ноября 2016 года. Отметим, что учредитель застройщика ООО «Легенда» имеет уставный капитал 200 миллионов рублей. Генеральным директором этой фирмы и учредителем с долей в 99% уставного капитала является также Селиванов В. Г. Таким образом и застройщик, и фирма-учредитель принадлежат Селиванову В. Г., он же и возглавляет эти компании.
В настоящий момент на официальном сайте LEGENDA Intelligent Development размещена проектная декларация строительства четырех корпусов ЖК. Согласно проектной декларации от 25.11.2016 года, это многоквартирные 22-этажные жилые дома. Также запланирована двухэтажная подземная автостоянка.
Разрешение на строительство действует с 24 ноября 2016 года до 24 декабря 2019 года. Начало строительства - декабрь 2016 года, окончание - ноябрь 2020 года. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на ноябрь 2020 года.
Количество квартир — 588, машиномест в подземной автостоянке - 485. Площадь помещений коммерческого назначения составляет 3 346 квадратных метров. Планируемая стоимость - 3 340 581 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:40:0008339:4665.
Согласно фотографиям строительства домов, размещенным на сайте ЖК, на конец мая 2017 года видно, что строительство практически не началось. Строительная площадка обнесена забором. Ведется установка пробных свая. Освоенный строительный объем - не значительный.
Так как строительство только началось, делать выводы, укладывается ли застройщик в заявленный им график или нет, преждевременно.
Темпы продаж и стройка
Согласно информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра по состоянию на 14.06.2017 года (время написания материала), в ЖК «Legenda Героев» было заключено 25 договоров долевого участия. Эти ДДУ зарегистрированы в интервале с 20.12.2016 года по 06.06.2017 года. Причем 13 из них заключены в течение мая 2017 года, то есть в тот месяц когда и начались работы на стройплощадке. К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договора, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных ресурсов. Между тем, существуют и договора, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком.
Это означает, что, возможно, заключено не 25 договоров по строящимся корпусам, а как минимум в два раза больше. С учетом того, что общее количество квартир строящегося жилого дома - 588, можно предположить, что такие темпы продажи квартир (13-15 договоров в месяц за 3,5 года до сдачи домов в эксплуатацию) способны обеспечить застройщика достаточным размером денег, чтобы строительство шло по заявленному графику.
Важно отметить, что 4,2% договоров (25/588) - договора по ипотеке, а значит суммы по ним застройщику поступили в полном объеме. То есть как минимум 4,2% (в реальности больше) денежных средств от продажи застройщик уже получил по факту. Но эта цифра может быть и в два раза больше. При этом строительство еще практически не началось (за исключением поставленного строительного забора и начавшихся работ по установке пробных свая), что не составляет и 1% от объема строительства.
Пока очевидно, что темпы привлечения денежных средств значительно выше, чем темпы строительства, поэтому застройщик не будет испытывать проблемы с финансированием строительных работ, как минимум, на первоначальном этапе.
В каком состоянии финансы?
Посмотрим, что из себя представляет застройщик в финансовом отношении. Способен ли он за счет собственных средств финансировать строительство сметной стоимостью более 3,3 млрд. руб., если темпы привлечения денежных средств дольщиков снизятся.
В первую очередь посмотрим данные отчетности, которые застройщик сдает в органы Росстата, а затем те, что он публикует в проектных декларациях и изменениях к ним. Последние данные на сайте Росстата датированы 01.01.2016 года. Вот эти данные (в тыс. руб.):
| Финансовые показатели компании-застройщика | на 01.01.2016 года (в тыс. руб.) | |
| Оборотные активы | Денежные средства | 5 |
| Дебиторская задолженность | 76 929 | |
| Запасы | 95 000 | |
| Краткосрочные обязательства | Кредиторская задолженность | 114 764 |
| Краткосрочные заемные средства | 56 567 | |
| Чистая прибыль | 3 | |
| Капитал и резервы | 13 | |
| Проценты к уплате | 5 376 | |
| Прочие доходы | 5 719 | |
| Прочие расходы | 339 | |
Из этих цифр мы видим, что в финансовом отношении застройщик полтора года назад представлял из себя средних размеров предприятие, не имеющее сколько-нибудь значимой прибыли, имеющей не очень благоприятное соотношение кредиторской задолженности по отношению к дебиторской почти на 40 млн. руб., при этом формирующие запасы почти на 100 млн. руб., и имеющее доступ к незначительному (в масштабах сметной стоимости ЖК) заемному финансированию. То есть фирма к моменту начала строительства корпусов ЖК не имела собственных ресурсов для ведения строительства сметной стоимостью в 3,3 млрд. руб.
По более поздним данным из проектных деклараций и изменениях к ним, застройщик на протяжении последнего года демонстрировал следующие показатели:
| Финансовый результат | Прибыль | Дебиторская задолженность | Кредиторская задолженность |
| По состоянию на 3-й квартал 2016 года | 3,297 тыс. руб. | 156 135 тыс. руб. | 45 711 тыс. руб. |
| По состоянию на 4-й квартал 2016 года | 3,287 тыс. руб. | 78 356 тыс. руб. | 51 698 тыс. руб. |
| По состоянию на 1-й квартал 2017 года | 0 тыс. руб. | 194 219 тыс. руб. | 28 254 тыс. руб. |
Эти цифры говорят, во-первых, о неубыточности деятельности застройщика. Прибыль есть, хотя очевидно, что размер ее незначителен.
Также мы видим значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью. Дебиторская задолженность показывает размер финансовых затрат, которые уже по факту понес застройщик на строительстве: то есть оплатил работы, услуги, материалы подрядным организациям, по которым они еще не выполнили работы, либо эти работы были ими выполнены, но еще не заактированы (не приняты по актам выполненных работ) застройщиком. Кредиторская задолженность показывает выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы, по которым застройщиком еще не произведена оплата.
Превышение дебиторской над кредиторской задолженностью говорит о том, что застройщиком строительство авансируется: то есть сначала оплачиваются строительные работы, оказанные услуги и поставленные материалы, и только затем они отрабатываются подрядными организациями либо поставщиками материалов.
Размер авансирования можно оценить, посчитав разницу между дебиторской и кредиторской задолженностями. По итогам 1-го квартала 2017 года величина авансирования превышала 150 млн. руб. Величина суммы свидетельствует об отсутствии у застройщика проблем с финансированием строительства.
К сожалению, отсутствуют справочные данные на сайте Росстата, показывающие финансовые показатели застройщика на 01.01.2017 года, поэтому понять, за счет каких денежных средств (заемных или средств дольщиков) происходит авансирование, не представляется возможным. Частично, как мы увидели ранее, это происходит за счет продаж, опережающих объем выполненных работ.
Данные ЕГРЮЛ, приведенные в начале этой статьи (речь идет о договоре займа), отражают возможное заемное финансирование. Данных о том, за счет каких средств достигается авансирование, в свободном доступе найти не удалось.
Узко-специализированные застройщики
Важно подчеркнуть, что ООО «Легенда инвест» очевидно входит в группу компаний-застройщиков, которые контролируются Селивановым В. Г. При строительстве различных жилых комплексов этой группой используется схема, когда под каждый ЖК создается отдельная компания-застройщик:
В ЖК «LEGENDA на Яхтенной, 24» застройщиком является ООО «Республика» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель и директор - Селиванов В.Г.
В ЖК «LEGENDA на Оптиков, 34» застройщиком является ООО «Система» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель - Селиванов В.Г.
В ЖК «LEGENDA Дальневосточного» застройщиком является ООО «Спектр» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель - Селиванов В.Г..
В доме «Победы, 5» застройщиком является ООО «Aзимут» (уставный капитал 10 000 руб.) Единственный учредитель - Селиванов В.Г.
В случае с ЖК «Legenda Героев» очевидно, такой фирмой будет ООО «Легенда инвест», которое до начала строительства в финансовом отношении представляло собой незначительную хозяйственную единицу.
Эта схема используется, чтобы минимизировать и развести риски. В случае возникновения проблем у застройщика по конкретному ЖК кредиторы (в том числе дольщики) смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства того ЖК, в финансировании которого они участвовали. Остальные компании этой группы не будут отвечать по обязательствам конкретного застройщика, в отличие от ситуации, когда крупный застройщик строит одновременно несколько ЖК, и в случае возникновения проблем на одном, это может сказаться на общем положении компании, а значит в итоге и на результатах строительства других объектов этого застройщика.
Эта схема рабочая, но только при наличии постоянно поступающих в процессе строительства средств дольщиков или иных собственных либо заемных средств.
График строительных работ, как правило, в этом случае будет синхронизироваться с темпами поступления денежных средств от дольщиков. Но при этом изначальное финансирование, например, в виде предоставленного кредита на первом этапе строительства, даст некоторый задел. Небольшое заемное финансирование мы видим у застройщика даже еще до начала строительства ЖК, а не только в виде информации о возможном займе, полученном в конце 2016 года.
Важно отметить, что согласно открытой информации, все перечисленные компании, участвующие в строительстве указанных ЖК, устойчиво прибыльны.
Тем не менее, подтверждением некоторой зависимости компаний группы LEGENDA Intelligent Development от поступлений денег дольщиков может являться информация об объекте, который строился ранее: «LEGENDA на Яхтенной, 24». Сдача объекта в эксплуатацию, согласно разрешительной документации, - март 2015. Срок передачи ключей, зафиксированный в договорах долевого участия, – второй квартал 2016. Введен в эксплуатацию в 4-м квартале 2016 года. Просрочка составила порядка полугода.
В дополнение
В отношении застройщика не ведутся гражданские, административные и банкротные судопроизводства.
Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Резюмируем
Застройщик ООО «Легенда инвест» входит в группу компаний LEGENDA Intelligent Development, которая однажды допустила задержку сдачи объекта в эксплуатацию.
Несмотря на то, что в финансовом отношении до начала строительства ЖК застройщик не представлял из себя существенную хозяйственную единицу, тем не менее, компании, объединенные брендом LEGENDA Intelligent Development, и в том числе ООО «Легенда инвест», образуют довольно финансово устойчивый конгломерат застройщиков, осуществляющих прибыльную деятельность по строительству нескольких ЖК.
Поэтому риски вложения средств в застройщика ООО «Легенда инвест» и в покупку квартир в ЖК «Legenda Героев» если и присутствуют, то минимальные. Иных рисков в приобретении жилья в этой новостройке мы не обнаружили.
Комментарии 9
Статья 100% куплена, как и все ролики, снятые в нашем жк, про сверх комфорт и все остальное. Легенда-куриная .... под красивым павлиньим хвостом. Замена материалов, плесень на стенах, ржавая вода из крана,необоснованные цифры в коммуналке, гарантийные заявки с сроком давности более года!! Не выполняются. А насчёт исполнительных листов, это вообще смех задолженность перед дольщиками более 60 млн. Легко проверяется на сайте приставов. По ООО "Система" и ООО "Республика". Просто, например "Систему", быстренько перепродали в какой-то Усть-Каменогорск. В общем не советую. Проверить инфу легко: доехать в Приморский р-н и спросить жильцов, на сайте приставов и по судебным делам.
Есть ли в городе компания, которая вызывала бы большую ненависть конкурентов, чем "Легенда"? Придумали свой "смарт" и, фактически, обошли весь рынок на голову. Продажники других ЖК прямо кровью плачут у нее в коментах. Хехе.
Народ- вы уж определитесь, сколько времени вам квартиры не сдали, а то такой разброс во времени, прямо жутко становится))) реальность немного другая господа, внимательно читать надо и новости отсматривать, при чем я не говорю сейчас об официальных группах и новостях от Легенды
А если вам не нравится- так продайте и купите у другого, в че проблема? Стоимость квартир от Легенды гораздо выше стала, чем была. Мы покупали квартиры вместе с сестрой, хотели жить рядом. Но ее мужа отправили в долгосрочную командировку и им пришлось выбирать - или жить рядом или идти дальше в профразвитии - они выбрали карьерный рост мужа, ну и чтобы были деньги - решили продать квартиру по договору по переуступки. Так они еще и в выигрыше остались, времени не так много прошло, а квадратный метр уже подорожал.
Так что господа недовольные- идите к другим , у них вам будет лучше, а нам и тут без вас будет хорошо
Нет никакого китайского барахла, ну что за глупости! Так могут говорить лишь те, кто не видел ни разу и не был в квартире, тоже ни разу. Если бы нам и нашим соседям поставили китайские смесители, унитазы и прочее- то никто из нас и наших соседей не подписал бы акт приема передачи квартир
У города БЫЛИ претензии на полмиллиона, а теперь нет, внимательней надо смотреть за новостями.
И если настолько все не устраивает- то почему не переуступить квартиру? Желающих купить довольно много, сам смотрел, да и цена не та, что была на старте. Переуступили и пошли к другому застройщику. В чем проблема? Всегда поражали люди, которые ноют, ноют, гадости пишут, а потом все равно живут в тех домах и квартирах, о которых пишут небылицы. Для меня лично непонятная ситуация и поведение
Ни разу, сколько не общался с представителями Легенды, ни разу - повторюсь , не встречал хамского поведения. Я человек непростой, и , как говорит жена, могу довести своими въедливыми вопросами до белого каления, но со мной всегда были вежливы. Иногда - да, чересчур вежливы, но по хамски никогда
Простите, но это не совсем правда, пишу вам как дольщик Легенды. Задержка строительства уже на полтора года, снижение качества отделки и сантехники, они завалены исполнительными листами по неустойкам (я сам в списке выигравших суд), у города есть претензии на полмиллиарда
Статью купили?
Я до сих пор, а сегодня середина июня, не получил квартиру на Яхтенной, 24. То есть задержка год, с ухудшением качества материалов. Счета юрлица застройщика обнулены, по фз214 неустойку получить практически невозможно. А еще застройщик настойчиво продвигает свою УК с заряженными тарифами.
По факту Легенда на Яхтенной 24, при сроке передаче квартир в июне 2016, только сейчас передает ключи от квартир, т.е. Просрочка ровно год!!! По всем судебным решениям, и полученным испольнительным листам, никаких выплат не было, так как на счетах застройщика уже нет денег, а управляющая компания ответственности за ООО "Республика" не несет.
Помимо этого в отличие от рекламных буклетов про Итальянскую плитку , ламинат и немецкую сантехнику, имеем по факту Российское и Китайское барахло, при не малой стоимости квадратного метра. Мы же в России живем, показать прибыль после обнала можно и 100 тысяч. Рублей. Но свинское отношение к клиентам, хамское поведение, и политика ультиматумов компании Легенда просто обескуражавает((((( Рыба гниет с головы. Резюме - Легенда лишь красивый фантик, горькой конфеты.
Небольшое уточнение: по объекту на Яхтенной 24 - просрочка составила более 10 месяцев (срок передачи ключей, зафиксированный в ДДУ, - июнь 2016, фактический - апрель 2017). В отношении как минимум ООО "Республика", строившего объект на Яхтенной 24, ведутся или завершены многочисленные судопроизводства по взысканию неустойки по 214-ФЗ.
Однако та же практика снижения рисков, когда под каждый ЖК создается отдельная компания, и застройщиком выступает очередное небольшое ООО, приводит к тому, что к моменту передачи квартир и завершению судебных процессов счета компании пусты, и компания не может отвечать по своим долгам перед кредиторами (дольщиками). Имею на руках исполнительный лист и ответ банков об отсутствии денежных средств на счетах ООО "Республика".
Такая же схема реализовывалась на объекте на Оптиков 34. Объект был официально введён в эксплуатацию в декабре 2016, однако фактически достраивался ещё несколько месяцев (просрочка передачи ключей в среднем составляла 4 месяца).