Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

«Legenda Дальневосточного»: каковы риски покупки?

Проверено лично 1 3469 30 декабря 2016 Вячеслав Ярных
«Legenda Дальневосточного»: каковы риски покупки?
https://www.novostroy.su/articles/complaints/legenda-dalnevostochnogo-kakovy-riski-pokupki/
«Legenda Дальневосточного»: каковы риски покупки?
«Legenda Дальневосточного»: каковы риски покупки?
Проверено лично
2016-12-30 16:27:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/58666cb47e0d2.jpg
Novostroy.su
211
21
LEGЕNDA Development расширяет портфель своих новостроек - в грядущем году стартует следующий проект компании, в Балтийской Жемчужине. Однако не все текущие объекты сданы в положенный срок. Novostroy.su проверит риски вложения денег в ЖК «Lеgenda Дальневосточного».

LEGЕNDA Development расширяет портфель своих новостроек - в грядущем году стартует следующий проект компании, в Балтийской Жемчужине. Однако не все текущие объекты сданы в положенный срок. Novostroy.su проверит риски вложения денег в ЖК «Lеgenda Дальневосточного».

Застройщиком ЖК, согласно опубликованной на официальном сайте объекта проектной декларации, было ООО «Спектр». Организация действует с 24.09.2014 года. С 03.11.2016, согласно изменениям к проектной декларации, застройщиком значится ООО «Легенда Дальневосточного». Уставный капитал, согласно записи в ЕГРЮЛ от 31.10.16, составляет 2 млн руб. Генеральным директором компании является Лукьянов А. А. Единственным учредителем с долей в 100% является ООО «Легенда», открытое также относительно недавно - 20.09.2010 года.

До 24.08.2016 года единственным учредителем ООО «Спектр» был Селиванов В. Г. Он же является директором и учредителем (доля 99%) ООО «Легенда». Уставный капитал ООО «Легенда» (очевидно, головной организации для застройщика) составляет 200 млн руб. Финансирование строительства осуществляется за счет продажи квартир по ФЗ №214.

Упомянутые объекты
«LEGENDA Дальневосточного»
Жилой комплекс
LEGENDA Intelligent Development
Застройщик не имел опыта строительства и введения строительных объектов в эксплуатацию до начала строительства этого ЖК. Компании, учрежденные ООО «Легенда», участвуют или участвовали в строительстве нескольких жилых объектов в Санкт-Петербурге. Можно предположить, что «Спектр» («Легенда Дальневосточного») был учрежден «Легендой» под строительство ЖК «LEGENDA Дальневосточного».

Застройщик не имеет собственного сайта с информацией о строительстве, но эти данные есть на сайте компании LEGENDA Intelligent Development. Адрес, указанный здесь в качестве главного офиса (Санкт-Петербург, Стартовая улица, 8A), является юридическим адресом ООО «Легенда». LEGENDA Intelligent Development объявляет себя девелопером — т. е. компанией, осуществляющей финансирование и реализацию построенных площадей. На этом же сайте предлагаются к продаже квартиры в ЖК «LEGENDA Дальневосточного» и дается телефон отдела по реализации недвижимости, который является отделом реализации ООО «Легенда». Юридически роль компании LEGENDA Intelligent Development (ООО «Лeгенда») в проектной декларации не закреплена. Юридическую ответственность, в случае возникновения проблем со строительством и сдачей данного ЖК, эта организация нести не будет.

О жилом комплексе

Семь корпусов ЖК возводятся в один этап. Начало строительства объекта – октябрь 2015 года, окончание – июнь 2018 года. Разрешение на строительство от 21.10.2015 года сроком действия до 21 октября 2019 года. Права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 78:12:0631901:30 принадлежат застройщику на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-05610 от 05.02.2015 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - июнь 2018 года. Общее количество квартир - 627. Количество встроенных помещений без определенного функционального назначения - 10 096 кв. м. Также имеется автостоянка на 156 машиномест. Планируемая стоимость строительства составляет 5 694 801 731 тыс. руб.

Все 7 корпусов расположены на едином участке с кадастровым номером: 78:12:0631901:30. По состоянию на 26.12.2016 года, на объектах, строящихся на участке с этим кадастровым номером, согласно данным Росреестра, зарегистрировано 464 договора долевого участия. Общее количество квартир в корпусах ЖК — 677. Таким образом, законтрактовано порядка 68% всех квартир в проекте.

Возможна также продажа коммерческих площадей, которых в этом ЖК более 10 000 «квадратов». Если исходить из рекламы на официальном сайте, можно предположить, что их продажа происходит в рамках договоров инвестирования строительства, а значит не попадает под действие норм закона ФЗ 214 о долевом строительстве и регулируется законом ФЗ 39 («Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). То есть не подлежит регистрации в Росреестре, а значит не может быть идентифицирована из открытых источников, как в случае с квартирами.

С учетом того, что график платежей по ДДУ, как правило, синхронизирован со сроком строительства и сдачей домов в эксплуатацию (то есть с июнем 2018 года), можно предположить, что по договорам поступили не все денежные средства. Первые договоры были зарегистрированы в марте 2016 года. Это означает, что денежные средства от участников долевого строительства уже поступают.

Если посмотреть через веб-камеру на стройплощадке, какого рода работа ведется на строительстве объекта в декабре 2016 года, можно увидеть, что выполняется литье встроенных помещений первого и второго этажей. Объем выполненных работ на стройплощадке не превышает 35% от общего объема работ. Можно предположить, что объем выполненных работ меньше размера поступлений от дольщиков.

Благодаря видео с веб-камеры можно увидеть темпы строительства. Разрешение на строительство получено в октябре 2015 года. За истекший период выкопан котлован, заложен фундамент, залиты два первых этажа. Согласно первым фотографиям на официальном сайте ЖК, работы начались в марте 2016 года. Можно предположить, что строительство зависит от темпов поступления денежных средств от дольщиков. Подобная зависимость не делает строительство нереальным, но может затруднить и замедлить работы из-за кризисных явлений в строительной отрасли России.

О застройщике

Финансовые показатели застройщика к моменту начала строительства ЖК, согласно проектной декларации и изменениям к ней, следующие (в тыс. руб.):

Финансовый результат за Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность Прибыль
3 квартал 2015 года 14 205 114 990 53
2015 год 21 044 963 839 53
1 квартал 2016 года 27 229 297 731 132
2 квартал 2016 года 56 108 284 718 133

Никаких иных финансовых данных относительно этого недавно учрежденного (в конце 2014 года) застройщика в открытом доступе нет. Проанализировать финансовую устойчивость проекта на основании финансовых возможностей застройщика оптимальней будет сделать, когда на сайте Росстата (в начале 2017 года) появятся данные финансовой и бухгалтерской отчетностей застройщика за 2015 год. Финансовые показатели проектной декларации с конца 2015 по второй квартал 2016 года показывают благополучное соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей (то есть компания должна значительно меньше, чем должны ей).

Можно проанализировать других застройщиков, за которыми стоит ООО «Легенда» и которые строят несколько значимых ЖК в городе. Согласно открытой информации, в группу компаний, аффилированных ООО «Легенда», входит восемь организаций. Все они являются застройщиками. И у всех единственным учредителем является Селиванов В.Г. Все эти компании, согласно изменениям к проектным декларациям тех объектов, которые они строят, устойчиво прибыльны. Можно предположить, что и застройщик в процессе работы над строительством ЖК «Legenda на Дальневосточном, 12» будет показывать положительные результаты.

Также можно предположить, что денежные ресурсы для начала строительства поступают из разных компаний этой группы, потому что все они контролируются Селивановым В. Г., но в дальнейшем строительство осуществляется за счет средств дольщиков. При строительстве различных жилых комплексов этой группой используется схема, когда под каждый объект создается отдельная компания, являющаяся застройщиком этого ЖК:

Назвaние ЖК Застройщик Условный капитал Учредители
ЖК «LEGENDA на Яхтeнной, 24» ООО «Республика» 10 000 руб. Селиванов В. Г.
ЖК «LEGENDA на Oптиков, 34» ООО «Система» 10 000 руб. Селиванов В. Г.
ЖК «LEGENDA на Кoмендантском, 58» ООО «Легенда Комендантского» 10 000 руб. Селиванов В. Г.
Дом «Пoбеды, 5» ООО «Aзимут» 10 000 руб. Селиванов В. Г.

Подобная схема используется для того, чтобы минимизировать и развести риски. В случае возникновения проблем у застройщика, кредиторы (в том числе участники долевого строительства), смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства, в котором они участвовали. Остальные компании и объекты будут выведены из-под удара. Такая схема уменьшает риски для конкретной компании и банков, кредитующих строительство. Схема законная и не мошенническая с учетом того, что застройщику на начальном этапе представляется ликвидность, а полученные от продажи деньги, как видно из отчетности других застройщиков этой группы, не выводятся, а реинвестируются в строительство. Эта схема рабочая только при наличии постоянно поступающих в дальнейшем средств дольщиков. График строительных работ в этом случае будет синхронизироваться с темпами поступления денежных средств от дольщиков.

Подтверждением зависимости компаний группы LEGENDA Intelligent Development от поступлений денег дольщиков может являться информация об объектах, которые строились ранее:

Нaзвание ЖК Срок ввода в эксплуатацию, в соответствии с проектной декларацией Срок передачи ключей, зафиксированный в договорах долевого участия Фактический ввод объекта в эксплуатацию
«LEGENDA нa Яхтенной, 24» март 2015 года второй квартал 2016 года декабь 2016 года
«LEGENDA нa Оптиков, 34» март 2015 года четвертый квартал 2015 года 31 декабря 2015 года
Дом на улице «Пoбеды, 5» ноябрь 2013 года (перенос на сентябрь 2014 года) первый квартал 2015 года 11 декабря 2014 года

Важные детали

Вся необходимая документация представлена на сайте ЖК «LEGENDA Дальневосточного». Имеется проектная декларация, содержащая достаточно полную информацию в соответствии с требованиями норм закона ФЗ №214. Гражданская ответственность застрахована.

Упомянутые организации
LEGENDA Intelligent Development
Компания
Рейтинг A/13 объектов

Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году, не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении компании Федеральной службой судебных приставов не ведутся.

Резюме

Застройщик ООО «Легенда Дальневосточного» входит в группу компаний-застройщиков, аффилированных единственным учредителем этих компаний Селивановым В. Г. Головной организацией, вероятно, является LEGENDA Intelligent Development (имеющая уставный капитал в размере 200 млн. руб.). Все компании этой группы являются устойчиво прибыльными. Используемая схема не предполагает, что в случае возникновения проблем на стройке, другие компании этой группы разделят риски с дольщиками. Дальнейшее строительство зависит от планомерности поступлений средств дольщиков и коррелирует с ним.

В целом это довольно финансово устойчивая группа компаний, и риски вложения средств незначительны. Компании, входящие в LEGENDA Intelligent Development, и ранее допускали задержки вводов объектов в эксплуатацию, однако в большинстве случаев это не нарушало сроки передачи ключей в договорах с дольщиками. Незначительные задержки возможны, но в целом мы не видим рисков при покупке квартиры в ЖК «LEGENDA Дальневосточного».

Похожие статьи по данной теме
  • ЖК «КудроВО!»: пока с осторожностью
    27 октября 2017 6551

    ЖК «КудроВО!», несмотря на бодрое название, строится неторопливо. В комментариях можно встретить возмущенные отзывы пользователей: «Почему никто не обращает внимания, что стройка за полгода вообще не продвинулась!!! сделано только 1,5 этажа ,а строк через год! У других застройщиков, кто в 3 квартале 18 года сдает, уже дома с окнами стоят!» 

  • ЖК «Три кита»: синоним устойчивости или наоборот?
    19 августа 2017 10459 19

    В сети Интернет участилось появление недовольных отзывов дольщиков ЖК «Три китa». «Вторая очередь Китов катастрофически отстаёт от графика. Никакого понимания почему работы ведутся так медленно нет», - недоумевает пользователь Алексей. Novostroy.su проверил, есть ли в действительности задержка по срокам, каковы ее причины и существуют ли риски покупки квартиры в этом ЖК от крупной компании.

  • ЖК «Огни Колпино»: разные застройщики, разные риски
    11 августа 2017 3425

    В поселке Тельмана в Колпино в настоящий момент всего два комплекса, где можно приобрести квартиру от застройщика. Выбирать не приходится, но и рисковать нежелательно. Novostroy.su проверяет один из проектов.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии 1

Последний написан 3 года назад
Отменить
Глек
#
30 декабря 2017 в 16:56

Как нет долгов? по обоим построенным комплексам многомиллионные долги.

Самое читаемое за месяц