Апартаменты: жить, сдать или перепродать?

Скажи мне, где ты живёшь, и я скажу, кто ты

Локация может оказать определяющее влияние на всю концепцию проекта, вне зависимости от его предназначения под аренду или постоянное проживание. Из-за отсутствия инфраструктурного обременения застройщики легче идут на одиночное (вне проектов КОТ) освоение привлекательных, но необжитых районов или, наоборот, строительство в оживленном центре.

Эксперты компании «Seven Suns Development» констатируют, что значительная часть покупателей апартаментов в комплексе «Светлый мир «Внутри» рассматривает недвижимость в Курортном районе не просто как инструмент сохранения и приумножения средств, но и как собственное пространство для отдыха на берегу Финского залива в Карельском перешейке. Рекреационные, видовые, статусные бонусы локации нивелируют отсутствие широкой инфраструктурной сети.

«В то же время потенциальным арендодателям также стоит учитывать относительную удаленность квартала от Санкт-Петербурга. Потому что не каждый работающий в черте города человек будет готов ежедневно ездить в Северную столицу и обратно. Не последнее значение для рантье будет иметь и сезонный фактор, так как пик спроса на аренду пригородных апартаментов традиционно приходится на лето, праздники и каникулы», — признается Алексей Бушуев, директор по продажам «Seven Suns Development».

Иначе формирование целевой аудитории происходит в Центральном районе города, где возводит апарт-отель «Prime Residence» Группа Компаний «Ярд». Близость станции метрополитена, Невского проспекта, центра делового Петербурга делает проект привлекательным для тех, кто живёт между городами или странами — это внушительный сектор публики, готовой арендовать здесь апартаменты.

Такое смещение интереса покупателей эксперты компании связывают с развитой сетью круглосуточного сервиса на территории: рецепции, румсервис, службу горничных и курьеров, прачечную, химчистку и инфраструктуру: детский сад с бассейном, фитнес клуб, ресторан и кафе — все вышеуказанные объекты находятся в одном комплексе.

Денежки надёжных застройщиков любят

Кроме престижа локации и инфраструктуры — параметров важных в любом случае — на определение перспектив апарт-отеля влияет цена лота на старте. Если участок хороший, рядом аэропорт или вокзал, стадион или Петропавловская крепость, то при цене в 1,5-2 миллиона рублей на этапе котлована апартаменты расхватают инвесторы — их прибыль к вводу комплекса в эксплуатацию может в отдельных случаях удвоиться. К примеру студия в «Salut!», площадью 27 кв. м сейчас продаётся за 3,2 миллиона рублей, при том, что на старте проекта купить её можно было за 1,5-1,7 миллиона.

В «СоюзИнвестДевелопмент» нам сообщили, что на старте продаж общее количество сделок делилось примерно поровну между вложениями средств для прибыли и «для себя». Но по мере развития комплекса мотивация инвесторов возрастала, и сейчас для сдачи в аренду в апарт-отеле «Salut!» приобретают около 80% лотов. «Повлияло все вместе — и развитие самого комплекса и развитие рынка арендного жилья», — считают в «СоюзИнвестДевелопмент». — «Поток туристов (с ослаблением рубля) растет, внутренний туризм тоже (места размещения и рабочие места)».

Это определяет ещё один критерий, влияющий на настроения и предпочтения разных групп покупателей к апартаментам — динамика строительства. Проверенным временем, а хорошо ещё и парочкой кризисов, компаниям инвесторы доверяют охотнее. Причём в данном случае речь идёт и про тех кто планирует своё «нежилое жильё» перепродать и о тех, кто будет его сдавать.

В последнем случае важнейшей составляющей привлекательности для инвесторов является понятная, прибыльная и, что важнее, реализуемая на практике доходная программа. Так, к примеру, согласно доходной программе ГК «Ярд», максимальная выгода от сдачи студии в аренду может составить более 60 тысяч рублей в месяц, инвестиции окупятся за 4 года и 9 месяцев. По словам Виты Бланк, руководителя отдела продаж Группы «Ярд», в комплексе «Prime Residence» для последующей сдачи в аренду заключается все 100% сделок — сказывается изначальная презентация комплекса, акцент на выгодную доходную программу, соответствующий набор услуг управляющей компании.

Доходная программа, all inclusive для собственников и арендаторов имеют колоссальное значение. «По итогам продаж в апарт-отеле «YE’S», одном из первых заметных проектов сегмента в Петербурге,  85% покупателей приобрели апартаменты для сдачи в аренду, для перепродажи 5% покупателей, для жизни – около  10 %» — рассказывает Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». Девелопер изначально предложил покупателям программу по которой они смогут заработать на сдаче апартаментов гостям Северной столицы.

Разумеется, жить рядом с постоянно меняющимися соседями никому не нравится. Отличить апартаменты для жилья от апарт-гостиницы можно не только по отсутствию доходной программы или ценам «на котловане», но и по квартирографии.

«В лофт-квартале «Docklands» более 70% апартаментов покупаются для собственного проживания и только 30% как долгосрочное вложение и для сдачи в аренду», — отмечает директор по продажам компании «Docklands Development» Екатерина Запорожченко. — «Первоначально наш проект был задуман, как комплекс апартаментов, нацеленных на сдачу в аренду. Планировалось представить 60%  студий, 30% — однокомнатных и 10% — торцевых апартаментов с тремя спальнями. Однако, буквально в первый же месяц продаж мы начали получать запросы на апартаменты больших площадей для собственного проживания, пришлось пересмотреть квартирографию, внести изменения в проект и даже проходить повторную экспертизу».