Кудрово постепенно превратилось в самую дорогую локацию Ленобласти. На строительном ринге три новых жилых комплекса от солидных застройщиков. Будущие квартиры стоят здесь дороже, чем уже построенные, но платить придется меньше.
Небольшая деревенька стала полноценным городом всего за два десятилетия. Застройщики продолжают осваивать здесь пространства, предлагая все новые и новые предложения. Говорят, что земля в Кудрово под жилье закончилась и новых проектов не будет. В 2019 году писали, что территорию Кудрово хотят продлить за КАД, но потом эти планы подзабылись. Хотя «заКАД» Кудрово – хорошее название для района.
Общая характеристика: из деревни в город
Кудрово за двадцать лет превратилось из малонаселенной деревеньки (140 человек) в настоящий город (64 тыс. человек). Застройщики постарались на славу, не оставив практически ни пяди свободного пространства – все пустили в дело. К сожалению, создать город-сад не удалось. С КАДа на Кудрово открывается грустная картина – многоэтажки как будто столпились на небольшом участке, пытаясь согреться теплом друг друга. Но это издалека.
Район считается более удачным, чем Мурино – изначально здесь строилось не самое дешевое и не самое эконом-жилье. Не обошлось без грандиозных несбывшихся планов: правительство Ленобласти собиралось разместить здесь свою резиденцию, с административными и офисными зданиями (теперь чиновники Ленобласти долго и неохотно собираются переместиться в Гатчину). История с метро «Кудрово», как показывают архивы, застройщиками не эксплуатировалась (есть станция метро «Улица Дыбенко», ее наличие вполне работало в рекламных целях, хотя она расположена в не самой пешей доступности). Покупатели жилья говорят, что намеки, мол, скоро совсем рядом будет своя станция метро, в отделах продаж звучали. Вряд ли кто-то сейчас верит, что метро действительно появится в обозримом будущем (обещали начать строить в этом году). На транспортную доступность, возможно, повлияет строительство Широтной магистрали скоростного движения, но это не точно. Также в начале этого года стартовало строительство нового выезда из Кудрово – путепровода над Мурманским шоссе. В любом случае за двадцать лет был создан новый город, который постепенно обрастает новой инфраструктурой. Конечно, можно было сделать лучше, но что есть.
Ну и немного про цены. Одним из первых проектов в Кудрово был ЖК «Капитал» от компании «Строительный трест». В продажу он вышел в 2010 году по цене от 55 тыс. рублей за «квадрат». По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра в 2012 году составила 77 тыс. рублей, в 2022 году – 180 тыс. руб./кв. м. Так что цены выросли за 12 лет более чем в три раза.
Стройринг на троих
Сейчас на территории города Кудрово реализуется всего три жилых многоэтажных комплекса. Общая черта этих проектов – все они строятся довольно далеко от станции метро (пешком до часа!), зато очень близко к КАД.
«ID Кудрово»
Компания «Евроинвест Девелопмент» приступила к продажам квартир в этом комплексе в марте 2019 года. Сейчас уже сдано четыре корпуса, осталось еще три.
«Аквилон Stories»
Еще один приКАДовский проект – от Группы «Аквилон». Началось строительство в 2021 году. Первая очередь сдается уже в этом. Стоимость квартир, которые сдаются в этом году, начинается от 4,7 млн рублей, квартиры со сдачей в следующем году – от 4,2 млн рублей.
«Кудровский парк»
Проект крупнейшего российского застройщика (девелопера) компании «ПИК», любящей всем сердцем парки и высотки. Занятно, что в этом проекте нет капитальной парковки. Это самое дорогое предложение в Кудрово. Если верить сервису «Домклик», за два года, с июня 2021 до июня 2023 года, студии в этом проекте подорожали на 42%, с начала года – почти на 15%. «Однушки» за два года – на 50%, а «двушки» – на 79%!
| Критерии | «ID Кудрово» | «Аквилон Stories» | «Кудровский парк» |
| Срок сдачи | I, II и III очереди сданы; IV очередь — III квартал 2024 | I очередь — IV квартал 2023; II очередь — II квартал 2025; III очередь — II квартал 2026 | I очередь — сдана; II очередь — IV квартал 2023; III очередь — I - III квартал 2024 |
| Застройщик | «Евроинвест Девелопмент» | Группа Аквилон | ПИК |
| Реализуемых проектов у застройщика | 11 | 15 | 16 |
| Рейтинг застройщика | нет | А | А+ |
| Рейтинг ЖК | В-ВВ | В-ВВ | ВВВ |
| Высотность | 12 | 12 | 12-16 |
| Планировки в продаже | от 23 кв. м | от 24 кв. м | от 26 кв. м |
| Высота потолков | 3 | 2,7 | 2,68 |
| Стоимость квартир (в продаже) | от 4,8 млн рублей | от 4,19 млн рублей | от 5,8 млн рублей |
| Стоимость за квадратный метр | от 168 до 190 тыс. рублей | от 140 тыс. рублей | от 201 до 251 тыс. рублей |
| Отделка | предчистовая | предчистовая, за дополнительную плату три варианта отделки Sand, Tеrra, Graphite, 17,9 тыс. рублей за «квадрат» | чистовая |
| Варианты оплаты | 100%, ипотека — лимитированная ставка от 0,1 до 2,5% | 100%, ипотека, ставка от 0,1% | 100%, «Ипотека 1%», «Семейная ипотека 4,8%», «Ипотека 6,8%» |
| Собственная инфраструктура | школа на 825 мест, три садика на 330 ребят, а также наземные крытые паркинги | школа и детсад (сдача — март 2025 года), подземный паркинг — 1,14 млн рублей за машино-место | нет данных |
| До метро (на машине/пешком). Яндекс-карта | 23 минут/ 37 минут | 17 минут/ 51 минута | 5 минут/ 23 минуты |
Кудровская аномалия
В Кудрово отлично видна та аномальная диспропорция в ценах, которая сейчас сложилась на рынке. На вторичном рынке (а здесь представлена только так называемая «новая вторичка», построенная в последние 15-20 лет) цены начинаются от 3,8 млн рублей, причем с отделкой и даже меблировкой. А вот если брать квартиру в ипотеку, то платеж за уже построенную квартиру будет аналогичен тому, что придется платить за еще строящую квартиру. К примеру, 26-метровая квартира в ЖК «Европейский парк» 2022 года постройки продается за 4 млн рублей, ставка по ипотеке – 9,9%, ежемесячный платеж – 30,9 тыс. рублей (первоначальный взнос – 20%) в течение 20 лет. 27-метровая квартира от «ПИК» (сдача в I квартале 2024 года) продается за 5,9 млн рублей. Ежемесячный платеж – от 20,5 тыс. рублей (данные ЦИАН). В ЖК «Аквилон Stories» квартиру стоимостью 4,2 млн рублей в ипотеку можно купить и платить от 14 тыс. рублей в месяц!
Победители
Привлекательный вариант – у компании «ПИК». ЖК «Кудровский парк» ближе всех к станции метро, хотя про пешую доступность говорить не приходится. Приятно, что квартиры с чистовой отделкой, которая автоматически включается в ипотеку. Минусы – не совсем понятна история с парковками. Большой жирный минус – это самое дорогое предложение в Кудрово. Даже если добавить к цене 10-20 тыс. рублей за «квадрат» на отделку, все равно не совсем понятно, откуда такой прайс. За такие деньги можно купить 22-метровые апартаменты в апарт-отеле «GloraX Заневский» у станции метро «Ладожская». Есть и множество других вариантов.
По факту же цена сегодня не столь важна, большее значение имеет ежемесячный платеж по ипотеке. При попадании в льготные госпрограммы платеж на «первичке» оказывается меньше, чем при покупке квартиры на «вторичке». По ипотечному платежу, конечно, предпочтительнее выглядит ЖК «Аквилон Stories». Это на сегодняшний день самое доступное предложение в Кудрово, максимально приближенное к стоимости квартир на «вторичке». Так что по цене, по доступности – первое место должно было бы достаться ЖК «Аквилон Stories», но ввод в эксплуатацию – середина 2026 года, ключи – в конце 2026 года. Это очень долго. По жадности, конечно же, первое место должно достаться ЖК «Кудровский парк», но такой номинации не предусмотрено.
А победителем строительного ринга становится ЖК «ID Кудрово». Въехать в новую квартиру можно будет уже в следующем году. Хотя нет. Ключи застройщик обещает отдать только в III квартале 2025 года. Что они там собираются целый год делать? Но все равно ждать ключей придется на год меньше, чем в ЖК от «Аквилона». И потолки – 3 метра.
Чтобы оперативно узнавать про другие аномалии рынка недвижимости, подписывайтесь на наш телеграм канал.
Комментарии 9
Аквилон первая очередь в начале 2024 сдача, цены начинаются от 4.3
Купили студию в конце 2021
На словах все красиво, а на самом деле инфраструктура осталась на уровне деревни, кое-как открыли поликлинику, все предыдущие года приходилось ездить, не выездов, не заезда нормального нет, если нужно срочно куда-то ехать, забудьте, в 7 утра уже пробки. Про парковки, они есть, но их количество рассчитано на 1/3 населения новых домов. Застройщики строят, а власти потом думают что с этим делать, где взять бюджетных денег с 33-мя нолями, чтобы протянуть метро и сделать выезды. Скорая помощь и коммунальные спец машины еле-еле протискиваются по дворам, тоже касается доставки, если заехал, другим не выехать. Школы и детские сады есть, но их количество и вместимость, для огромного ЖК слишком сомнительная. У нас знакомые все время возят детей в другие р-ны. Станция метро Дыбенко в пешей доступности 30-40 мин. Либо городским транспортом, с автобусами проблем нет. Магазинов, кафе и булочных хватает, далеко ходить не надо. Живём 5 лет, как куплена квартира в Кудрово. Пишу то, что наблюдаю каждый день.
Как апартаменты можно сравнивать с квартирой?
Это мой райончик) Живу здесь 4 года, мне всё нравится. Сначала снимал квартиру у Меги, через 1,5 года купил квартиру в ID Kudrovo ☺️
Конечно, лучше жить на Крестовском острове!
Жить в Кудрово уже аномалия и полная жесть!
Нормально в Кудрово жить, не истерите.
В человейнике то жить - мечта
Кто говорит про мечту? Жить в центре, тоже засада, оьоссаные парилки, старый фонд с дебильными планировками. Жили много где . Остановились в Кудрово, нам удобно, ребёнку удобно, все есть, все рядом.