Жилое строительство активно поддерживает государство. Остальным нежилым «частям» недвижимости придется выживать самостоятельно. Умереть, конечно, не дадут, но поболеть придется.
Складывается такое впечатление, что строительная отрасль пострадала от карантина больше всех. Причем только жилая ее часть. Может, конечно, у нас больше ничего не производят кроме квартир, так что поддерживать кроме строителей жилья нечего и некого. В принципе вся эта дешевая ипотека, субсидирование ставок по проектному финансированию и другие меры логичнее было запускать значительно раньше, чтобы спокойно развиваться, стабильно расти, а не дожидаться наступления кризиса. Но рак на горе свистнул, и чиновники вдруг увидели, что не всё в порядке в строительстве. И карантин с коронавирусом тут абсолютно ни при чем. Он лишь заставил высокопоставленных чиновников выйти из благостного, хорошо оплаченного сна.
Встройка: покупать или нет
Рынок коммерческой недвижимости в период карантина испытал на себе все прелести самоизоляции. В основном пострадали сервисные отрасли и общепит. Расцвели продовольственные магазины, особенно те, где продается недорогой алкоголь. Повезло торговым точкам, размещенным в жилых комплексах, в шаговой доступности. Так что, как говорится, кому война, а кому мать родна. Если смотреть на данные опроса аналитического центра «НАФИ», то жители жилых комплексов выбирают как раз ту встройку, которая не сильно пострадает от самоизоляции и карантина. Хотя, конечно, представить, что все первые этажи в домах займут «Пятерочки» и сети аптек с банками, трудно.
«Какие коммерческие организации на первом этаже своего дома Вы хотели бы / были бы не против видеть?»*, в % от россиян, проживающих в многоэтажных домах.
| Тип | Все респонденты |
| Аптека | 46 |
| Продуктовый магазин | 29 |
| Отделение банка | 18 |
| Медицинское учреждение | 14 |
| Салон красоты / парикмахерская | 13 |
| Фитнес-центр / тренажерный зал | 12 |
| Детский сад или развивающий центр для детей | 12 |
| Бытовые услуги (химчистка, ремонт обуви и пр.) | 9 |
| Кафе / бар / ресторан | 8 |
| Офисы | 5 |
| На первом этаже моего дома нет места для помещений | 4 |
| Никакие не хотели бы видеть организаций на первом этаже своего дома | 25 |
| Другое | 1 |
| Затрудняюсь ответить | 2 |
*Сумма ответов превышает 100%, т.к. респонденты могли выбрать несколько вариантов ответа
Источник: НАФИ
В то же время, безусловно, карантин не пройдет бесследно для бизнеса. По данным аналитиков Rusland SP Retail, в результате пандемии COVID-19 порядка 79% арендаторов стрит-ритейла в Петербурге прекратили перечислять арендную плату за помещения в полном размере. По словам руководителя Rusland SP Retail Александра Карпова, арендаторы в большинстве «залегли на дно». Собственники помещений в большинстве своем идут арендаторам навстречу и предоставляют скидки от 50 до 90%, чтобы избежать их съезда. «Некоторые даже полностью замораживают арендную плату на период ограничения деятельности арендаторов. Не дают скидки лишь те собственники, кто давно хотел добиться съезда арендатора», – отмечает эксперт.
«Сейчас, конечно, не лучшее время для развития, открытия новых точек, нового бизнеса. Поэтому продажи коммерческих объектов снизились. Дальнейшая ситуация будет зависеть от длительности режима самоизоляции, возможных налоговых и других льгот для бизнеса», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. Но на фоне кризиса, по ее словам, не исключено, что некоторые торговые сети будут, наоборот, стремиться размещать свои магазины ближе к спальным районам, ближе к жилым домам. «Поэтому коммерческие объекты в новых домах, кварталах будет пользоваться спросом. Сейчас предложение в новых домах стабильно, есть интересные варианты, например, в ЖК «Граф Орлов» в продаже помещения от 97 тыс. рублей за кв. м», – рассказывает Надежда Калашникова.
Апартаменты меняют ориентацию
Еще один формат недвижимости, который остался вне внимания государственных благотворителей, – апартаменты. Причем в большей степени проблемы коснулись проектов в Петербурге, подавляющее большинство из которых ориентировалось на краткосрочную аренду, в том числе на туристические потоки, которые вряд ли восстановятся в этом году. В Москве апарт-отели позиционируются как жилье с долгосрочным проживанием – в Петербурге такие проекты реализует лишь несколько компаний, к примеру, «ГК Пионер» (отели YE’S). Сейчас петербургские управляющие компании в срочном порядке переводят апартаменты на долгосрочную аренду, которая, очевидно, не позволит выплачивать обещанный высокий доход инвесторам. Для примера: при краткосрочной аренде апартамент «зарабатывает» 25 тыс. рублей месяц, при долгосрочной эта сумма может вырасти в два раза. Кроме долгосрочной аренды, к примеру, компания Becar Asset Management Group, которая управляет отелями под брендом Vertical, предлагает сдает сейчас апартаменты под офисы.
Скорее всего пострадают не только действующие проекты, но и строящие, которые нужно продавать, соблазняя покупателя высокой инвестиционной маржой. Теперь задача – не уйти в минус и не растерять доверие инвесторов к этому формату.
Впрочем, еще до карантина эксперты зафиксировали снижение предложения на этом рынке. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в конце прошлого года девелоперы предлагали частным инвесторам около 9500 юнитов, а сейчас - 6600 номеров.
Также негативно на продажи могут повлиять преференции, которые получили жилые застройщики, в частности ставку по ипотеке 6,5%, что неминуемо создаст большую привлекательность для покупки квартир. В текущей ситуации государство могло бы помочь рынку апартаментов, заселяя, к примеру, врачей в апарт-объекты, считает гендиректор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
Несмотря на оптимизм управляющих компаний рынок сервисных апартаментов в Петербурге тяжело перенесет этот кризис, а о выздоровлении, выходе на плановую рентабельность можно будет говорить уже в следующем году. Туристический поток вряд ли восстановится быстро. Чем закончится борьба с местными рантье, которые уже снижают цены на долгосрочную аренду квартир, как они отреагируют на появление конкурента с предложением в несколько тысяч номеров под видом квартир (а только в прошлом году было продано 5,7 тыс. апартаментов), сейчас трудно сказать. А спарринг, думается, будет знатным. Возможно, арендаторы даже получат удовольствие в виде снижения ставок.
Комментарии