Бесконечная череда новостей о коронавирусе и поправках в конституцию незаметно сместила с повестки дня информацию о тенденциях на рынке недвижимости. Однако за время «нашего отсутствия» в строительной сфере наметилась любопытная тенденция — повышенный интерес покупателей к небольшим по площади квартирам. Novostroy узнал у экспертов в чём кроется секрет популярности малометражного жилья, и к чему стоит готовиться потенциальным покупателям квартир в ближайшее время.
Novostroy.su: Несмотря на существенную стагнацию рынка на фоне пандемии, очевидно возросло внимание покупателей к небольшим по метражу квартирам. С чем связано такое повышение спроса?
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): В период кризиса всегда растет спрос на наиболее доступные по цене варианты жилья. Сейчас это особенно актуально в связи с тем, что последние два года цены на жилье в стране выросли на 15-20%, а очередная девальвация рубля в марте ударила по кошельку россиян.
Студия и небольшая однокомнатная квартира остаются самым доступным из возможных вариантов жилья в новостройках.
В Москве студию можно приобрести в среднем за 4-4,5 млн рублей, а однокомнатную квартиру – за 6-6,5 млн рублей. Помимо этого, снижение ставок по ипотеке способствует вовлечению на рынок жилья новых клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку при более высоких ставках. Соответственно, речь идет о покупательской аудитории, которая склонна приобретать наиболее бюджетные объекты.
Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС: Можно предположить, что число проданных малогабаритных квартир резко увеличилось у тех застройщиков, кто недавно вывел новые проекты в реализацию, на начальной стадии продаж всегда наблюдается подобная динамика. Также можно предположить, что на фоне колебаний курса валюты и пандемии люди стали вкладывать имеющиеся средства в недвижимость, как наиболее традиционный инвестиционный инструмент. Это также больше относится к маленьким квартирам на начальном этапе строительства, поскольку в данном случае есть перспектива роста цены.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Спрос не столько на однушки, хотя на них в первую очередь, сколько на малый формат. И дело здесь не в пандемии. Однокомнатные квартиры уже давно формат №1 на петербургском рынке.
Люди голосуют кошельком, а размер этого кошелька не растёт за последние годы.
Соответственно, бюджет покупки влияет на метраж. Отсюда и сокращение площади квартир на 10-15 кв. м за последние 10 лет. На фоне коронакризиса тренд только укрепился.
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: По нашему мнению, именно такие квартиры показали свою актуальность, и их объем будет лишь увеличиваться на рынке в ближайшей перспективе. Во-первых, в таких квартирах, живя по отдельности, семьям гораздо безопаснее переживать режим самоизоляции из-за любого инфекционного заболевания. Не только из-за коронавируса. Нежели в одной многокомнатной квартире. Во-вторых, с учетом резко возросшего количества дел о домашнем насилии, а также ориентируясь на опыт Китая, где в связи с этим выросло количество разводов, раздел квартиры с последующим переездом лишь подстегнёт спрос на малогабаритное жильё. В-третьих, мы не ожидаем резкого падения цен на жилье. Да, некоторые застройщики уже предлагают скидки и разные программы (например, беспроцентная ипотека до конца этого года), однако, со все большим внедрением эскроу-счетов снижение цен не выгодно ни застройщикам, ни банкам.
Novostroy.su: Какие квартиры оказались на пике популярности во время пандемии? С какой целью их приобретают россияне?
Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед»: В настоящее время очень популярны квартиры площадью 16-25 квадратных метров в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес к данным объектам недвижимости проявляют несколько категорий покупателей.
Первая — молодежь, готовая съехать от родителей для самостоятельной жизни. Вторая — взрослые одинокие люди, которым не нужна лишняя жилплощадь или необходимо разъехаться с родственниками. Третья — инвесторы, нацеленные сдавать такие квартиры в аренду для получения пассивного дохода.
Малометражки сегодня обладают хорошей ликвидностью. Их проще сдать в аренду студентам, командировочным, семьям с одним ребенком.
Четвертая — люди из других городов, которые приезжают, чтобы работать или учиться. Для них малометражное жилье – реальный шанс получить прописку и обустроиться в большом городе. Плюс — это хорошая альтернатива съемному жилью. Приобрести малометражку в ипотеку можно с ежемесячным платежом сопоставимым со стоимостью аренды.
Наталья К.: Я бы разделила покупателей на две большие группы. К первой относятся люди, которые решали свои текущие жилищные вопросы. Ко второй – те, кто пытался в очередной экономический кризис сохранить средства, вложив валютные либо рублёвые накопления в недвижимость. И если первая группа выбирает метражи и объекты, исходя из своих жизненных обстоятельств, то вторая группа ищет наиболее инвестиционно привлекательные квартиры, а это традиционно малогабаритные, малокомнатные квартиры, чаще всего однокомнатные площадью до 35 кв. м, в объектах на начальной стадии строительства.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»): Как показывает статистика, более явные изменения заметны в структуре спроса по стадии строительной готовности.
С начала года мы отмечаем тенденцию к сокращению сделок с новостройками на этапе котлована в пользу квартир на более продвинутой стадии готовности.
Во многом это связано с низкой динамикой выхода новых проектов: по итогам первого полугодия ожидается почти двукратное снижение в годовом выражении. Полагаю, изменение покупательских предпочтений отчасти объясняется кризисными явлениями: люди стремятся исключить все дополнительные риски и вложить деньги в самый надежный объект.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: В начале кризиса на пике спроса оказались малогабаритные квартиры (как инвестиции накоплений). Сейчас наиболее востребованы квартиры от двухкомнатных и больше, так как самоизоляция подвела к пониманию необходимости наличия отдельного пространства для каждого члена семьи.
Novostroy.su: Как такое смещение спроса отразилось на рынке в целом? Как оно повлияло на динамику цен?
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»(Bonava): На мой взгляд, в ближайшие годы покупатели будут отдавать предпочтение квартирам с тем же количеством комнат, но меньшей площади. И оптимизация планировок с целью сохранить весь функционал и комфорт проживания, сократив размер квартиры — это вызов для девелоперов.
Р.С.: Сейчас мы наблюдаем рост количества переездов из регионов в Москву и Санкт-Петербург. Такой наплыв людей с небольшими доходами будет продолжать подогревать спрос на малометражное жилье. Полагаю, что в ближайшие годы устойчивый спрос на такие объекты сохранится.
Надежда К.: Что касается цен, то с начала года в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы повысилась более чем на 7%. В период самоизоляции этот процесс практически остановился.
Застройщики старались не пересматривать цены в период падения продаж, достигающего 70%. Однако и снижения цен мы пока не наблюдаем.
Больше факторов способствуют их повышению (девальвация рубля, удорожание строительных материалов, переход к банковскому финансированию жилищного строительства и т.п.).
А.С.: В условиях кризиса всегда наблюдается уменьшение площади купленной квартиры за счет желания покупателей снизить стоимость покупки.
Стоимость квадратного метра в квартирах малой площади как правило выше, чем в квартирах большой. Увеличение доли таких квартир даст временное увеличение средней цены по рынку.
И.К.: В связи с сокращением средней площади приобретаемой квартиры с 58 до 55 кв. м уменьшился и средний бюджет покупки – с 12,9 млн до 12,7 млн рублей.
Н.П.: Квартирография уже выведенных в продажу домов не изменится. Продаваться будет то, что заложено в рамках проектных финансовых моделей.
Novostroy.su: Такой «зашкаливающий» спрос на малометражное жилье оказался неожиданностью для многих застройщиков. Чем грозит дефицит определенного типа квартир девелоперам?
Надежда К.: Общее число строящихся в Москве квартир составляет более 300 тыс., при этом в продаже находятся порядка 15-20 тыс. объектов, поэтому даже гипотетически все квартиры раскуплены не будут. При этом структура предложения квартир по количеству комнат примерно соответствует и спросу на них, поэтому в отдельных нишах рынка также не ожидается нехватки жилья.
И.К.: На протяжении последних двух лет на московском рынке массового сегмента около 39% сделок приходилось на однокомнатные квартиры, еще около 9% – на студии. По мере роста класса спрос смещался в пользу более просторных типологий. В прошедшие месяцы 2020 года эти показатели оставались примерно на том же уровне. В первом квартале 2020 года доля «однушек» снизилась до 36% в пользу студий (11%), а по итогам мая на однокомнатные квартиры пришлось 38% сделок, на студии – 10%.
Novostroy.su: Как дисбаланс с малометражками отразится на покупателях? Как они сами влияют на него? О каких рисках им следует помнить в такой ситуации?
Р.С.: Если вы решили приобрести малометражную квартиру для проживания, то должны понимать, что длительное пребывание в ограниченном пространстве может нанести вред психическому здоровью. Поэтому необходимо выбирать жилье в комплексах, где предусмотрены общественные зоны для проведения досуга, чтобы всегда иметь возможность выйти и прогуляться возле дома.
Как профессиональный инвестор в недвижимость хотел бы предостеречь своих коллег, присматривающих малометражные квартиры для приобретения с целью сдачи в аренду. В крупных жилых комплексах на 1000-2000 квартир возникает риск высокой конкуренции. После ввода и заселения ЖК большое количество предложений от других собственников приведет к падению цен на аренду, что помешает получить доход, на который вы рассчитывали. Для инвестиций лучше выбирать небольшие апартаменты недалеко от центра города в домах, где нет большой конкуренции с другими собственниками жилья.
Надежда К.: Если и возможен какой-то дисбаланс для покупателей определенного вида квартир, то только ценовой.
В определенные моменты действительно может происходить вымывание наиболее доступных по цене вариантов, особенно студий, которых вообще немного (11% в целом по рынку новостроек).
Но в продажу постоянно выходят новые проекты, корпуса, секции и очереди крупных жилых комплексов, где можно купить объект по стартовой цене.
Novostroy.su: Какие участники рынка и какими методами могут стабилизировать ситуацию?
Надежда К.: Сейчас необходимо избежать массового разорения региональных застройщиков, которые работают на сложных рынках. Несмотря на то, что очевидна тенденция к монополизации и укрупнению девелоперов, основная масса жилья строится небольшими компаниями. Очевидно, что в текущей ситуации именно они могут поддержать необходимый уровень предложения на рынке.
А.С.: На данный момент ситуация не таких масштабов, что может потребоваться ее стабилизация извне. Тем более, данные по продажам за апрель и май – это пока только данные о зарегистрированных договорах. Существует часть застройщиков, которые не перевели свои продажи в онлайн и в месяцы самоизоляции не регистрировали, а лишь подписывали договоры с покупателями и ждали возобновления работы госслужб.
Наталья К.: Хороший способ – диверсифицировать портфель проектов. Готовить новые объекты, чтобы планомерно вывести их во второй половине года. В частности, у Группы ЦДС сейчас в работе несколько участков на севере города в сегментах масс-маркет и комфорт, мы рассчитываем запустить новые проекты до конца 2020 года.
И.К.: Сегодня в стабилизации нуждается прежде всего уровень спроса: после кратковременного всплеска в июне-июле ожидается продолжительная стагнация.
Сегодня деловое сообщество ждет более решительных мер от государства, в частности, увеличения предельного размера кредита по льготной ипотеке.
Также для поддержания строительной отрасли предлагается частично субсидировать строительство инфраструктуры и т. д.
Novostroy.su: На ваш взгляд, в текущей ситуации стоит ожидать дальнейших «перекосов» на строительном рынке, или в большей степени ему грозит повсеместная и продолжительная стагнация?
Надежда К.: Кризис – это всегда период изменений. Поэтому конечно, можно ожидать перераспределения структуры спроса или предложения, скачки или снижение цен и т.п. Однако нужно понимать, что жилищный рынок очень консервативный и инертный, поэтому возможно мы увидим последствия текущих событий (пандемии и кризиса) через год или позже.
Мы прогнозируем смещение интереса части покупателей с жилья в центре крупных городов на периферию из-за введения удаленного режима работы для многих специалистов.
Возможно, появится запрос на балконы, лоджии и террасы, которые в последние годы редко проектируются в крупных жилых комплексах. Однако в целом нестабильность такова, что можно ожидать самые разные изменения.
А.С.: Кризис не уничтожит отрасль. Он приведёт к её консолидации. С рынка уйдут слабые игроки и некачественные проекты. Этот процесс начался ещё год назад, после введения механизма эскроу.
Наталья К.: Жильё, особенно когда это первое жильё для семьи, можно отнести к необходимым товарам, спрос на него не может резко упасть. Особенно в городах-миллионниках, в том числе и в Санкт-Петербурге, который ежегодно притягивает несколько тысяч новых жителей из других регионов. У нас пока ещё недостаточная обеспеченность всех граждан квадратными метрами, поэтому вслед за кризисом (непонятно, насколько продолжительным) обязательно будет новая волна роста, когда рынок будет активно развиваться.
С.М.: Стагнацию рынку обещали в 2018 году, потом в 2019-м, и вот уже середина 2020-го, а рынок жив и чувствует себя неплохо. Конечно, полностью оградить покупателей от слетевшихся в 2020 году чёрных лебедей не получится, но условия покупки стали значительно лучше. Ставки по льготной ипотеке в крупнейших банках опустились ниже 6%, следом стали снижать размер первоначального взноса. Застройщики также вводят индивидуальные условия. Так что стагнации, как и непредвиденных явлений, в этом году не будет.
Комментарии