В ближайшие годы в городе запланировано открытие семи новых станций метро. Однако с учетом предбанкротного состояния «Метростроя» и темпов строительства подземки в Северной столице ни горожане, ни эксперты уже не верят обещаниям властей. При этом город продолжает активно прирастать новыми кварталами, и спрос на квартиры в них только растет. Как не прогадать с покупкой недвижимости на перспективу, и в каких городских локациях цены на жилье соответствуют текущей транспортной доступности, Novostroy.su узнал у экспертов.
Novostroy.su: У каких станций питерского метро сегодня больше всего предложений и почему?
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»: Если говорить непосредственно о Санкт-Петербурге, то наиболее активное строительство ведется сегодня у ст. м. «Парнас», много новостроек на юге — у ст. м. «Московская» и «Звездная». Сконцентрирована застройка еще в зоне влияния станций «Комендантский проспект» и «Старая деревня» (доступность метро на общественном транспорте). Растет нагрузка на станцию метрополитена «Проспект Ветеранов» — из-за отсутствия станций в Красносельском районе все новоселы этого района (а их немало) в основном будут добираться до нее.
Михаил Можаев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость Единого Центра Инвестиций «Переуступки.РФ»: Сегодня рекордсменами по количество предложения квартир на одну станцию метро в Санкт-Петербурге являются «Парнас», «Улица Дыбенко» и «Девяткино». Локации возле данных станций подземки наиболее активно прирастают новыми жилыми проектами.
Например, район Мурино чуть более чем за пять лет из чистого поля превратился в огромную территорию комплексной жилой застройки. Туда со своими жилыми проектами пришли многие ведущие застройщики. Развитие данной локации продолжается стремительными темпами, жилые комплексы уже строятся в 30-40 минутах пешей ходьбы до метро. И это далеко не предел.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: На сегодня наибольший объем предложения жилья сосредоточен вокруг таких станций метро как «Девяткино» (новостройки Мурино), «Дыбенко» (новостройки Кудрово и Октбярьской набережной), «Комендантский проспект» (новостройки на Парашютной улице и Комендантском проспекте), «Лесная» (Кушелевка, улицы Блюхера и Кантемировская), очень плотный трафик на станции «Пионерская», а после ввода всех очередей проекта «Приморский квартал» и их заселения в 2022 году, нагрузка на станцию увеличится в разы.
Сложная ситуация складывается вокруг станции метро «Приморская» в Василеостровском районе: продолжается комплексное освоение намывных территорий, проекты рассчитаны на десятки тысяч жителей, но новые станции метро в радиусе намыва появятся не раньше 2045 года. А до этого времени весь пассажиропоток будет принимать на себя станция «Приморская», спроектированная еще в советские годы и явно не рассчитанная на такой пассажиропоток.
Novostroy.su: Как распределяются цены на квартиры на карте Санкт-Петербурга: цены у каких станций удивляют вас, как эксперта?
М.М.: Сейчас меня как эксперта удивляет нынешний уровень цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге в целом. Стоимость квадратного метра за последние полгода-год значительно выросла у всех станций метрополитена. Среднерыночный рост на первичном рынке за относительно небольшой период составил порядка 15-20%. Причем на 6% жилье подорожало только за последние 2 месяца.
Поэтому выделять отдельную станцию метро, на мой взгляд, неправильно. Хотел бы отметить случившийся в последние годы колоссальный скачок стоимости квадратного метра у каждой станции метро Петербурга, где идет активная застройка. Можно выделить локацию на московском проспекте в районе станции «Фрунзенская», около метро «Елизаровская», в части Октябрьской набережной, что в 20 минутах от «Улицы Дыбенко». И, конечно же, нельзя не отметить глобальную стройку между станциями метро «Черная речка» и «Лесная».
Н.П.: Юг традиционно дешевле Севера, возможно немного переоценена стоимость первичной недвижимости в Приморском районе.
Novostroy.su: Согласно плану развития петербургского метрополитена, в ближайшие пять лет в Северной столице запланировано открытие семи новых станций. Это реально?
О.У.: Исходя из предыдущего опыта строительства таких проектов на территории города можно ответить на заданный вопрос «нет, нереально». И может город, действительно, имел такие планы, но пока вносит свои коррективы пандемия. Развитие экономики, доходная и расходная части бюджета вполне могут скорректироваться.
Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development: Планы по развитию петербургского метрополитена ежегодно корректируются, а сроки открытия новых станций передвигаются. Поэтому и застройщики при покупке участков для строительства жилого комплекса, и покупатели при выборе квартиры в новостройке понимают, что озвученные даты запуска новых станций могут быть изменены. Однако метро остается одним из наиболее востребованных видов общественного транспорта. Квартиры в жилых комплексах, расположенных рядом с метро, пользуются стабильно высоким спросом. При этом анонсирование открытия новых станций метрополитена в перспективе 2-3 лет может увеличить стоимость жилья примерно на 5-10% и дополнительно стимулировать покупательскую активность. Более долгосрочные планы вряд ли окажут влияние на цену квадратного метра.
Novostroy.su: Где сейчас, с учётом планов по строительству новых станций, выгоднее всего покупать квартиру на перспективу: для себя, перепродать, сдать в аренду?
О.У.: Если предположить, что озвученные планы будут выполняться в точном своем соответствии, то наиболее перспективными локациями для приобретения жилья являются Красносельский и Приморский районы. Здесь метро вплотную подойдет к строящимся жилым проектам. Конечно, когда это произойдет, новостройки смогут прибавить в цене за счет как самого факта улучшения транспортной ситуации, так и за счет того, что станция метрополитена станет драйвером развития инфраструктуры района.
М.М.: Однозначно нельзя ответить на вопрос, где выгоднее покупать квартиру на перспективу. Здесь у каждого потенциального покупателя будут свои приоритеты, на которые и следует ориентироваться.
Например, если стоит задача приобрести квартиру для себя, в районе, где в перспективе будет все необходимое для комфортного проживания – парки, инфраструктура, станция метро в пешей доступности, то я бы выделил локацию у Комендантского проспекта, где в будущем появится станция метро «Шуваловский проспект». Сейчас комплексным освоением данной территории занимаются крупнейшие застройщики Петербурга. В ближайшем будущем это будет прекрасный район, состоящий полностью из нового жилого фонда, с новой инфраструктурой, расположенный в месте с отличной экологией. Рядом располагается «Лахта Центр», который уже становится новым местом притяжения Санкт-Петербурга, куда стремится активная бизнес-аудитория. С учетом того, что здесь строятся проекты различного класса, локация будет интересна для различных категорий покупателей недвижимости.
Если рассматривать покупку квартиры для себя, например, в сегменте комфорт-класса, то одним из оптимальных по цене является Невский район. Среди всех локаций Петербурга с условно пешей доступностью метро квартиры в сегменте «комфорт» здесь дешевле. В районе сейчас идет активный редевелопмент бывших промышленных зон, на месте которых появляются новые жилые кварталы и инфраструктура.
Если рассматривать покупку квартиры в инвестиционных целях, то идеальной станции метро нет. При инвестировании есть ряд гораздо более важных характеристик, которые необходимо учитывать, нежели близость той или иной станции метро. С точки зрения арендной модели инвестиций, конечно, квартиры в пешей доступности от метро более интересны. Они легче сдаются в аренду, но и стоят дороже. С точки зрения инвестиционной модели «спекулянт» (покупки для перепродажи) близость метро – не главный фактор. Квартира в ЖК, расположенном в 15-20 минутах от метро, может быть гораздо более ликвидной и принести на 3-7% годовых больше, чем в доме в 5 минутах ходьбы от подземки.
Р.С.: Сегодня в шаговой доступности от метро, по оценкам разных экспертов, живет не более четверти всего населения Санкт-Петербурга. Поэтому при выборе жилого комплекса имеет значение наличие вблизи крупных автомагистралей и удобный выезд на них, а также развитая маршрутная сеть наземного транспорта.
Покупателям стоит обратить внимание на бывшие промышленные территории города, которые сегодня получили активное развитие. По объему строительства, как текущему, так и анонсированному в ближайшие годы, лидируют Московский (свыше 2 млн кв. м проектов), Калининский (свыше 1 млн кв. м), Адмиралтейский и Петроградский (каждый порядка 1 млн кв. м) районы. Из крупных неосвоенных промышленных территорий, имеющих большой потенциал для застройки, можно отметить Кировскую (побережье Кировского района) и Стеклянный городок (северо-запад Невского района), а также Выборгский район (бывший завод «Светлана»), где уже сегодня формируется новый жилой микрорайон.
К локациям с высокой вероятностью застройки можно отнести северную часть Фрунзенского района, где расположились промзоны вдоль Лиговского проспекта вблизи исторического центра города. Здесь анонсировано несколько крупных проектов. Glorax Development продолжает реализацию Ligovsky City – масштабного проекта редевелопмента, в рамках которого будет возведено несколько кварталов бизнес-класса с собственной инфраструктурой. В пешей доступности – две станции метро, множество наземных маршрутов общественного транспорта.
В городе есть и другие территории, на которых в ближайшее время могут появиться новые жилые кварталы. К таким можно отнести северную часть Приморского района (у пересечения КАД и ЗСД – свыше 1 000 га земли), или, например, северную часть намыва Васильевского острова. На намывной части В.О. наша компания возводит жилой комплекс Golden City. Это проект бизнес-класса, в рамках которого будет возведено шесть кварталов общей площадью более 450 000 кв. м.
Н.П.: Планы по открытию новых станций в Петербурге регулярно корректируются, поэтому привязывать выбор жилья к ним - не всегда успешная стратегия. По нашему опыту, приобретая жилье для собственного проживания, покупатели отдают предпочтение тому району, в котором они живут в настоящее время, либо району, который находится рядом с местом работы (или имеет с ним удобное транспортное сообщение). Но при этом решающим фактором все равно остаётся цена: если она конкурентноспособная, то наличие или отсутствие метро отходит на второй план.
Согласно последним планам Смольного по развитию метрополитена, нужно обратить внимание на Юго-Запад. Кудрово, Васильевский остров и Приморский район разгрузят в лучшем случае не раньше 2025 года.
Комментарии