«Капитан Немо» был первым жилым комплексом, заявленным на намыве Васильeвского oстрова. Дом должен был стать 1-й очередью масштабного проекта «Гавань Капитанов» от компании «Лидер Групп». Следующими ожидались ЖК «Артур Грей», «Магеллан» и «Колумб». Однако более 5 лет на намывные земли приходят новые застройщики, но 6-секционный «Капитан» не сдан, а об остальных «моряках» многие покупатели и вовсе забыли. Что же случилось с первопроходцем? Можно ли сейчас безопасно купить там квартиру?
Застройщиком ЖК «Капитан Немо» является ООО «Морская Строительная Компания» (сокращенно ООО «МСК»), существующее с 01.02.2010 года (ИНН 7810577180). Учредителями компании являются частные лица: Сергеева Ольга Леонидовна и Соколова Татьяна Алексеевна с равными долями 50% уставного капитала. Генеральным директором является Соколова Т. А. Уставный капитал застройщика составляет 10 000 руб. До начала реализации ЖК «Три кита» ООО «МСК» не принимало участие в строительстве многоквартирных жилых домов.
В настоящий момент на официальном сайте группы компаний «Лидер Групп» и на официальной странице ЖК «Капитан Немо» размещена проектная декларация по строительству 18-этажного дома, состоящего из 6 блок-секций. Согласно документу от 01 октября 2012 года, в доме 656 квартир. Согласно изменению к проектной декларации от 05.12.2016 — на пристроенной автостоянке 145 машиномест. Начало строительства - 15 августа 2011 года, окончание - 15 августа 2013 года, изменено на 01 ноября 2018 года. Разрешение на строительство действует с 15 августа 2011 года до 15 августа 2013 года. 01 ноября 2016 года получено новое разрешение сроком действия до 01 ноября 2018 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 15 августа 2013 года изменен на 2-й квартал 2017 года. (при этом на официальном сайте ЖК указан срок сдачи - 3-й квартал 2017 года).
Планируемая стоимость строительства составляет 2 498 418 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:06:0002923:94. Генеральный подрядчик - ООО «Лидер» (ИНН 7811372267). Технический заказчик - ЗАО «Медведь» (ИНН 7811123768), в проектной декларации от 5 декабря 2016 года заменен на ООО «Медведь» (ИНН 7810998446).
Очевидно, что перенос сроков сдачи одного дома, возводимого застройщиком с 2011 года по настоящий момент (август 2017 года), с учетом того, что первоначальный срок окончания строительства был обозначен августом 2013 года, не может быть признан нормальным. Что произошло с застройщиком и проектом на протяжении этих лет, и почему строительство одного дома сметной стоимостью 2,5 млрд. руб. до сих пор не закончено?
Темпы стройки
На официальном сайте ЖК представлен фотоотчет хода строительства, а также его текстовое и табличное описание. На момент создания этой статьи 08 августа 2017 года здесь опубликована информация по состоянию на 26 июля 2017 года. По данным самого застройщика, на эту дату выполнены следующие работы: закончены строительство и остекление коробки здания, завершено устройство кровли. Работы по остеклению балконов выполнены на 90%; практически закончены фасадные работы. Таким образом, степень готовности здания по наружным работам высокая.
Из внутренних работ, стяжка полов выполнена на 85%, отделка мест общего пользования - на 50%; квартирные двери смонтированы на 60%. Электромонтажные работы выполнены на 70%, горячее и холодное водоснабжение - на 80%, система вентиляции - на 80%. При этом только на 25% выполнены работы по монтажу лифтов. Не начаты работы по монтажу автоматической системы пожаротушения и дымоудаления.
Наружное электроснабжение и монтаж трансформаторной подстанции выполнены на 65%, наружный водопровод и канализация на 15%. Благоустройство прилегающей территории выполнено на 50% (при этом отсутствует даже стационарная подъездная дорога к дому, строящемуся на насыпных территориях).
Из отчета застройщика следует, что имеются проблемы с наружными сетями, в первую очередь с наружным водопроводом и канализацией (НВК).
В разделе новостей на официальном сайте, последние материалы, касающиеся НВК, датированы 17 марта: здесь говорится, что подрядная организация «Вотерпрайс» готовит проектную документацию НВК ЖК «Капитан Немо» для согласования ее в ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Планируемый срок согласования проекта — апрель 2017 года. После этого подрядчик приступит к работам. Есть также новость от 22 июня об отправке проекта по сетям водоснабжения и водоотведения на согласование «Водоканалу».
Однако по состоянию на начало августа 2017 года новой информации относительно того, что подрядной организацией согласован проект НВК, не имеется. Стоит иметь в виду, что, помимо собственно прокладки сетей НВК, монтажа оборудования и проведения пусконаладочных работ, необходимо будет провести испытания пущенных сетей и получить разрешение на ввод в эксплуатацию. И только после приемки сетей наружного водопровода и канализации, даже если все остальные инженерные системы дома будут сданы до этого, можно будет проводить комплексные испытания совместной работы всех систем дома, по итогам этой проверки получать заключение о соответствии и, затем, разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Отсутствие информации о согласовании проекта НВК и, соответственно, начале работ по проведению наружных сетей водопровода и канализации, делает невозможным прогноз сроков окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома «Капитан Немо».
Кроме того, можно заметить не полное соответствие заявленной на официальном сайте готовности ЖК в объеме 97% объемам выполненных работ, который застройщик обозначил на своем сайте. Если исходить из выполненных объемов по отдельным видам работ, то суммарно готовность дома, по состоянию на начало августа 2017 года, можно оценить примерно в 75-80% от общего объема строительства.
Первые фотографии строительных работ, размещенные на официальном сайте застройщика, где видны работы по устройству фундаментного поля, датированы январем 2012 года. Таким образом, с начала строительства в январе 2012 года по 3 квартал 2017 года (время составления этого отчета), то есть за 67 месяцев, освоено не более 85% объема. Можно предполагать, что при сохранении существующих темпов окончание строительства возможно не ранее, чем через 16 месяцев, то есть в конце 2018 года, а сдача объекта в эксплуатацию, соответственно, не ранее начала 2019 года. И это возможно, только если к этому моменту будет решена проблема с наружными сетями, в первую очередь с наружным водопроводом и канализацией, а также с наружным электроснабжением.
В чем причина?
Официальная информация от застройщика, представленная им в различных информационных ресурсах, делает упор на организационные и финансовые трудности, связанные с работами по наружным сетям, которые возникли из-за отказа городских властей финансировать проведение инженерных сетей на намывные территории за счет бюджета, что предусматривалось изначально. Эта ситуация реальная, и она получила хорошее освещение в средствах массовой информации, поэтому повторять обсуждение этой проблематики не имеет смысла.
Однако зададимся вопросом, единственная ли это проблема, что не позволила застройщику ООО «МСК» закончить строительство и сдать в эксплуатацию строящийся дом. Этот вопрос имеет законное право на существование с учетом того, что строительство соседнего ЖК «Свeтлый мир «Я - Рoмантик» было начато позже, но уже пять домов этого ЖК сданы в эксплуатацию и, соответственно, подключены к инженерным сетям.
Может мало продаётся?
Возможны ли у застройщика проблемы с финансированием строительства? Возможно, застройщиком было заключено мало договоров и получено денег от пайщиков строительства?
На официальном сайте ЖК «Капитан Немо» по состоянию на август 2017 года отражены данные по квартирам, которые продаются на эту дату. Согласно этим данным, в ЖК на продажу выставлены 42 квартиры. Таким образом, продано 614 квартир (656-42) или 93,5% всех квартир, то есть застройщик получил достаточно финансов от покупателей квартир в ЖК (пайщиков ЖСК), чтобы строительство велось по заявленному графику.
Тем не менее, налицо значительное и существенное отставание застройщика от этого графика, то есть освоенный строительный объем значительно меньше, чем должен был быть при использовании всех полученных денежных средств. В доме распродано более 93% квартир, а освоено не более 80-85% объема строительства, то есть денег для окончания строительства застройщиком получено достаточно, но работы не выполнены.
Возникает вопрос, за счет каких денежных средств будет профинансировано окончание строительства. Очевидно, что финансов от продажи оставшихся квартир будет не достаточно, ведь денег может быть получено только от продажи чуть более 6% квартир, а оставшийся строительный объем составляет не менее 15-20% от общего объема строительства.
За счет чего планирует достроить объект стоимостью 2,5 млрд. руб. строительная компания «МСК»? Может быть, застройщик располагает собственными средствами?
Приглядимся к застройщику
По состоянию на 01.01.2016 года (на этот срок имеются данные последней финансовой отчетности этой компании, которые она сдала в органы Росстата), застройщик отразил следующие показатели:
| Финансовые показатели застройщика | На 01.01.2016 (в тыс. руб.) |
| Основные средства | 462 735 |
| Дебиторская задолженность | 977 602 |
| Кредиторская задолженность | 472 678 |
| Финансовые вложения за исключением денежных эквивалентов | 864 185 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты | 34 |
| Уставный капитал | 10 |
| Заемные средства | 205 |
| Доходы будущих периодов | 1 811 412 |
| Выручка | 8 536 |
| Себестоимость продаж | 8 478 |
| Чистая прибыль | 6 678 |
Общество уже к 01.01.2016 года привлекло 1,811 млрд. руб от покупателей квартир в ЖК «Капитан Немо» (целевые средства, полученные от участников долевого строительства жилых домов, учитываются в строке отчетности «Доходы будущих периодов»). Но при этом, согласно представленным данным, объем незавершенного строительства по состоянию на 01.01.2016 года составил 0,462 млрд. руб. (строка отчетности «Основные средства»). Таким образом, в строительство привлечено 1,811 млрд. руб., а освоено только 0,462 млрд. руб.
К активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило более 0,5 млрд. руб. (0.977 млрд. руб. - 0,472 млрд. руб. = 0,505 млрд. руб.) К активам можно было бы отнести и запасы строительных материалов, закупленных застройщиком, но соответствующая строка отчетности показывает цифру «0».
Из этих цифр очевидно, что размер полученных денежных средств от покупателей никак не соответствует суммам, освоенным на строительстве: 1,811- (0,462+0,505) = 0,844 млрд. руб.
То есть деньги полученные и деньги потраченные не совпадают более чем на 0,8 млрд. руб., что для строительства сметной стоимостью в 2,5 млрд.руб., - ощутимая сумма. Она была использована для предоставления займа иным организациям в размере 0,864 млрд. руб. (строка финансовой отчетности «Финансовые вложения за исключением денежных эквивалентов»), то есть была выведена из процесса финансирования строительных работ.
То есть по состоянию на 01.01.2016 года, застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства за счет продажи квартир и не нуждается в привлеченных денежных средствах (так как размер заемных денежных средств - мизерный). Денег застройщиком к этому моменту было получено достаточно, но цифры отчетности демонстрируют, что значительная часть этих денег была использована не на строительстве, а предоставлена в виде займов сторонним организациям. Причем размер суммы по отношению к полученным от покупателей квартир денежным средствам очень значителен и составляет не менее 48% (864/1811).
Кроме того, любопытны цифры, отраженные застройщиком в редакции проектной декларации от 5 декабря 2016 года.
Финансовый результат за 3 квартал 2016 года:
| Прибыль | 731 тыс.руб. |
| Дебиторская задолженность | 967 280 тыс.руб. |
| Кредиторская задолженность | 670 921 тыс.руб. |
Вызывает вопросы значительная цифра дебиторской задолженности, которая как в начале 2016 года, так и в конце его, значительно превышала 0,9 млрд. руб. Дебиторская задолженность — это долг перед застройщиком его контрагентов за оплаченные им материалы, оказанные услуги и выполненные работы. То есть застройщик оплатил, а материалы еще не поставлены, услуги не оказаны, работы не выполнены (либо выполнены, но не заактированы).
Даже в начале 2016 года эта цифра составляла весьма значимые 0,9 млрд. руб.(для стройки сметной стоимостью около 2,5 млрд. руб). Тем не менее, несмотря на медленные темпы строительства, застройщиком за 2016 год не предприняты попытки уменьшить долг перед ним со стороны подрядных организаций - то есть не оплачивать дальше, а потребовать отработать полученные авансы и тем самым уменьшить сумму долга, с одной стороны, и при этом, с другой стороны, получить от подрядчиков строительные работы почти на 1 млрд. руб., что для строительства сметной стоимости в 2,5 млрд. руб. составляет чуть менее 40% строительного объема.
Чтобы понять, в пользу кого осуществлялось столь значительное авансирование и столь «либеральное» отношение к возникшему долгу, достаточно посмотреть в проектной декларации наименования компаний, которые осуществляют генподрядные работы (то есть собственно ведут строительство посредством найма субподрядных организаций на деньги застройщика) и осуществляют функцию технического заказчика (то есть получают финансирование от застройщика на взаимодействие с контролирующими органами).
Согласно проектной декларации, генеральным подрядчиком строительства является ООО «Лидер», а техническим заказчиком ООО «Медведь». Генеральный подрядчик - ООО «Лидер» (ИНН 7811372267). Единственным учредителем генерального подрядчика ООО «Лидер» является Соколова Т. А. Она же — один из двух учредителей ООО «МСК». Технический заказчик – ООО «Медведь» (ИНН 7810998446). Единственным учредителем технического заказчика является Некрасова Е. Н. Она же, согласно данным ЕГРЮЛ, - бывший учредитель ООО «МСК».
Столь значительное немотивированное увеличение дебиторской задолженности и сохранение ее, когда полученные от продажи квартир деньги перечисляются одними и теми же лицами с расчетного счета застройщика на расчетные счета подконтрольных организаций, и при этом на протяжении длительного времени не отрабатываются, вызывает сомнения в целевом использовании финансов.
Из этой же серии и нарастание кредиторской задолженности, то есть долга уже самого застройщика перед подрядными организациями, который на протяжении последних полутора лет увеличился со 470 до 670 млн. руб.
Есть ли выход?
Каким образом может быть решена эта проблема? Только за счет погашения дебиторской задолженности. Смогут ли это осуществить одни и те же лица, которые стоят как за застройщиком, так и за генподрядчиком, и техническим заказчиком, остается под вопросом. Вероятно, если бы это было возможно, задолженность не сохранялась бы на неприемлемом уровне длительное время, а была бы погашена под давлением застройщика работами и услугами со стороны подрядных организаций.
Также решению проблемы недостаточности финансовых ресурсов могло бы помочь участие других компаний группы компаний «Лидер Групп». Информация о строительстве находится на официальном сайте группы компаний «Лидер Групп», так что очевидно, что застройщик ООО «МСК» работает в интересах именно этой компании.
«Лидер Групп» – работает на рынке недвижимости с 1992 года. Компанией введено в эксплуатацию 25 объектов общей площадью свыше 1,1 млн кв. м в Санкт-Петербурге и Москве: ТРК «Масштаб» на Пулковскoм шоссе, 140-метровый бизнес-центр класса А «Лидер Тауэр» на площади Конституции, гостиничные комплексы, объекты социальной и промышленной инфраструктуры (здание больницы им. К.А. Раухфуса, ГУ «Центробанка» РФ по Ленинградской области, ГП НИИЭФА им. Д.Е.Ефремова и другие). На данный момент «Лидер Групп» ведет строительство 11 жилых комплексов (в т. ч. и проекты комплексного освоения территории) в Приморском, Выборгском, Московском, Василеостровском, Пушкинском районах Санкт-Петербурга, а также в Ленинградской области (Всеволожский район). В Москве и Московской области строится 6 проектов. Общая площадь проектов в стройке и проектировании — свыше 1 000 000 кв. м. В 2016 году Группой компании «Лидер Групп» было сдано в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м жилья.
Дополнительная информация
Какие-либо значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик ООО «МСК», отсутствуют. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству ЖК, в 2016 и в 2017 годах не отмечено.
Итак, резюмируем
Застройщиком ЖК «Капитан Немо» является ООО «Морская Строительная Компания», которое испытывает проблемы с финансированием строительства. Другой причиной несоблюдения первоначального срока сдачи является нерешенность проблем с наружными сетями (по состоянию на начало августа 2017 года): в меньшей степени с наружным электроснабжением, и в большей - с наружным водоснабжением и канализацией.
Возможность достроить ЖК за счет средств от продажи квартир маловероятна, так как практически все квартиры проданы, а оставшийся объем работ не так мал. Окончание строительства зависит от нескольких факторов: погашение значительной дебиторской задолженности или помощи со стороны головной организации. Несмотря на то, что за застройщиком стоит группа компаний «Лидер Групп», юридически роль этой ГК в строительстве дома не закреплена, а значит нет гарантий, что в случае возникновения проблем с окончанием строительства будет оказана какая-либо помощь.
В целом, группа компаний «Лидер Групп» - устойчивый и крупный девелопер. Многие строящиеся этой группой жилые комплексы, несмотря на задержки сроков сдачи, экономически успешные проекты, с отсутствующими рисками покупки в них квартир. Однако покупка квартиры в ЖК «Капитан Немо» нам видится рискованной. Даже если застройщиком за счет иных денежных средств будет закончено строительство, это произойдет с задержкой. При этом не известно, будут ли найдены компанией эти иные денежные средства. Также точно не известно, когда будут решены проблемы с внешними сетями. С учетом того, что эта проблема, судя по обсуждениям в Интернете, существует все время, что ведется строительство (на протяжении 5,5 лет), нет гарантий, что она будет решена в ближайшее время.
Комментарии 1
схема работы до безобразия проста