Прошлогодний рост цен приятно порадовал инвесторов, которые успели приобрести недвижимость до подорожания, и оставил надежду, что и в этом году можно заработать на новостройках.
В прошлом году цены на квартиры в новостройках и на вторичке показали рекордный рост — 20-30%. Те, кто успел совершить куплю и продажу в течение года, смог неплохо заработать на этой разнице. В этом году может оказаться, что приобретать квартиру в инвестиционных целях смысла особого нет — ценник достиг предела. Другое дело — загородка. Она не выглядит перегретой и может стать еще более интересной, если заработают льготные ипотечные программы, на нее ориентированные.
На чем зарабатывали в прошлом году: как выгодно продать квартиру
Неплохо на росте цен прежде всего заработали застройщики — продажи остались на уровне 2019 года, а выручка девелоперов выросла. Компании, работающие в Петербурге и Ленобласти, продали недвижимости на 479 млрд рублей — на 10,9% выше, чем в предыдущем году. Средняя цена выросла еще больше. У «Группа ЛСР» она за год увеличилась на 14% и составила 129 тыс. рублей за квадратный метр. У «ПИК» — на 18%, до 145 тыс. рублей. Теоретически, купив квартиру у этих девелоперов в начале 2020 года можно было «заработать» 14-18% в конце года. Банковские депозиты такой доходности не дают. Неудивительно, что, почти треть проданных в Петербурге квартир по данным Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», было куплено в инвестиционных целях. Очевидно, что самыми популярными были малогабаритные квартиры — они же и подорожали больше всего (см. таблицу).
| Тип | Единица измерения | Декабрь 2019 | Декабрь 2020 | Изменение за год |
| Студии и 1ккв | Тыс. рублей | 5 052 | 5 693 | |
| Руб./кв. м | 133 990 | 160 793 | 20,00% | |
| 2ккв | Тыс. рублей | 8 126 | 9 311 | |
| Руб./кв. м | 127 473 | 150 128 | 17,77% | |
| 3ккв | Тыс. рублей | 11 794 | 12 510 | |
| Руб./кв. м | 126 330 | 140 098 | 10,90% | |
| 4ккв | Тыс. рублей | 16 873 | 16 692 | |
| Руб./кв. м | 125 646 | 139 632 | 11,13% |
Рост стоимости жилья на вторичном рынке. Удивительно, что четырехкомнатные квартиры несмотря на рост стоимости квадратного метра подешевели. Площадь, объясняют, стала меньше. Источник:БН
«Заработать на перепродаже квартиры можно фактически в любой момент: любая новостройка дорожает в процессе строительства. Например, в ЖК «Поэт» с момента вывода объекта на рынок в июне прошлого года к настоящему времени квадратный метр «подрос» более чем на 10%, со 120 до 139 тысяч рублей, — отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Наиболее ликвидными являются одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках, расположенных в обжитых локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Важны также характеристики дома: кирпично-монолитные предпочтительнее «панелек»; класс жилья: наибольшим спросом пользуются объекты комфорт и бизнес-класса. Еще один момент – экологические характеристики локации. Более востребовано жилье, расположенное недалеко от зеленых зон и на удалении от промышленных производств».
Но больше всего за прошлый год можно было заработать на апартаментах. По данным Colliers, средняя стоимость городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в 2020 году увеличилась на 24% и достигла 187 тыс. рублей/кв. м. В сервисных апартаментах показатель вырос на 24% (до 183 тыс. рублей/кв. м), в несервисных – на 28,5% (до 201 тыс. рублей/кв. м). Если в 2019 году минимальный порог входа в проект был на уровне 1,8 млн рублей, то в 2020 году бюджет покупки начинался от 2,2 млн рублей.
Максим Ельцов, гендиректор компании «Первое Ипотечное Агентство», не ожидает, что цены будут серьезно расти. «Мы использовали потенциал роста спроса не только ближайших месяцев, но и лет. Потому как мы загнали в ипотеку, простимулировали покупку через субсидированную ипотеку даже тех, кто не собирался покупать недвижимость в принципе», – констатирует он. Рынок сильно искажен, добавляет Максим Ельцов. Квартира с мебелью в готовом корпусе может стоить всего на 200-300 тыс. рублей дороже, чем в соседнем корпусе, без мебели, со сроком сдачи через полтора года. По его мнению, инвестировать можно на самом-самом старте продаж, когда застройщики еще сами не совсем понимают свой прайс: ценник может взлететь в течение недели-двух. «Такие моменты можно ловить, но это уже напоминает игру в казино», – говорит эксперт.
«Прошлогодний рост цен действительно охладил интерес покупателей к недвижимости. Чувствуется снижение активного спроса, как на первичке, так и на вторичке. Многие покупатели начинают недоумевать по поводу того, что цены на строящуюся недвижимость выше, чем на вторичку. Тем не менее хорошо продаются 1-2 комнатные квартиры по цене до 6 млн рублей. Хороший потенциал у новой недвижимости в историческом центре из-за уникальности таких объектов с точки зрения их редкости (в центре почти ничего не строится). Думаю, что инвесторам имеет смысл обратить внимание на будущее строительство на Тележкой улице», – говорит Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа».
Загородная недвижимость: цены на участки идут вверх
Давно загородная недвижимость не рассматривалась как инструмент для инвестиций. Последние годы она была не особо востребованной, хотя и здесь работает принцип «цена от готовности» – не столь ярко выраженный, как в городских многоэтажках, но все-таки. Успешные проекты могли похвастать хорошим ростом и в доковидные времена.
«В коттеджном поселке «Огоньково» на старте продаж первой очереди можно было купить участки от 80 тыс. рублей за сотку. А сейчас участки в четвертой очереди стоят по 150–170 тыс. рублей за сотку», – рассказывает Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки».
2020-й вирусный год сыграл свою позитивную роль и на загородном рынке. Хотя здесь не работала субсидируемая ипотека, которая взорвала цены на городские новостройки. Тем не менее, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос серьезно подрос, а число сделок увеличилось в два раза: было зарегистрировано 10 240 продаж (участки, секции и готовые дома), а в 2019-м – 5300 сделок. Основной объем продаж пришелся на участки без подряда – 9700 сделок, причем более половины пришлось на участки ценой от 100 до 300 тыс. рублей за сотку. Аналитики отмечают, что цены больше всего выросли в Ломоносовском районе – на 25%, к сожалению, не объясняя, чем вызван такой рост именно в этом районе.
| Постоянное проживание (ИЖС) | Условно-пост. (ДНП, СНТ) | Сезонное проживание | |||||||
| Период/ р-н | 4 кв. 2019 | 4 кв. 2020 | Изм. за год | 4 кв. 2019 | 4 кв. 2020 | Изм. за год | 4 кв. 2019 | 4 кв. 2020 | Изм. за год |
| Всевол. | 274,3 | 292,5 | 6,6% | 158,4 | 172,7 | 9,0% | - | 155,7 | - |
| Выб. | 485,2 | 421,1 | -13,2% | 427,2 | 431,9 | 1,1% | 157,8 | 173,0 | 9,6% |
| Лом. | 134,4 | 167,0 | 24,3% | 95,6 | 119,8 | 25,2% | 67,2 | 74,8 | 11,2% |
В таблице представлены самые застраиваемые частниками районы Ленобласти. Так, по данным Росреестра, в январе во Всеволожском районе введено 220 домов ИЖС. На втором месте – Ломоносовский район (134 дома), на третьем – Выборгский район (127 домов). Данные: КЦ «Петербургская недвижимость».
Сейчас говорить о грядущем резком рост цен на загородке вряд ли следует. Хотя в нашей стране все возможно, да и 25% в Ломоносовской районе, если верить КЦ «Петербургская недвижимость», а верить сложно, — это немало. Вряд ли такие цифры предполагались аналитиками в начале прошлого года.
На загородке алгоритм инвестирования более сложный и не краткосрочный. «Выгоднее купить участок на старте, потом построить дом под продажу. Срок 3 года, но и доход возможен значительно выше», — отмечает Сергей Балуев. Он добавляет, что ликвидность загородной недвижимости прежде всего зависит от четырех характеристик: окружение природное и инфраструктурное, время в пути до города, концепция поселка и коммуникации.
Комментарии 1
В общем заработали те, кто подсуетился в прошлом году. Плюс грамотные инвесторы продавали свои квартиры с "дорогой" ипотекой и покупали новые квартиры уже с ипотекой по 6%.