Застройщики пока что без паники оценивают ситуацию на рынке. Прошлые кризисы показали, что заранее просчитать, как будет развиваться события с продажами новостроек, невозможно. Неожиданности могут произойти в любой момент и кардинально изменить «ход истории».
Пессимистические прогнозы экспертов и строителей, которые звучали в начале карантина, кардинально изменили решение президента о субсидировании ипотечной ставки. Как результат даже падение сделок и ипотечного кредитования в марте-апреле не стали причиной для повсеместного уныния. Если вспомнить прошлые кризисы, то отрасль с успехом смогла их пережить. На рынке, как антикризисная мера, появились малогабаритное жилье в виде студий, в Москве расцвело строительство апартаментов под жилье без обременений на инфраструктуру. Также государство уже запускало субсидированную ипотеку, что позволило сохранить рынок.
Снизятся ли цены на жильё из-за кризиса
Падение спроса предполагает как ответную меру снижение цен на квартиры. На этой логике строят свои прогнозы некоторые эксперты. Но застройщики заранее обеспокоились этой проблемой и просто переставили выводить на рынок новые проекты. «Очевидно, многие застройщики сейчас будут «придерживать» запуск новых объектов, особенно если говорить о крупных проектах экономкласса. Потому что риски здесь достаточно велики. Мы уже видим, что объем нового вывода жилья существенно снизился, – пишет на своей странице в «Фэйсбуке» президент «RBI» Эдуард Тиктинский . – Количество людей, которые способны купить жилье, уменьшится из-за проблем во многих отраслях. Хотя избранные проекты комфорт-класса, думаю, будут чувствовать себя получше, чем экономкласс. О бизнес-классе судить сложно. Среди этой аудитории – и предприниматели, и собственники малого и среднего бизнеса. А у многих из них сейчас далеко не сладкая ситуация – многим нашим потенциальным клиентам сейчас явно не до покупки квартиры».
«Стимуляция спроса за счет снижения цен – не лучший выход. Значительно удешевить квартиры застройщики не могут, строительная отрасль и так работает фактически на грани рентабельности. А понижение на незначительную сумму не привлечет массового покупателя», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Тем не менее снижение цен уже формально произошло: застройщики сами субсидируют ипотеку, появились совместные с банками программы по минимизации платежей в первый год – вплоть до нуля. Но для серьезного снижения цены пока что причин нет. Поддерживать спрос помогает и субсидируемая государством ипотека до 6,5% годовых. Так что какую-то выгоду от кризиса и карантина можно получить – и строителям, и покупателям, и банкам.
Сэкономить на строительстве в текущих условиях застройщикам вряд ли получится. Только через ухудшение качества строительства, что не в лучшую сторону скажется на имени компании и ликвидности жилого комплекса. «На большинстве работ сэкономить без ущерба качеству также не удастся. Возможно отказаться от отделки помещений, в проектах массового сегмента можно использовать более бюджетные отделочные материалы, используемые для оформления мест общего пользования. Но экономить на стройматериалах нельзя, это приведет к снижению качества жилья», – отмечает Надежда Калашникова.
Как кризис ударил по апартаментам
По-другому ситуация может сложиться на рынке апартаментов. Они переживают не самый звездный час: спрос падает, соблазнить высокой доходностью непросто, так как полностью исчезла посуточная аренда, эту доходность обеспечивающая. Также государство не собирается субсидировать проценты по ипотеке на покупку апартаментов. «Объем спроса сократился на 11% по сравнению с итогами 2019 года, при этом интерес к сервисным апартаментам упал на 24%», – говорится в аналитическом отчете за первый квартал Knight Frank St. Petersburg.
«Не стоит сравнивать жилую недвижимость и апартаменты. Это разные продукты, ориентированные на разные категории покупателей. Да, несервисные апартаменты по своей сути мало отличаются от жилья, но все-таки им не являются. Невозможность оформить постоянную регистрацию, более высокие коммунальные платежи и налоги, неоднородная социальная среда – все это отпугнет тех, кому нужна квартира для собственного проживания. Инвесторы же могут вкладываться в том числе и в сервисные апартаменты, где все хлопоты, связанные с поиском арендаторов и обслуживанием недвижимости, берет на себя управляющая компания», – отмечает Надежда Калашникова.
Эксперты с пессимизмом смотрят на ситуацию на рынке апартаментов в этом году, что не может стимулировать к ним интерес. До конца года рынок, вероятнее всего, ожидает стагнация цен и снижение показателей продаж, а значительная часть объектов, заявленных к сдаче в 2020 году, будет введена не ранее 2021 года, полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg. Застройщикам при таком негативном сценарии придется стимулировать покупателей скидками и акциями, чтобы поддержать спрос на запланированном уровне.
Последствия кризиса для загородного домостроительства
Временно спрос может повыситься на загородном рынке – часть денег неминуемо перетечет в покупку домовладений. Как следствие карантина и отсутствия возможности заграничного отдыха. «Приобретать загородную недвижимость в коттеджных, дачных поселках и садоводствах, безусловно, выгодно во время кризисов, покупателям доступны акции, подарки, рассрочки, – говорит руководитель отдела продаж КП «Карельский бриз» Виктoрия Кудрявцева. – Девелоперы, в свою очередь, могут сэкономить на партнерских акциях по строительству и закупках. Сэкономить можно также на больших объемах строительства. Кризис – стимулятор стройки. Земля – это большой семейный капитал на века, поэтому вопрос по приобретению ее, несомненно, важен, а во время кризисов – наиболее выгоден».
Комментарии