На рынке недвижимости – ценовой пузырь. Чтобы он не лопнул, прилагаются колоссальные усилия – скидки, бесплатная ипотека, беспроцентные рассрочки. Покупатели ждут снижения цен и не спешат приобретать недвижимость.
Рынок российской недвижимости полон парадоксов. Возьмем, к примеру, ипотеку. Это кредит на объект недвижимости, который выступает залогом. Непостроенный объект, воздушный замок не может быть предметом залога, поскольку не является объектом недвижимости, но в российской версии ипотеки – может. Другой парадокс. Квартира, которая будет сдана через год-два, не может стоить дороже уже построенной квартиры в обжитом районе. «Может!» – говорят объявления о продажах. Доходы населения снижаются, значит, спрос должен падать, ан нет, «нищее население» скупает массово квартиры – и несмотря на рост цен продолжает скупать. Парадокс на парадоксе, но рынок жил, жив и будет жить!
Перекошенный ценник
Самый волнующий вопрос – сколько стоит недвижимость сегодня? На какие прайсы ориентироваться? Все участники рынка (кроме застройщиков) признают, что цены на рынке выглядят аномальными. За последние два года квартиры подорожали в 1,5-2 раза, и продавцы продолжают уверять, что уровень цен справедлив, и не желают идти на уступки. Дошло до того, что стоимость квартир в новостройках со сроком сдачи через несколько лет вплотную приблизилась к стоимости готовых квартир. А с появлением субсидируемой ипотеки под 0,1%, одно из условий которой – удорожание квартиры на 10-20%, стоимость новостроек окажется значительно выше, чем вторички, окончательно внеся путаницу в ценообразование на рынке.
Как пример – ЖК «Цветной город». Ценник за четыре года вырос в три раза! Такой рост наблюдается практически во всех «долгоиграющих» проектах, часть квартир в которых продавалась еще до обязательных эскроу-счетов. Он же вызвал рост цен на вторичное жилье, что вполне закономерно.
Риэлторы констатируют, что продавцам приходится идти на дисконт, чтобы привлечь покупателя, хотя не все признают эту неизбежность. Но, если честно, все эти истории со скидками выглядят странно. Мол, в январе цена была 6,5 млн, но из-за повышения ставок по ипотеке сделка сорвалась. Летом собственник, посмотрев на объявления схожих квартир, поставил цену 7,5 млн рублей, но ни просмотров, ни даже звонков в результате не получил. Мы, риэлторы, предложили скинуть до 6,5 млн и уже выходим на сделку. Это похоже на «черную пятницу», когда магазины сначала завышают цены на товар, а потом дают на него скидку.
«По звонкам взрывной рост +80% по сравнению с концом июля/началом августа. Еще лучше с показами объектов – выросли в три раза. Как результат – за неделю принято столько же авансов, сколько за три предыдущие недели августа. Это ощутимо противоречит моему предыдущему пессимистичному посту», – подводит итоги августа Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость», на своей странице в VK. Спрашиваю: а что с ценами? Отвечает: «Да все так же. Плавная просадка». Другими словами, говорить о падении пока что рано. Хотя так хочется…
«С начала кризиса многие ожидали сильного обвала цен на недвижимость, однако катастрофы не произошло и, соответственно, возможности прикупить метры совсем подешевке так и не возникло. В Петербурге стоимость жилья в новостройках снизилась с начала года на 15-20%. Но это в среднем, а у отдельных компаний снижение вообще было минимальным. Так, «Северный город» опустил планку всего на 5%, однако уже осенью опять поднял цены на 7-10%», – это из статьи 11 января 2010 года, опубликованной на портале «Невастройка». Никакой паники – сегодня снизились, завтра повысятся.
Психическая атака
На рынках давно уже действуют не только рыночные механизмы. Сказал Илон Маск, что покупает Twitter, и акции компании подорожали на 12%. Сказал Владимир Путин, что контракты по газу исполним, и газ подешевел. Сказал, что только за рубли, и газ подорожал. Так и на рынке недвижимости. Сказал президент Дмитрий Медведев в июле 2009 года, что квадратный метр должен стоить 30 тыс. рублей, и цены начали падать. Приказал президент Владимир Путин ипотечным ставкам стать до 6,5% – и они опустились. Не только власти, но и застройщики-бизнесмены научились играть на чувствах своих клиентов. Обычно их пугают ростом цен, дефицитом квартир, ну и неуверенностью в завтрашнем дне (в обоих значениях).
Допугались до того, что некоторые застройщики придерживали квартиры, которые скупали перепуганные дольщики, или внепланово повышали цены, чтобы сбить ажиотажный спрос (не помогало). Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь», в начале января останавливал продажи апартаментов в апарт-отеле «Начало» из-за слишком высокого спроса, который не удавалось сбить даже повышением цен.
Сейчас мантра про рост цен, себестоимости и прочего не пройдет. Покупатель ждет снижения цен, и рынок недвижимости после бурного роста может позволить себе пойти на такие жертвы, ничего в результате не теряя, а наоборот. Риэлторы, которые зарабатывают на фактических продажах, хорошо это понимают – не зря же многие профи рынка в социальных сетях начали настоящую информационную атаку на продавцов, убеждая их, что без снижения цен квартиру на вторичке не продать. Да, сложно, не хочется продешевить, все привыкли, что цены только растут. Да, приходится забыть про спекуляции (купил за рубль – продал за 2 рубля). Но по-другому – никак. Сейчас самое важное – вывести из ступора именно рынок вторичного жилья, деньги которого активно участвуют в «улучшении жилищных условий» (продал «однушку» - купил «двушку»). Очевидно, что прайсы будут снижаться (на 10-15%), но отскока на уровень двухлетней давности не будет. А новостройки вообще могут потерпеть низкий спрос – проектное финансирование, подушка сверхдоходов за прошедшие два года позволяют застройщикам переждать «смутное время» и даже искусственно создать на рынке дефицит предложения. Это не кризис 2009 года, не кризис 2014 года. Да, возможно, и вообще не кризис, а генеральная уборка на рынке недвижимости.
Комментарии 6
Байкот кредитам и ипотекам! Люди должны покупать на свою зарплату что хотят а не в кредитах жить взвинчивая тем самым цены на все
Цены рухнут ,. Т.к за счёт мат капитала набрали ипотек а денег даже на еду не хватает ,всяким моргиналам раздали ипотек теперь ждём на Авито вброс квартир )))))
Не берите кабалу
Давно пора банкротить банки и застройщиков, давайте им в этом поможем. Не берем кредиты и ипотеки. Рабочий человек должен покупать на свою зарплату а не в кредитах жить!!!
Рынок недвижимости, это не баклажаны продавать. Могут так измениться настроения и вкусы, что продержишь и потом вдвое дешевле не продашь, как шапку меховую, так как нужны будут вязанки. Огромный риск представляет ИЖС, и он может свернуть голову многоквартирным домам, если население побежит к земле и рекам, дровам и скважинам, тогда с квартирами будут проблемы, люди сами будут строить
Застройщики и банки зажрались , пора им опустится на землю