Термин «трофейная недвижимость» можно услышать нечасто. Эти дома и квартиры не продают через доски объявлений и не рекламируют на билбордах. Ещё бы, ведь к таким лотам относятся всего 1-2% лучших (а значит и самых дорогих) предложений на рынке.
Портал Novostroy решил подробно разобраться в теме трофейной недвижимости. С помощью экспертов рынка мы выясним: что означает этот термин, в чём преимущества и недостатки такого жилья, а также сколько могут стоить подобные трофеи.
Novostroy: Что понимается под термином «трофейная недвижимость»?
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
Термин «трофейная недвижимость» подразумевает уникальность объекта, его неповторимость, высокую стоимость и принадлежность к верхней планке элитного сегмента. Каждый такой актив за счёт своей истории, качественных характеристик и внутреннего наполнения не имеет аналогов. Некоторые эксперты относят к этой категории не более 1% от всего предложения на рынке.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Трофейной называют недвижимость с уникальными характеристиками. К таким объектам относятся шедевры архитектуры в престижных локациях, дома, в которых жили или работали исторические личности или современные звёзды мировой величины.
Главный признак таких домов — это их исключительность, невозможность с точностью повторить. Покупка трофейной недвижимости интересна только избранным очень состоятельным ценителям истории, застывшей в элементах архитектурных ансамблей.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
Термин «трофейная недвижимость» отсутствует в законодательстве РФ. Им оперируют юристы и риелторы, говоря о дорогостоящих объектах недвижимости с уникальными характеристиками.
Такое название они получили потому, что для приобретателей являются своеобразным трофеем – знаком престижа, материальным свидетельством грандиозных достижений в бизнесе и других сферах деятельности, показателем принадлежности к элите общества.
Novostroy: Какие объекты можно назвать трофейной недвижимостью? Могут ли к ним относится новостройки или же это всегда вторичный рынок?
Анна Раджабова:
К данной категории относятся дома и квартиры, обладающие историко-культурной ценностью, построенные знаменитыми архитекторами, оформленные ведущими мировыми дизайнерскими бюро, расположенные в востребованных местах, в прошлом принадлежащие великим личностям. Не все условия обязательны, но недвижимость должна соответствовать хотя бы нескольким критериям из перечисленных, чтобы по праву зваться трофейной.
Объектами трофейной недвижимости могут быть и современные постройки, в частности, пентхаусы, квартиры с редкой (иногда – не имеющей аналогов) планировкой, но чаще речь идёт о находящихся в идеальном состоянии особняках, разумеется, в престижных районах.
В Москве объекты трофейной недвижимости расположены в основном в районах Остоженка, Патриаршие пруды, Якиманка, Арбат, Хамовники, на территориях около Кремля.
В Санкт-Петербурге трофейная недвижимость также находится в центральных локациях с богатой историей и развитой инфраструктурой, например, на Невском проспекте, Английской набережной и набережной реки Фонтанка.
Конкретные примеры трофейной недвижимости: особняк на Довженко, «дом Абрикосова», проект «Пречистенка 13» в Москве, дом торгового товарищества «Братья Елисеевы» и особняк Паскевича в Северной столице.
Ася Левнева:
В Санкт-Петербурге трофейную недвижимость можно увидеть в самых престижных локациях: на Крестовском, Каменном и Петровском островах, на Невском проспекте, вдоль набережной реки Мойки и других.
На исторических объектах обычно есть таблички с пояснением, какая известная личность жила в особняке или в квартире. Лоты, имеющие историческую ценность, отмечены на картах как достопримечательности, например: Дача Гаусвальд, Особняк Чаева, особняк Ламздорф, особняк Нарышкиной и другие.
Оксана Кравцова:
К трофейной недвижимости относят и современные дома, построенные в уникальных локациях, где живут близкие по духу и социальному статусу люди. В Москве к подобным новостройкам можно отнести резиденции напротив Кремля или особняки на Большой Никитской, в Петербурге – дома в историческом центре.
В этом году наша компания завершает создание яркого примера трофейной недвижимости – клубного дома «Приоритет» на Воскресенской набережной, 32. В нём всего 40 квартир, из окон каждой открывается вид на Неву, Петропавловский собор и крейсер «Аврора». Предусмотрен набор уникальных сервисов, приватная инфраструктура и абсолютная камерность.
Novostroy: Как происходит ценообразование на рынке трофейной недвижимости?
Оксана Кравцова:
У трофейной недвижимости нет единых критериев к формированию цены. Например, квартира, которую 200 лет назад арендовал знаменитый на весь мир художник в центре Парижа, может стоить дороже небольшого шале в швейцарских Альпах.
Novostroy: Какие преимущества и недостатки характерны для трофейной недвижимости?
Анна Раджабова:
Основной характеристикой и одновременно основным плюсом трофейной недвижимости является её редкость либо уникальность, благодаря которой она и признаётся не просто премиальной, а именной трофейной, и оценивается особо дорого.
Срабатывает такой же принцип, как с драгоценностями и произведениями искусства: наиболее востребованы лоты, не имеющие аналогов. Несомненно, трофейная недвижимость подходит для ценящих высокий комфорт и приватность, желающих жить и работать в месте с роскошной мебелью и современной техникой, живописными видами и прекрасным расположением.
Обладание такой недвижимостью – своеобразный способ удовлетворить запрос своего эго и вписать себя в историю, если предыдущими владельцами были знаменитые, а то и выдающиеся личности: имя нового хозяина сможет употребляться в одном ряду с ними.
Как мы уже поняли, при наличии значительных сумм это неплохой путь для инвестирования, ведь недвижимость данного сегмента практически ни при каких обстоятельствах не обесценивается (даже если на остальном рынке наблюдается спад цен), можно хорошо зарабатывать на её сдаче в аренду. Владельцев трофейной недвижимости как плательщиков налогов не может не радовать то, что ее кадастровая стоимость зачастую намного ниже рыночной.
Тем не менее, и у трофейной недвижимости есть минусы. В частности, если она приобретена с целью перепродажи, существует риск, что быстро сделать это с извлечением хорошей прибыли не удастся, ведь это всё-таки объект, доступный для узкой ниши покупателей, интерес которой на сто процентов спрогнозировать не представляется возможным.
Когда такая недвижимость является объектом культурного наследия, могут возникнуть сложности при согласовании ремонтных работ с надзорными органами. Если покупатель нацелен на успешный редевелопмент исторического объекта, то ему потребуется составить качественный проект, чтобы в ходе реконструкции были сохранены и подчёркнуты архитектурные достоинства сооружения. Это не столько минус, сколько трудная задача, сложность и затратность которой важно учитывать.
Novostroy: Как текущая ситуация на рынке влияет на трофейную недвижимость? Стоит ли сегодня инвестировать в подобные объекты?
Ася Левнева:
Если раньше трофейная недвижимость в основном становилась ценным предметом семейной коллекции, то сегодня в эпоху нарастающих санкций, сложной геополитической ситуации и усугубления экономического кризиса она даёт возможность сохранения и инвестирования крупных капиталов.
Но это не безрисковые вложения, поскольку в случае необходимости на такие дома сложно найти покупателя и невозможно оценить справедливость цены, так как объекты не подлежат сравнению, а уникальность может трактоваться по-разному. Из-за целого ряда ограничений ремонт трофейной недвижимости может обойтись дороже самого лота. Скорее всего, нужно будет получить разрешение на замену конструкций или перепланировку у органов, которые отвечают за сохранность памятников архитектуры, истории и культуры.
Оксана Кравцова:
Инвестирование в подобные объекты гарантирует, прежде всего, удачное вложение и сохранение средств, ведь вложения достигают десятков, а зачастую сотен миллионов рублей. Как правило, стоимость «трофеев» формируется вне общегородского рынка недвижимости, поэтому совсем немного факторов может повлиять на её снижение.
Анна Раджабова:
Трофейная недвижимость доступна лишь единицам покупателей – олигархам, состоятельным представителям истеблишмента, «звёздам» культуры и спорта первой величины. Вместе с тем, даже с учётом миллиардных ценников она может рассматриваться не только как место для размещения собственной комфортабельной резиденции или головного офиса компании, но и как ценный актив для дальнейшей перепродажи.
Не всякая элитная недвижимость является ликвидной. Однако, как правило, ни один кризис серьёзно не сказывается на цене объектов трофейной недвижимости. Они предназначаются для узкой прослойки самых богатых лиц, готовых платить за статусные квадратные метры.
Вероятность трат состоятельных россиян внутри страны увеличилась после того, как для многих из них оказался отрезан путь на Запад в связи с началом СВО. Теперь вместо виллы в центре Лондона эти граждане вполне могут захотеть обзавестись особняком в центре Москвы.
Кроме того, при приобретении особняка есть вариант его перепланировки в клубный дом, каждая квартира в котором будет рассматриваться как трофейная и стоить целое состояние. Объекты премиальной недвижимости могут быть проданы относительно быстро, в течение года, если цена соответствует качеству.
Вместе с тем, порой сроки экспозиции подобных объектов составляют годы. Как вариант, можно не перепродавать трофейную недвижимость, а получать стабильный арендный доход. Инвестировать в столь дорогие и специфичные активы следует, непременно обращаясь за консультацией к экспертам рынка высокобюджетной недвижимости.
Комментарии